王辉律师
北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
本案中，x号房屋系孙x1与马x夫妻关系存续期间取得，系二人夫妻共同财产。夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产，故马x享有案涉房屋一半的产权份额，该份额在其去世后转化为遗产，在继承开始后，遗产分割前，应属各继承人共同共有。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王x称孙x1与三子女就x号房屋的分割处理已达成一致，对此应提交充分证据予以证明。现其所提交的调解书仅可证明各方就Y号房屋的分割处理达成一致，不足以证明各方亦就x号房屋的分割处理达成合意，且均同意由孙x1继承王某所有的x号房屋的份额。关于孙x1的手书材料，仅可体现孙x1个人意思表示，亦不足以证明各共有人已达成合意，亦不足以证明孙x1有权处分x号房屋。综上，王x所提交的证据，不足以证明其所持主张的真实性，法院对此不予采信，x号房屋应属孙x1与孙x2、孙x、孙x3共同共有。
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，王x亦认可其与孙x1签订的《北京市存量房屋买卖合同》名为买卖，实为赠与，签订房屋买卖合同的目的实为赠与，故孙x要求确认孙x1与王x签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，具备法律依据，法院予以支持。关于以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，隐藏的民事法律行为，也即目的行为系赠与，关于该赠与的法律效力，本院对此论述如下：对共同共有房产的处分，应经全体共同共有人同意，现孙x1未经孙x等共有人同意，擅自将x号房屋以房屋买卖的形式赠与王x，侵犯了共有人的合法权益，且未获共有人同意或追认，相应赠与法律关系应属无效，故孙x要求确认孙x1与王x就x号房屋所形成的赠与法律关系无效的诉讼请求，有相应事实及法律依据，法院予以支持。关于孙x要求确认x号房屋系孙x1与马x遗产的诉讼请求，因本案系确认合同无效之诉，上述诉请与本案不属于同一法律关系，孙x可另行主张，法院对此不予处理。
【基本案情】
孙x向法院提出诉讼请求：1、确认王x与孙x1就北京市xx区x号房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认位于北京市xx区x号房屋系孙x1与马x的遗产；3、确认王x与孙x1就北京市xx区x号房屋所成立的赠与法律关系无效。
事实和理由：孙x1与马x系夫妻关系，婚后育有三个子女，分别是孙x2、孙x、孙x3。马x于201x年x月x日去世。位于北京市xx区x号房屋系孙x1与马x婚姻关系存续期间取得，系孙x1与马x的夫妻共同财产。马x去世后，上述房屋中属于马x的份额应由其第一顺位继承人孙x1、孙x2、孙x、孙x3共同继承，案涉房屋由孙x1、孙x2、孙x、孙x3共同共有。马x去世后，上述房屋未继承分割。孙x在探望孙x1时得知为解决王x女儿在北京上学问题，王x请求孙x1帮忙将案涉房屋以买卖形式过户至马x名下，出售价为2万元，而该房屋市场价在1000万元以上，上述房屋转让行为未征得孙x2、孙x、孙x3同意。根据法律规定，上述行为应属无效，为维护我方合法权益，故诉至法院。
王x辩称，第一，孙x1自愿将房屋赠与给长期陪伴照顾他生活起居、看病就医、协助工作的我，签订了多份遗嘱、协议等，将案涉房屋赠与我系其真实意思表示；第二，我与孙x1均系完全民事行为能力人，双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效。案涉合同名为买卖，实为赠与，当时去中介咨询，赠与税费较高，所以走的买卖形式，按照最低评估价225万元做的评估及完税，当时缴纳了3万余元的税费及8000元中介费，孙x1亲自去房管所完成了房屋交易，全程录像；第三，据孙x1所述，案涉房屋系其个人财产，早已与各子女达成一致，其子女不参与分配该房产，孙x1具有完全处分权。马x的财产分割早在201x年至201x年，在xx法院调解处理，其子女不参与分配案涉房屋；第四，我二十多年来一直照顾孙x1的日常生活，孙x1的子女常年在国外生活，对孙x1漠不关心，未尽赡养义务。综上，案涉房屋买卖合同及相关赠与均系孙x1真实意思表示，应属合法有效。确认房屋为遗产系继承纠纷处理的问题，与本案并非同一法律关系，该主张不应得到支持。综上，不同意孙x的全部诉讼请求。
【法院审理查明】
孙x1与马x系原配夫妻，婚后共育有三个子女，分别是孙x2、孙x、孙x3。王某于201x年x月x日去世。孙x3于202x年x月x日去世。另查，孙x3与xx系原配夫妻，婚后育有孙x4、孙x5两个子女。孙x3与xx于200x年离婚，此后未再婚。
