王辉律师
北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
原告与被告签订的北京市存量房屋买卖合同（合同编号：xxx）及相关附件、补充协议系双方真实意思表示，内容与形式不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行合同义务。根据法院查明事实，被告未按合同约定履行付款义务，应属违约，其应承担相应违约责任。被告提交的微信聊天记录等证据不足以证明双方已就涉案合同约定的付款期限、房价等条款变更达成一致，故尽管双方于202x年x月x日签订协议解除了涉案房屋买卖合同及相关附件、补充协议，但不能因此免除被告逾期付款的违约责任。
关于原告主张适用定金罚则不退还190万元定金的诉讼请求，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立，定金的数额由当事人约定。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。本案中，被告作为给付定金一方，未按照双方合同约定履行付款义务，致使不能实现涉案合同目的，无权请求返还定金，故法院对原告主张不退还190万元定金的诉讼请求，依法予以支持。
关于原告主张的房屋降价损失20万元的诉讼请求，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，经法院审理查明，202x年x月x日原告与被告签订涉案房屋买卖合同的成交价为2030万元，后因被告逾期付款导致双方合同解除，后202x年x月x日原告与案外人xx1和xx2签订房屋买卖合同的成交价为1550万元，房屋降价损失高达480万元，赵某一方主张定金190万元不足以弥补其损失、要求另赔偿20万元房屋降价损失，具有事实与法律依据，法院依法予以支持。
【基本案情】
原告刘x向法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付的人民币190万元定金不再退还，归原告所有；2、请求判令被告赔偿原告降价损失20万元；3、诉讼费由被告承担。
事实与理由：202x年x月x日，原告与被告签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及相关协议。协议约定原告将位于xx区x房屋以2030万元的价格出售给被告，其中房屋主体价款为480万元，房屋装修及设施折价款为1550万元。合同约定202x年x月x日，原被告双方须共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，被告1须在办理产权转移登记前2个工作日将剩余的房款支付给原告。202x年x月x日，被告已支付10万元定金为由，要求原告将涉案房屋的钥匙给他，他及家人要进去居住，原告按照xx的要求将房屋钥匙交给她。202x年x月x日，原告与被告进行网签，被告分三次向原告支付了190万元定金后，被告并未按照合同约定在202x年x月x日前将剩余房款1840万元支付给原告，原告多次催告被告，其仍然未按合同约定将剩余房款支付给原告，也不同意解除合同撤销网签，面对房价日益下跌，原告遭受重大损失。被告的行为严重违反合同约定，致使原告无法实现合同目的，故诉至法院。
被告辩称：我不存在违约行为，不同意原告的诉讼请求。原告在签订房屋买卖合同时故意隐瞒房屋所有权不是其一个人单独所有，涉案房屋买卖合同应属无效。202x年x月x日双方第一次签订的纸质房屋买卖合同，是被告的女儿xx签订，被告对买卖房屋、涉及的价格、税费等一概不知，202x年x月x日x中介公司的工作人员忽然到我家里让签字，当时我并不清楚签署的什么内容就在手机上签名了，故原告提供的房屋买卖合同应属无效。我是换房，我在202x年x月x日交了10万定金后，就催促中介尽快出售自己的房屋，并向中介公司请求延期付款，我方通过与原告方协商已经变更房屋价款为1850万元，变更交付房款过户期限延期半年，到202x年x月x日，原告要求将购房款支付给其个人，不让交资金存管账户，原告提出解约，我同意解约，因此我不存在违约行为。我方在202x年x月x日就起诉至xx法院要求退回定金190万元，原告起诉日期晚于我方，就是想规避法律不退定金。中介公司在没有提前告知我的情况下，202x年x月x日签订一份存量合同，于202x年x月x日又签订网上合同，两个买卖合同内容不一样，中介公司帮卖方避税签订的阴阳合同，合同属于无效，无效合同不存在违约事实，原告无权主张违约责任。原告已经选择没收定金190万元，就不能再使用违约赔偿，原告要求20万元降价损失，是原告及中介恐吓不签就要查封房屋，要赔偿500多万元，原告要求的20万请求是为了转嫁20万元律师费增加的，不合法。双方于202x年x月x日签署的协议书中第x条中的第x项和第x项关于房屋降价损失的约定互相矛盾，第x条第x项约定，已经将房屋降价损失排除在外，该20万元形成的原因是原告代理人向原告索要20万元代理费，故才有原告主张的20万元，并非是原告合同上的损失。
