王辉律师
北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因孙x非案涉房屋所在村村民，故张x与孙x签订的《购房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同依法应认定为无效。张x所主张的确认合同无效并非债权请求权，虽双方签订的房屋买卖协议距今已逾二十年，但其主张合同无效的请求并不受诉讼时效的限制。故对孙x主张本案超过诉讼时效的主张，法院不予采纳。
关于合同无效后的责任承担问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因张x作为出卖人在出卖时即明知其所出售的房屋属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，故对此行为所造成的后果，张x应承担主要责任。孙x不是本村村民，其对签订农村房屋买卖合同未尽审慎购房义务，负有次要责任。综上，基于无效买卖协议张x要求张x返还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
关于孙x主张的各项经济损失，法院参考评估机构出具的司法评估报告，同时结合房屋、土地市场价格、拆迁政策、双方过错程度等综合因素，认定如下：1、关于房屋重置成新价及装修附属物重置成新价409207元，金额合理，法院予以支持；2、关于区位补偿价，虽然张x对区位补偿价不认可，但未提交证据证明其主张，且鉴定评估机构已阐明其作出区位补偿价的依据，故法院对鉴定机构对区位补偿价的评估意见予以采纳，对此部分本院酌情支持890000元；3、关于购房款，因本院已支持房屋重置成新价，故对于返还购房款的诉讼请求，法院不予支持；4、关于信赖利益损失300000元，法院已对房屋重置成新价及装修附属物重置成新价、区位补偿价予以支持，孙x未提交证据证明还存在其他信赖利益损失，法院对该项损失不予支持。
【基本案情】
张x向法院提出诉讼请求：1、判令张x与孙x签订的《购房协议书》无效；2、判令孙x将案涉房屋返还原告；3、诉讼费用由孙x承担。
事实和理由： 200x年x月日，张x与孙x签订《购房协议书》，约定将张x名下位于x村东至xx房，西至xx房，南至路，北至空地的宅基地性质原住房（以下简称案涉房屋）出售给孙x陈某。孙x并非本村集体村民，双方签订的购房协议无效。故张x诉至法院，请求法院判决确认双方签订的合同无效支持张x全部诉讼请求。
陈某辩称，一、本案已经超过诉讼时效，法院应依法驳回刘某的起诉。双方签订《购房协议书》已经达20余年，已超过法律规定的最长诉讼时效期20年，故孙x的主张不应得到法律的支持。二、本案购房协议即便存在无效的情形，购房协议也是部分无效。张x、孙x签订购房协议时，房屋所在地村委会主任以及村委会委员共同见证和担保，买卖行为得到了村委会的批准。依据相关规定，农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。故本案购房协议不违反法律强制性规定，系买卖双方真实意思的合意，应属有效。三、退一步讲，如人民法院认定合同无效，那么张x作为村集体经济组织成员，应该承担合同无效的全部责任。签订协议后，双方履行至今20年有余，诉争房屋签约后一直由孙x疾家人居住使用至今，再此期间孙x对房屋进行了翻建。故张x除向孙x返还购房款外还应该赔偿购房人孙x其他经济损失。
孙x向法院提出反诉请求：1、判令刘某返还购房款12000元；2、判令张x赔偿经济损失（包括区位补偿价1271845元、房屋重置成新价及装修附属物重置成新价409207元、信赖利益损失300000元，共计1981052元）；3、判令本案财产评估费用16581元由孙x负担；4、判令本案全部诉讼费用由张x承担。
事实和理由：200x年x月x日，作为农村集体经济组织成员，张x违反法律、行政法规的禁止性规定向孙x转让农村房屋宅院，孙x在案涉院落居住多年且对房屋院落进行装修、修缮和增建，迄今已20年有余。合同履行已20年有余。现张x背弃信义，见利忘义，主张合同无效，其行为违反了《合同法》诚信原则。我方认为造成合同无效的全部责任在张x一方，张x的失信行为给孙x经济造成了巨大的损失，应由其赔偿。在退还购房的同时赔偿孙x因此所遭受的经济损失。
张x辩称，不同意反诉请求，孙x要求其退还购房款，基于同等原则，对方也应将房屋返还，对房屋设备及装饰装修附属物重置成新价，赔偿损失应根据双方过错程度比例承担。但案涉协议的无效系因国家法律规定，并非其违反诚信原则，因此其不存在过错，不应承担上述损失，即使认为其因明知不应向集体外成员转让仍签署协议而具有过错，那么孙x也明知该规定，和自身并非村集体成员而签署协议，双方应为同等责任，应自行承担相应损失。其中房屋重置成新价应扣除房款和其原始房屋价值后计算，其他诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。
【法院审理查明】
