王辉律师
二手房买卖律师：房屋出卖人
未依约迁户口如何处理
基本案情
原告王x向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付原告未迁出户口违约金20万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年4月，原被告经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍签署房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的北京市xxx区xx园X号住房，房屋总价63万元。根据买卖合同第十条，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。逾期超过十日未迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。该房屋早已完成过户，但是被告尚未履行完毕户口迁出义务，应向原告支付违约金。原告已将房屋卖给他人，他人因户口问题扣款7万元未付。为维护原告的合法权益，诉至法院。
被告计xx、张xx经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭应诉。
法院审理查明
2008年4月15日，买受人王x与出卖人计xx经北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间介绍签订房屋买卖合同，约定计xx将其所有的位于北京市xxx区xx园X号的房屋（以下简称：涉案房屋）以63万元的价格出卖给王x。2008年4月18日，张xx出具同意出售声明书，载明其与计xx系财产共有人关系，明确表示同意登记在计xx名下的涉案房屋出售。2008年4月19日，王x向张xx的账户转入购房款39万元。同日，张xx和计xx出具收条，载明收到王x支付的购房定金6万元和首付款39万元，合计45万元。2009年12月1日，王x与计xx签订网签编号为C227775的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，第四条第（三）款约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为18万元；第十条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2009年12月21日，涉案房屋转移登记至王旻名下。本案审理过程中，经查询，截至2019年11月19日，涉案房屋内尚有张xx的户口未迁出。
庭审中，王x称其已于2019年将涉案房屋出卖给他人，因涉案房屋内有张xx的户口未迁出，需要向他人支付违约金。
判决结果
一、计xx、张xx于本判决生效后七日内共同支付王x未迁出户口违约金7万元；
二、驳回王x的其他诉讼请求。
律师解析
王辉律师( )认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中的房屋买卖合同虽然系由计xx与王x签订，但张xx作为涉案房屋的共有权人，其明确表示同意计xx出售房屋，且与计xx共同收取了王x支付的购房款，故张xx亦是房屋买卖合同的出卖人。该房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约全面履行各自义务。王x作为买受人，已履行63万元的房屋价款支付义务。计xx、张xx作为出卖人，亦应依约履行相应的合同义务。依据房屋买卖合同的约定，计xx、张xx应当在涉案房屋所有权转移之日起十日内办理完成原有户口迁出手续，如因自身原因超过十日未迁出，自期限届满之次日起，应当按日计算向王旻支付全部已付款万分之五的违约金。涉案房屋已于2009年12月21日转移登记至王x名下，但截至2019年11月19日本案审理过程中，该房屋内尚有张xx的户口未迁出。计xx、张xx未依约定将涉案房屋内的户口迁出，构成违约，应当向王x支付相应的违约金。对于违约金的具体数额，综合合同的履行情况和双方约定的未迁出户口违约金的计算方法、当事人的过错程度和预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金数额为7万元。