王辉律师
因出卖人原因房屋被法院查封出卖人
承担违约责任的案例分析
基本案情
李xx向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年1月24日所签订的编号为E1601007667的北京市存量房买卖合同、补充协议及装修款补充协议；2.被告返还原告双倍定金100000元；3.被告支付原告违约金944000元；4.被告赔偿原告支付给北京我爱我家房地产经纪有限公司的中介费101952元；5.被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原告与被告于2016年1月24日签订了北京市存量房买卖合同，补充协议及装修款补充协议。原告于同日支付房屋卖方定全人民币五万元。被告准备交易的房产坐落于北京xx区××小区××号房屋。此后，原告即准备好购房款项，等待房屋卖方共同到有关部门办理房屋交易的有关手续。至原告起诉之日，房屋卖方拒不办理前述有关手续。
张x辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。原告与被告确实签订房屋买卖合同，被告明确告知原告此房屋有借款进行了抵押登记。合同签订后，被告多次要求原告依据合同履行，尽早支付首付款100万元，但原告没有依据合同支付首付款，并没有办理出银行的贷款手续，为此该房屋一直没有交易成功。可能日后出现了法院的查封，但是在合同签订时，没有法院的查封，如果依照双方签订的买卖合同，该房屋早已经履行完毕，为此该房屋没有买卖成功是在原告方。该房屋的实际成交价是372万元，其中100万元是装修款，不应该计算在房屋成交价中。
法院审理查明
2016年1月24日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间介绍，张x（出售方、甲方）与李xx（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定张毅将位于xx区××小区××号房屋出售给李xx，房屋成交总价为4720000元；乙方应予本合同签订当日向甲方支付定金50000元，定金通过自行交接方式划转；乙方选择商业贷款方式支付房款，拟贷款金额为2600000元；甲乙双方一致同意乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后1日内，乙方向甲方支付1000000元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付1070000元，资金通过自行交接方式划转。《房屋买卖合同》第六条“该房屋买卖交易的承诺”载明“（一）甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的设计本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任……（三）本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任”。第七条“房屋的交付”载明“（一）甲方应当在过户后且2016年4月30日前将该房屋交付给乙方……”。第九条“权属转移登记”载明“（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1.如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定……”。第十一条“合同解除条款”载明“……（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任”。当日，张x（甲方、出卖方）与李xx（乙方、买受方）、签订《补充协议》，约定鉴于甲方需要乙方在网签前支付首付款且数额较大，同时放弃我爱我家推荐的资金存管服务，甲乙双方协商一致，通过自行交接的方式划转房款。甲乙双方应在签订《买卖合同》后3个工作日内，由我爱我家公司陪同，甲乙双方共同到建委查档，并签署《查档确认函》；乙方于2016年3月31号支付甲方1000000元，但最迟不超过2016年4月5日；甲方在收到首付款1000000元同时，与乙方共同到标的房屋所在区建委办理“个人间抵押登记”；同时抵押登记之后的《他项权利证》由乙方留存，我爱我家公司见证；待标的房屋满足网签条件后5日内，我爱我家公司见证甲乙双方共同办理“抵押注销”手续。如甲乙双方任何一方未按照本条款约定履行义务，则视为违约，并按照《买卖合同》、《补充协议》中违约条款承担违约责任。《补充协议》第六条“违约条款”部分约定除三方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
同日，张x（甲方）与李xx（乙方）签订了《装修款补充协议》，约定甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为4720000元，包含标的房屋配套设施折价款1000000元，因此甲方出售该房屋的合同价格为3720000元。
上述协议签订后，李xx向张x支付定金50000元，向我爱我家公司支付居间服务费101952元。
李xx陈述，按照合同约定，2016年1月到建委查档，涉案房屋存在抵押但无查封；2016年3月中介告知房屋在3月21日被查封。张x称，《补充协议》并非与《房屋买卖合同》同日签订，而是原告与中介在看到房屋被查封后才签订的补充协议，当时被告不知道房屋被查封了，时间为2016年4月。
另查，涉案房屋于2013年8月13日设立抵押登记，担保金额为200万元。2016年3月21日，涉案房屋被xx省xx市xx区人民法院司法查封，查封自2016年3月21日起至2019年3月20日止。之后，该房屋又被其他法院查封，现仍然在查封状态中。
判决结果
一、解除张x与李xx于2016年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》；
二、张x于本判决生效后七日内返还李xx定金100000元；
三、张x于本判决生效后七日内赔偿李xx居间服务费损失71952元；
四、驳回李xx的其他诉讼请求。
律师解析
王辉律师( )认为依法订立的合同具有法律拘束力。李xx与张x于2016年1月24日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《补充协议》的约定，在查档后，李xx应于2016年3月31日支付首付款100万元，最迟不超过2016年4月5日。但在此履行过程中，因张x原因，涉案房屋被司法查封，造成房屋买卖合同履行的障碍，且该障碍至今仍未消除。张x违反合同中关于房屋权属状况的承诺，构成违约。李xx有权依据合同约定解除合同，并追究张x的违约责任。李x有权要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。李xx与张x签订《房屋买卖合同》时支付了定金50000元，因张x违约，其要求张x双倍返还定金的诉讼请求于法有据。关于李xx要求支付违约金的诉讼请求，因李xx已先选择使用了定金条款，且定金条款与违约金不能同时适用，故该项诉讼请求无法律根据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。为履行《房屋买卖合同》，李xx向我爱我家公司支付了居间服务费101952元，其要求张x赔偿损失的诉求具有法律依据。