王辉律师
二手房买卖律师：签订房屋买卖合同后房屋被法院查封怎么办
基本案情
王x诉称：2014年5月26日，我与xxx公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购xxx公司所有的北京市×区×园×号楼×层01号房屋（以下简称涉案房屋），总价款1750万元，购房定金300万元于签订《补充协议》当日和次日支付，剩余1450元于2014年6月24日前付清。签订协议后，我依约支付了300万元定金，为履行协议约定的付款义务，我通过贷款方式筹集了剩余购房款，准备在约定期限内支付。支付定金后，我了解到涉案房屋已于2014年6月9日被法院查封，即便我支付剩余房款，也不能按照合同约定履行过户义务。我于2014年6月23日向xxx公司发送律师函，要求中止履行协议约定的付款义务，并给予其10日期限恢复合同履行能力，否则将解除合同。但xxx公司并未在合理期限内解除涉案房屋的查封，故我于2014年7月4日发函解除合同。现涉案房屋仍然被法院查封，xxx公司没有履行合同的能力。故诉至法院：1、判令解除我与xxx公司于2014年5月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令韩xx、xxx公司双倍返还我已支付的定金300万元；3、判令韩xx、xxx公司就上述已支付的300万元定金向我支付利息（按同期银行贷款利息计算自2014年5月28日至实际返还之日）；4、判令韩xx、xxx公司支付我因筹集购房款而产生的利息损失6万元；5、判令韩xx、xxx公司赔偿我应向居间机构支付的居间服务费35万元。
韩xx、鸿xx公司辩称：xxx公司确与王x就涉案房屋订立买卖合同并依约收取300万元定金，涉案房屋被法院查封。不同意王x的诉讼请求，首先，王x行使不安抗辩权没有法律依据；其次，涉案房屋是否存在产权瑕疵及能否过户需要另案诉讼生效后才能认定；第三，合同中止履行不具备法定条件；第四，王x应于2014年6月24日前支付剩余房款1450万元，房款全部付清后120日内办理过户。王x未依约支付剩余购房款，无权要求xxx公司承担违约责任；第五，涉案房屋被查封，只能说明产权争议待定，并不能确定产权有瑕疵，亦不能说明不能办理过户。王x陈述并不属实，王x表述于2014年6月19日办理网签和过户时得知涉案房屋被查封，但当日三方并没有一起去办理网签和过户。王x表述于2014年6月23日发函中止履行合同，xxx公司并未收到函件，只是收到了2014年7月4日解除函。收到函件后，xxx公司与王x进行了沟通，双方达成了解除合同的一致意见，也起草了解约协议，返还定金300万元并支付利息6万元，但未能最终确认。对于诉讼请求，不同意解除合同，要求继续履行。王x不享有不安抗辩权，王x要求解约前提必须全部支付购房款，且我方未协助办理过户，但此情形并不符合。不同意双倍返还定金，涉案房屋产权有无瑕疵需要另案诉讼生效文书确认，现处于待定状态。逾期交房违约责任需要王x支付全部购房款，现王x无权要求我方承担无法办理过户或者逾期交房的违约责任。在本金不同意返还的情况下，不同意支付定金银行利息及筹款利息。一笔定金不可能同时产生两笔利息损失，也不能同时主张两份。不同意支付居间费用，据王x曾出示的居间协议显示办理完过户后交纳居间费，且上面有若干手写部分，我方有理由怀疑王x和居间机构、另案诉讼当事人杨x恶意串通，且王x并未支付35万元居间费。
法院判决结果
一、原告王x与被告xxx公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。
二、被告xxx公司于本判决生效之日起十五日内返还原告定金三百万元。
三、被告xxx公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王x利息损失（以三百万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算自二○一四年五月二十八日至实际返还定金之日止）。
四、驳回原告王x的其他诉讼请求。
律师解析
王辉律师（ ）认为，王x与xxx公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。签约后，王x依约支付定金300万元，在约定剩余房款支付日期前发生涉案房屋因另案诉讼被保全之事，以致王x与xxx公司均中止后续履约行为。涉案房屋目前因被保全无法办理过户手续，王x与xxx公司就房屋买卖事宜约定过户期限已经届满，王x签约之时购房意图及目的已然无法实现，现其主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》理由正当，应予支持。合同解除后，xxx公司应将王x已付购房定金予以返还。关于保全事宜系因另案诉讼所致，此情事变更并非双方当事人签约时能够预见，亦非双方当事人能够克服及避免，王x以此追究xxx公司违约责任要求双倍返还定金依据不足。关于损失一节，鉴于双方买卖行为履约情节，王x交付定金后未获得房屋使用权，亦未能取得房屋所有权，王x以同期贷款利率主张已付定金利息损失理由正当，亦符合公平原则，应予支持。合同效力应约束签约双方，王x要求韩xx承担责任于法无据，本院不予支持。王x主张筹款发生的利息损失无事实及法律依据，亦不具备法定关联性及合理性，本院不予支持。关于居间服务费，王珺并未实际交纳，亦未明确费用数额，本案不予处理，可待损失确定并实际发生后另行解决。
律师提示
二手房买卖律师王辉，专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认、拆迁安置房屋纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验。通过上述案例，王辉律师提示根据法律规定给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。