王辉律师
北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉房屋买卖合同无法继续履行，被告应该返还原告已经支付的购房款（含定金），故原告要求被告返还购房款2474000元，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于原告要求被告补偿其房屋增值部分损失1140000元，案涉房屋未完全履行完毕，原、被告均有过错，一方面，双方均明知案涉房屋的性质及尚处于限售期，但仍签订买卖合同，并约定以离婚析产方式办理过户手续，对此双方均应承担相应的责任；另一方面，被告在与原告签订案涉房屋买卖合同之前，与案外人签订的房屋买卖合同尚未解除，且在合同履行过程中将房屋抵押，致使房屋具备转移登记条件时无法办理过户手续，被告的主观过错大于原告的过错，故法院综合查明的事实、合同约定违约责任和合同实际履行情况，酌情认定被告支付原告补偿款250000元。
【基本案情】
张x向法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的购房款2474000元，并补偿案涉原告房屋的增值部分损失1140000元；3、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。
事实与理由：202x年x月x日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市xx房屋出售给原告，房屋价格为2860000元，付款方式为买受人全额付款；签订合同当日支付定金50000元，在xx前首付款150000元，202x年x月x日付款600000元，在买方准备剩余房款，卖方能交房时尽快办理，同时打款2060000元，出卖人将房屋出卖给第三人或以各种理由不配合过户的，买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应退还已经支付的款项，支付利息，并按买受人已付房价款的10％支付违约金，该违约金不足以弥补买受人因购买房屋可获得的预期利益损失的，出卖人同意按照当时市场价格补足。发生争议的，有权向房屋所在地人民法院提起诉讼。同日，原告向被告支付50000元定金。202x年x月x日，李某向姜某支付首付款600000元。2021年9月14日，原告与被告签订《补充协议》，约定将交房时间延至202x年x月x日，同日支付部分房款100000元。因被告房屋为存量房，根据相关政策规定，被告无法为原告办理过户登记手续，需5年后才可上市交易，原告同意被告在5年后办理产权变更登记。在此期间，被告一直以各种理由要求原告向其支付购房款，共计2474000元。原告后得知被告将涉案房屋出卖多人，并且已经向他人交付涉案房屋，原告多次要求被告返还已经支付的购房款并支付违约金，但被告迟迟不予归还。现案涉房屋存在抵押权、查封登记等，且被告对外欠下大量外债，原告合法权益收到严重损害。现原告根据相关法律法规，特提起诉讼，望判如所请。
被告辩称，不同意解除合同，我认为签订的合同是无效合同，对于无效合同，我认为自己不应承担全部责任。我认可收到2474000元购房款，同意返还房款，但不同意支付违约金。针对违约金部分，无论是1140000元还是247400元，我都不认可。合同本身就是无效合同，与第三人无关。原告提出的事实理由与案件没有直接关系，对于原告陈述的事实理由，我认为是不成立的，不是第三人导致合同无效，是因为合同本身问题，房产是限售房产，没有达到上市交易的条件。合同条款有使合同无效的条款，以结婚离婚析产的方式进行过户，是无法进行的。
【法院审理查明】
201x年x月x日，被告取得了某某房屋（以下简称某房屋）的不动产权证书，证书编号：京（201x）x不动产权第x号，载明该房屋权利人为被告，权利性质为自住型商品住房，房屋建筑面积为84.69平方米。
202x年x月x日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告以2860000元的价格购买被告所有的案涉某房屋，付款方式为原告全款方式付款；签订合同当日支付定金50000元，剩余款项按三期付款，分别在xx前首付款150000元；202x年x月x日付款600000元，如有特殊情况可晚几天；在买方准备剩余房款，卖方能交房时尽快办理，同时打款2060000元。权属转移登记：当事人双方同意，该房屋符合上市条件30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该房屋过户所有税费由买受人承担。合同第五条约定，出卖人将房屋出卖给第三人或以各种理由不配合过户的，买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按照央行金融机构同期贷款基准利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的10％支付违约金，该违约金不足以弥补买受人因购买房屋可获得的预期利益损失的，出卖人同意按照当时市场价格补足。出卖人于202x年x月x日之前将房屋交付买受人使用第十三条、补充约定：补充约定与合同正文约定不符的，以补充约定为准。该房屋产权性质为自住型商品房，买卖双方自愿协商约定该房屋于202x年x月x日之前开始办理该房屋的产权过户手续，过户方式为通过离婚析产方式过户到买受人名下。该房屋过户到买受人名下当日，由买受人一次性支付给出卖人全部购房款。经双方协商，买卖双方必须在可以过户的条件下积极配合，不得以任何理由拖延时间；卖方承诺租户放弃优先购买权，双方房款自行划转不需要资金监管，在房屋交付以后，过户当天为准，之前费用由业主（卖方）承担，包括（物业费、供暖费、水费、电费、燃气费等房屋产生的费用）。此外，双方还对逾期交房和逾期付款责任等内容进行了约定。