【法院审理查明】
202x年x月x日，原告（出售方、甲方）、被告（买受方、乙方）和x公司（居间方、丙方）签订北京市存量房屋买卖合同（合同编号：xxx）及相关附件、补充协议，约定：乙方购买甲方位于北京市xx区某处，建筑面积153.64平方米，该房屋主体价款为480万元，该房屋装修及设施折价款为1550万元，共2030万元。乙方以全款方式支付房屋价款，定金总额为190万元，甲方同意除定金、物业保证金、户口保证金外的剩余价款，由乙方于缴税前2个工作日内将1828万元以资金存管的方式支付甲方。双方约定最迟于202x年x月x日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。关于逾期付款违约责任，双方约定：除不可抗力外，乙方未按房款支付协议或补充协议约定付款的，按逾期时间分别处理：逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同。
上述房屋买卖合同及其补充协议签订后，被告分别于202x年x月x日、202x年x月x日、202x年x月x日向原告支付定金10万元、90万元、90万元，共计190万元。
202x年x月x日，原告向被告发送律师函，函上载明：被告：一、请你在收到本律师函后3日内联系委托方继续履行合同，交付剩余房款、办理相关手续。二、若你仍不履行，则视为你根本违约，我方将于你收到本律师函3日后依约解除合同。三、若你仍不履行违约责任，我方将被迫采取包括针对你提起诉讼和财产保全在内的一切法律措施以维护自身权益。被告收到律师函后于202x年x月x日通过短信回复称：因为被告系置换房屋购房，在同一家中介办理。买卖双方虽然在202x年x月x日签订存量买卖合同这个基础，但是因为房屋行情问题，就该存量买卖合同双方通过自愿协商多次变更补充协议。在今年x月底至x月初双方仍然在协商卖方降价180万出售，并把原定于今年x月x日过户交付进行变更，双方正在进一步协商中，初步定于今年x月过户交付，买方按月支付款项。双方正在协商中不存在根本违约情况，回复律师函建议双方进一步协商友好解决。
诉讼中，原告（甲方）与被告（乙方）于202x年x月x日签订协议书，约定甲乙双方协商一致达成如下协议：1、甲乙双方确认解除编号为xxx的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及其附件；2、。．。．。．甲方不再向乙方主张190万定金及损失20万范围外的违约金、律师费、中介服务费、房屋降价损失、房屋占用费等所有损失。3、本协议由代理人签字生效，交北京市xx区人民法院备案一份。
202x年x月x日，原告与案外人xx1和xx2签订房屋买卖合同，约定原告将涉案房屋出售给xx1和xx2，房屋成交总价为1550万元。为证明xx1和xx2的付款情况，原告向本院提交了招商银行电子回单，该证据显示原告已实际收取购房款1550万元。
【法院判决结果】
一、原告已收取的190万元定金不予退还；
二、被告于本判决生效后十日内向原告赔偿房屋降价损失20万元。
【律师解析】
房屋买卖王辉律师认为，原告与被告签订的北京市存量房屋买卖合同（合同编号：xxx）及相关附件、补充协议系双方真实意思表示，内容与形式不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行合同义务。根据法院查明事实，被告未按合同约定履行付款义务，应属违约，其应承担相应违约责任。被告提交的微信聊天记录等证据不足以证明双方已就涉案合同约定的付款期限、房价等条款变更达成一致，故尽管双方于202x年x月x日签订协议解除了涉案房屋买卖合同及相关附件、补充协议，但不能因此免除被告逾期付款的违约责任。
关于原告主张适用定金罚则不退还190万元定金的诉讼请求，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立，定金的数额由当事人约定。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。本案中，被告作为给付定金一方，未按照双方合同约定履行付款义务，致使不能实现涉案合同目的，无权请求返还定金，故法院对原告主张不退还190万元定金的诉讼请求，依法予以支持。
关于原告主张的房屋降价损失20万元的诉讼请求，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，经法院审理查明，202x年x月x日原告与被告签订涉案房屋买卖合同的成交价为2030万元，后因被告逾期付款导致双方合同解除，后202x年x月x日原告与案外人xx1和xx2签订房屋买卖合同的成交价为1550万元，房屋降价损失高达480万元，赵某一方主张定金190万元不足以弥补其损失、要求另赔偿20万元房屋降价损失，具有事实与法律依据，法院依法予以支持。