199x年x月x日，孙x1与x公司签订《内部公有住房买卖合同》，购买了位于北京市xx区x号房屋（以下简称x号房屋）。《单位出售公有住房房价计算表》载明，x号房屋使用了男方38年工龄，女方33年工龄。
200x年x月x日，以孙x1的名义取得x号房屋所有权证，建筑面积93.61平方米。
202x年x月x日，孙x1与王x签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙x1以225万元的价款将x号房屋出售给王x。同日，x号房屋过户至王x个人名下。
202x年x月x日，孙x1与王x登记结婚。
202x年x月x日，孙x1去世。
庭审中经询，王x称x号房屋实际系孙x1以房屋买卖的形式完成房屋赠与的目的，为了节约税费，故通过房屋买卖的形式完成交易，实际未支付房款，孙x1系完全民事行为能力人，房屋赠与系其真实意思表示，应属合法有效。孙x对此不予认可，称x号房屋系孙x1与马x的夫妻共同财产，在马x去世后，由孙x1、孙x2、孙x、孙x3共同共有。上述处分行为严重损害了孙x2、孙x、孙x3的合法权益，应属无效，故要求确认孙x1与王x签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求确认孙x1与王x就x号房屋的赠与法律关系无效。王x称马x的遗产已经分割处理完毕，x号房屋系孙x1的个人财产，孙x1享有完全的处分权，就其主张，王x提交了如下证据：
1、（201x）x民初字第xxx号民事调解书，系孙x3以遗嘱继承纠纷为由将孙x1、孙x2、孙x诉至xx法院，要求继承分割王某名下北京市xx区x号房屋，经法院主持调解，双方达成调解协议，Y号房屋归孙x3所有；
2、孙x1手书材料，包括《遗嘱》多份、《赠予协议书》、《捐赠书》、日记等，其上载明孙x1自愿将x号房屋赠与王x或王x之女王x1；
3、201x年x月x日至x日孙x1笔记，主要内容为“xx房产的遗嘱我一半，同意xx意见给xx，而现金部分还有500多万，其中200万第一期在xx1处，100万某3用了部分，那么280放到账上，200万我的一半归我所有，我的处理意见四个孩子，孙子各分四分之一，大约10万美金／每人，宝宝留给上大学用，暂由xx保管。”
经质证，孙x认可证据1的真实性，但不认可证明目的，调解书仅系对Y号房屋的分割处理，不包括本案所涉房屋；证据2、3真实性不能确认，缺乏关联性，案涉房屋并非孙x1个人财产。
【法院判决结果】
一、确认孙x1与王x签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、确认孙x1与王x就北京市xx区x号房屋所形成的赠与法律关系无效；
三、驳回孙x的其他诉讼请求。
【律师解析】
房产纠纷王辉律师认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
本案中，x号房屋系孙x1与马x夫妻关系存续期间取得，系二人夫妻共同财产。夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产，故马x享有案涉房屋一半的产权份额，该份额在其去世后转化为遗产，在继承开始后，遗产分割前，应属各继承人共同共有。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王x称孙x1与三子女就x号房屋的分割处理已达成一致，对此应提交充分证据予以证明。现其所提交的调解书仅可证明各方就Y号房屋的分割处理达成一致，不足以证明各方亦就x号房屋的分割处理达成合意，且均同意由孙x1继承王某所有的x号房屋的份额。关于孙x1的手书材料，仅可体现孙x1个人意思表示，亦不足以证明各共有人已达成合意，亦不足以证明孙x1有权处分x号房屋。综上，王x所提交的证据，不足以证明其所持主张的真实性，法院对此不予采信，x号房屋应属孙x1与孙x2、孙x、孙x3共同共有。
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，王x亦认可其与孙x1签订的《北京市存量房屋买卖合同》名为买卖，实为赠与，签订房屋买卖合同的目的实为赠与，故孙x要求确认孙x1与王x签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，具备法律依据，法院予以支持。关于以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，隐藏的民事法律行为，也即目的行为系赠与，关于该赠与的法律效力，本院对此论述如下：对共同共有房产的处分，应经全体共同共有人同意，现孙x1未经孙x等共有人同意，擅自将x号房屋以房屋买卖的形式赠与王x，侵犯了共有人的合法权益，且未获共有人同意或追认，相应赠与法律关系应属无效，故孙x要求确认孙x1与王x就x号房屋所形成的赠与法律关系无效的诉讼请求，有相应事实及法律依据，法院予以支持。关于孙x要求确认x号房屋系孙x1与马x遗产的诉讼请求，因本案系确认合同无效之诉，上述诉请与本案不属于同一法律关系，孙x可另行主张，法院对此不予处理。