合同签订后，202x年x月x日，原告向被告支付购房定金50000元。202x年x月x日，原告支付被告购房首付款150000元。202x年x月x日，原告向被告支付首付款600000元。202x年x月x日，原告与被告签订《补充协议》，约定“经双方协商，原买卖合同交割时间延期到202x年x月x日，期间房屋由卖方出租，买方于202x年x月x日支付部分房款100000元。202x年x月x日支付100000元。”签订上述补充协议当日，原告支付被告支付购房款100000元。202x年x月x日至202x年x月x日期间，原告支付被告房款250000元。202x年x月x日至202x年x月x日期间，原告共向被告支付房款724000元。202x年x月x日，原告向被告支付购房款600000元。原告共计支付被告购房款2474000元。
202x年x月至202x年x月期间，原告与被告就以结婚后再离婚析产的方式办理案涉房屋转移登记未能协商一致，故后续房屋买卖合同并未继续履行。被告与原告签订案涉房屋买卖合同之前，被告已经就案涉x房屋与案外人签订了房屋买卖合同，房屋售价低于案涉合同的款项。202x年x月x日，被告以x房屋设立抵押权登记，担保主债权数额为1200000元。案涉x房屋目前还有银行的按揭抵押贷款尚未偿还完毕。同时，案涉x房屋分别于202x年x月x日、202x年x月x日、202x年x月x日被三家法院查封。
案涉房屋属于自住型商品住房，按照北京市关于自住型商品住房转让的相关政策要求，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。被告于201x年x月x日取得案涉x房屋的不动产权证书，距离原告与被告合同约定的202x年x月x日之前办理房屋过户手续以及双方补充协议约定的202x年x月x日均未满5年。
【法院判决结果】
一、确认原告与被告于202x年x月x日签订《北京市存量房屋买卖合同》中“第十三条补充约定”条款无效；
二、解除原告与被告于202x年x月x日签订的《北京市存量房屋买卖合同》除第十三条之外的合同条款及双方于202x年x月x日签订的《补充协议》；
三、被告于本判决生效后十日内返还原告购房款2474000元；
四、被告于本判决生效后十日内支付原告购房补偿款250000元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
【律师解析】
房屋买卖王辉律师认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告于202x年x月x日签订的《北京市存量房屋买卖合同》虽系双方真实意思表示，但鉴于案涉某房屋属于自住型商品住房，按照北京市相关行政部门该类商品住房转让的政策，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让，原、被告签订房屋买卖合同及约定的转移登记时间距离被告取得房屋所有权证尚不满5年，该房屋不具备上市交易的条件，为规避上述政策，双方在上述买卖合同第十三条中“补充约定”房屋过户方式为离婚析产，因双方并非夫妻，该方式隐含的前提是“假结婚”，然后再迅速离婚的方式过户，该补充约定违背公序良俗，应属无效。民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉房屋买卖合同，除十三条补充约定外，其他条款系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该第十三条补充约定无效，不影响房屋买卖合同中其他合同条款效力，故除第十三条“补充约定”之外其他条款有效，鉴于案涉房屋买卖合同无法继续履行，原告签订合同的目的无法实现，故依法应予以解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉房屋买卖合同无法继续履行，被告应该返还原告已经支付的购房款（含定金），故原告要求被告返还购房款2474000元，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于原告要求被告补偿其房屋增值部分损失1140000元，案涉房屋未完全履行完毕，原、被告均有过错，一方面，双方均明知案涉房屋的性质及尚处于限售期，但仍签订买卖合同，并约定以离婚析产方式办理过户手续，对此双方均应承担相应的责任；另一方面，被告在与原告签订案涉房屋买卖合同之前，与案外人签订的房屋买卖合同尚未解除，且在合同履行过程中将房屋抵押，致使房屋具备转移登记条件时无法办理过户手续，被告的主观过错大于原告的过错，故法院综合查明的事实、合同约定违约责任和合同实际履行情况，酌情认定被告支付原告补偿款250000元。