王辉律师
北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
本案中，牛x2主张涉案房屋实际是其以母亲王x名义购买，但涉案房屋系王x承租公房腾退后所购买，且牛x2与父母并未签订书面协议，仅凭转账记录不足以证明牛x2系实际购买人，涉案房屋仍应属于王x与牛x3的夫妻共同财产。
王x遗产范围的确定不应当包括牛x3的财产部分，在没有财产约定的情况下，如果分割遗产，应当先将牛x3共同所有财产的一半分出，剩余一半为王x的遗产。应当认为，王x对自己的财产有权处分，并且其完成了处分行为，该部分财产的处分并不损害牛x1的利益，并没有合同无效的法定理由。
关于王x对牛x3遗产部分处分的效力，王律师认为，牛x3去世后，涉案房屋属于牛x3的遗产部分应属于其法定继承人王x、牛x1、牛x2共同共有，王x、牛x2作为家庭成员，应当知晓其中有刘x1的份额。牛x2主张涉案房屋变更至其名下亦系其父亲牛x3的真实意思表示，但其并未提交足以证明其主张的证据。在此情况下，王x将该部分房产处分给牛x2，且牛x2未支付合理对价，损害了牛x1的利益，王x与刘x2就涉案房屋签订的房屋买卖合同中，对刘x3遗产部分的处分无效。
在涉案房屋的房屋买卖合同部分有效部分无效的情况下，牛x1主张将案涉房确认为牛x1、牛x2共同共有的条件并不具备，法院对该主张不予支持。牛x1可在继承牛x3遗产时主张其就涉案房屋享有的权利。
【基本案情】
牛x1向法院提出诉讼请求：1、确认王x与牛x2签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认x房屋为原告被告共有（恢复到遗产分割前的状态，即继承人共同共有）；
事实和理由：被继承人牛x3与王x系夫妻关系，婚后生育二女，即原告牛x1与被告牛x2。200x年牛x3与王x购买位于x房屋（以下简称“涉案房屋”）。200x年x月x日牛x3去世，未就涉案房屋进行过继承。201x年，牛x2与王x未经原告的同意，擅自签订房屋买卖合同，将涉案房屋登记到牛x2名下。202x年x月x日，王x去世。综上，牛x2与王x签订房屋买卖合同处分涉案房屋的行为侵害了牛x1的合法权益。为维护自身合法权益，诉至法院。
牛x2辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，x号房屋由牛x2出资购买真实产权人是牛x2。买卖合同仅是还原了房屋的真实权利状态的一种方式。x号房屋来源于原王x承租的x号房屋拆迁安置房，该房屋按照经济适用房管理，按照相关的政策要求，对于签订购房合同以及办理出产权时，必须要以产权人或者承租人赵某的名义办理，待5年后房屋可以上市才可以办理产权登记，所以这个房屋在原始登记的时候才会以王x的名义进行登记。原被告出生以后，都是居住在原拆迁的东部房屋内，两人结婚了以后都搬出去了。198x年x月x日，牛x2结婚了以后虽然在外居住，但是一直回来陪伴照顾父母，特别是在200x年，父亲生病了以后，一直是由牛x2照顾。牛x1几乎没有回来过。所以，在200x年购买xx房屋时，父母以及牛x2考虑以后居住方便，想要直接由牛x2购买xx房屋，登记在牛x2名下。但因上述的政策要求不得不先暂时登记王x的名下。所以，在201x年王x与牛x2办理的房屋买卖合同仅是还原了在200x年购买该房屋时原始的房屋真实权利状态。我们认为，原告并不是适格的原告，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，针对于原告的诉讼请求第二项，我们认为与本案不属于同一法律关系。
【法院审理查明】
刘某3与赵某生前系夫妻，二人育有长女刘某1（本案原告）、次女刘某2（本案被告）。
某胡同某2号1、2号2间（总使用面积19.2平方米）原系赵某承租公房。