200x年x月x日，张x（甲方）与孙x（乙方）签订《购房协议书》，约定经甲乙双方议定本村村民张x以壹万贰仟元价格将原住房售给孙x签字后当即付款以后张x原房院落归陈某居住所有。需要说明的问题如下：1、范围东至xx房，西至xx房，南至路，北至空地落款处甲方张x，乙方孙x，见证当事人xx1、xx2，担保人xx3、xx4均签字。张x交付了房屋，孙x支付了12000元购房款。
张x主张孙x并非村集体成员，《购房协议书》应认定为无效协议，其系案涉房屋所在村村集体成员及案涉房屋所处宅基地使用权人，向法院提交《证明》《户口页》予以证明。《户口页》显示刘某，非农业家庭户，住址xx区xx镇xx村x号。200x年x月x日签发。
孙x对上述证据真实性认可，证明目的不认可，称《购房协议书》双方意思真实有效，且其对房屋进行了大量的装修、修缮，付出大量时间及金钱，向法院提交房屋现状照片予以证明。
张x对照片的真实性不认可，称房屋状态以评估报告为准。
审理过程中，经孙x申请，法院委托北京市xx房地产评估有限责任公司对案涉房屋及装修附属物价值、宅基地区位补偿价值进行司法评估，北京市xx房地产评估有限责任公司于202x年x月x日出具《司法评估报告》，《司法评估报告》载明：“2、估价对象估价对象宅基地面积290.46平方米，房屋建筑面积266.49平方米。4、价值类型房屋、装修附属物价值按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》【北估秘［2016］001号】文件评估，评估结果指房屋重置成新价，包含房屋结构、装修、相关附属物等。宅基地区位补偿价值评估依据《北京市xx区人民政府关于印发xx区集体土地住宅拆迁补偿标准意见的通知》【京x政发［201x］x号】等文件以及参照周边村镇腾退改造项目补偿政策进行评估。6、估价结果评估总价1685132元，其中宅基地区位补偿价1271845元，房屋重置及装修附属物价值413287元。孙x支付评估鉴定费16851元。
张x称对区位补偿价参考标准不认可，案涉村落未涉及拆迁，无相关区位补偿价标准，该报告中未将参考的区位补偿价依据作出充分说明，该部分金额不认可，该报告中经过现场勘查也明确说明其出售给对方的房屋主体尚健在，孙x应返还涉案房屋，该部分费用不应计算至对方的赔偿款范围内。孙x称对鉴定报告没有异议。
经询，双方均认可买卖房屋的时候正房三间（四破五），厢房东边有一间，201x年因为厢房已经坍塌了，孙x就整个拆除了，只保留了正房，然后又建了两排正房，两排的中间是阳光房，原来房屋的正房主体结构在，进行了装修，现在房屋情况以评估报告为准。孙x称其买房的时候是非农业户口，非本村城镇居民，主张的300000元信赖利益损失是自己酌定的。
【法院判决结果】
一、张x与孙x于200x年x月x日签订的《购房协议书》无效；
二、孙x于本判决生效之日起三十日内将位于北京市xx区xx镇xx村东至xxx，西至xxx，南至路，北至空地的房屋腾退并返还张x；
三、张x于本判决生效之日起十日内赔偿孙x经济损失（包括区位补偿价890000元、房屋重置成新价及装修附属物重置成新价409207元），共计1299207元；
四、驳回孙x的其他反诉请求。
【律师解析】
农村房屋买卖王辉律师认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因孙x非案涉房屋所在村村民，故张x与孙x签订的《购房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同依法应认定为无效。张x所主张的确认合同无效并非债权请求权，虽双方签订的房屋买卖协议距今已逾二十年，但其主张合同无效的请求并不受诉讼时效的限制。故对孙x主张本案超过诉讼时效的主张，法院不予采纳。
关于合同无效后的责任承担问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因张x作为出卖人在出卖时即明知其所出售的房屋属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，故对此行为所造成的后果，张x应承担主要责任。孙x不是本村村民，其对签订农村房屋买卖合同未尽审慎购房义务，负有次要责任。综上，基于无效买卖协议张x要求张x返还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
关于孙x主张的各项经济损失，法院参考评估机构出具的司法评估报告，同时结合房屋、土地市场价格、拆迁政策、双方过错程度等综合因素，认定如下：1、关于房屋重置成新价及装修附属物重置成新价409207元，金额合理，法院予以支持；2、关于区位补偿价，虽然张x对区位补偿价不认可，但未提交证据证明其主张，且鉴定评估机构已阐明其作出区位补偿价的依据，故法院对鉴定机构对区位补偿价的评估意见予以采纳，对此部分本院酌情支持890000元；3、关于购房款，因本院已支持房屋重置成新价，故对于返还购房款的诉讼请求，法院不予支持；4、关于信赖利益损失300000元，法院已对房屋重置成新价及装修附属物重置成新价、区位补偿价予以支持，孙x未提交证据证明还存在其他信赖利益损失，法院对该项损失不予支持。