200x年x月x日，x公司（卖方、甲方）与王x（卖方、乙方）签订《购房协议》。约定乙方购买x号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积91.53平方米。甲方所提供房屋系北京市xx区住宅发展中心进行危改的剩余房屋，房屋产权按经济适用房产权管理，该房屋仅限于x文保项目被搬迁人积极配合搬迁工作，按时交付被搬迁房屋的一种鼓励。乙方按每建筑平方米5000元的价格向甲方支付购房款，房屋总价款为457650元，乙方按每建筑平方米29.7元由甲方代收公共维修基金，总价款2718.4元。乙方于本协议签订后3日内，一次性向甲方支付全部购房款及相关费用。
200x年x月x日当日，牛x2向x公司转账460726.40元。庭审中，牛x2表示涉案房屋系其购买，因房屋性质是经济适用房，只能暂时登记在母亲王x名下，本来准备五年后过户，但不满五年父亲就去世了。牛x1表示牛x2所付款项并非其个人所出，来源于父母x号拆迁和x房屋补偿。牛x2表示某房屋就是给她住的，这是房管局的房子，是父母在世时候的行为。
200x年x月x日，北京市xx区住宅发展中心出具《说明》，内容为：xx区房屋管理局：承租人（产权人）王x在x号院居住，是北京市重点历史文保项目的拆迁居民。我中心现将x号房屋销售给王x，所购房屋按经济适用房产权管理。请协助办理房屋所有权登记发证手续。
200x年x月x日，不动产登记部门向王x发证。
双方均认可牛x3于200x年x月x日死亡。
201x年x月x日，王x与牛x2签订网签合同《北京市存量房屋买卖合同》，约定王x将涉案房屋以230万元价格出卖给牛x2。牛x2表示该价格是避税选择的最低指导价，实际未给付，过户是完成最初房屋实际产权人的恢复行为。201x年x月x日，牛x2支付了土地出让金69000元，涉案房屋转移登记至牛x2名下。
202x年x月x日，王x死亡。
庭审中，牛x2表示其长期与父母共同居住，为父母购买家具家电、生活用品、照顾日常起居、陪伴父母看病就医，履行了生养死葬的赡养义务，而牛x1从未看望、问候父母，这也是父母决定涉案房屋由牛x2购买，牛x2作为涉案房屋实际产权人的原因之一。牛x2提交了聊天记录、订单、支付记录、收据、病历等拟证明其主张。牛x1表示牛x2于201x年搬至涉案房屋居住，就诊买药都是老人自己的钱，其提交的证据与本案合同无效无关。牛x1表示牛x2未提交证据证明牛x3把涉案房屋给牛x2，其一直照顾父亲。牛x2表示牛x1未提交证据证明其照顾父亲，其一直在涉案房屋与父母居住。
【法院判决结果】
一、确认王x与牛x2签订的关于x号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及牛x3遗产的部分无效；
二、驳回牛x1的其他诉讼请求。
【律师解析】
房屋买卖纠纷王辉律师认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
本案中，牛x2主张涉案房屋实际是其以母亲王x名义购买，但涉案房屋系王x承租公房腾退后所购买，且牛x2与父母并未签订书面协议，仅凭转账记录不足以证明牛x2系实际购买人，涉案房屋仍应属于王x与牛x3的夫妻共同财产。
王x遗产范围的确定不应当包括牛x3的财产部分，在没有财产约定的情况下，如果分割遗产，应当先将牛x3共同所有财产的一半分出，剩余一半为王x的遗产。应当认为，王x对自己的财产有权处分，并且其完成了处分行为，该部分财产的处分并不损害牛x1的利益，并没有合同无效的法定理由。
关于王x对牛x3遗产部分处分的效力，王律师认为，牛x3去世后，涉案房屋属于牛x3的遗产部分应属于其法定继承人王x、牛x1、牛x2共同共有，王x、牛x2作为家庭成员，应当知晓其中有刘x1的份额。牛x2主张涉案房屋变更至其名下亦系其父亲牛x3的真实意思表示，但其并未提交足以证明其主张的证据。在此情况下，王x将该部分房产处分给牛x2，且牛x2未支付合理对价，损害了牛x1的利益，王x与刘x2就涉案房屋签订的房屋买卖合同中，对刘x3遗产部分的处分无效。
在涉案房屋的房屋买卖合同部分有效部分无效的情况下，牛x1主张将案涉房确认为牛x1、牛x2共同共有的条件并不具备，法院对该主张不予支持。牛x1可在继承牛x3遗产时主张其就涉案房屋享有的权利。