王辉律师
北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
案涉房屋系限价商品房，属于保障性住房，申请购买限价商品住房的家庭须经过资格审核，并遵守北京市保障性住房政策规定。考虑案涉房屋的性质，李x、刘x与张x签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。李x、张x主张合同有效并要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。经法院释明，刘x、张x表示如法院认定合同无效，则同意按合同无效处理返还、赔偿等请求。
合同无效后，双方应当返还基于合同取得的财产，李x、刘x要求张x返还购房款484139元，面积补差款1075元、公共维修基金13914元，张x同意返还，法院不持异议。关于有线电视安装费300元、产权办证费500元，张x给李x、刘x出具了收款收条，视为其认可两项费用，张x主张不是必要费用的意见，法院不予采纳，故张x亦应向刘x、李x返还该两项费用。张x要求刘x、张x腾退返还案涉房屋的请求，于法有据，法院予以支持。
关于合同无效的责任划分。案涉房屋系限价商品房，双方对合同无效均负有过错，应当按照各自过错程度承担合同无效的法律责任。张x主张其签订合同时不知道案涉房屋是限价商品房，但其购买案涉房屋时所签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》封面及合同内容多处载明“限价商品住房”，合同中第二十六条特别提示限价商品住房再上市交易承诺“买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让”等内容，张x作为完全民事行为能力人应知晓相关内容。张x在购买案涉房屋当日即将案涉房屋转售，应对合同无效承担主要责任，李x、刘x作为购买人在限制交易期间购买案涉房屋应对合同无效承担次要责任。
关于刘x、李x主张的各项损失。因涉案房屋现已明显增值，在合同无效前提下，因刘x、李x购买涉案房屋产生的信赖利益损失应予支持。法院综合考量双方过错程度以及李x、刘x已居住使用案涉房屋12年多等情况，结合双方对案涉房屋现价的估值，酌情确定张x赔偿李x、刘x信赖利益损失900000元。关于装修损失，考虑到案涉房屋装修后居住使用时间较长，法院酌情认定20000元。
【基本案情】
张x向法院提出诉讼请求：1、确认李x与刘x、李x于201x年x月x日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、判令刘x、李x将位于北京市xx区x号楼x单元xx号房屋腾退并交付给张x。
事实与理由：201x年x月x日，原告张x作为出卖人与被告刘x、李x签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市xx区x号楼x单元xx号房屋，以总价款人民币484139元出售。现该房屋可以办理产权证书，原告张x才了解到该房屋的权利性质为限价商品住房，具有社会保障性质，根据相关政策规定，购房人取得房屋权属证书后不得直接转让所购住房。原告张x在出售该房屋后没有稳定住房，因此特向法院起诉，望判如所请。
刘x、刘x辩称，不同意张x的诉讼请求。1、本案双方签订的北京市存量房屋买卖合同是部分成立生效已经履行，另一部分成立未生效。应根据合同的具体内容，认定合同的效力。对于占有使用部分，双方已经实际履行，李x、刘x已经入住房屋12年，另一部分关于房屋所有权的买卖，这一部分合同约定的内容成立未生效。在合同的附件部分，补充协议及其他约定第一条双方明确约定，签约当时，张x尚未取得房屋所有权，并未办理产权证。根据合同约定，张x取得房屋所有权之后，将房屋转让给李x、刘x。合同成立只是条款未生效。2、李x、刘x称合同无效的理由是关于公序良俗的规定。违反公共秩序不当然导致无效。合同履行对公共秩序影响显著轻微，合同不是必然无效。张x的依据是限价商品房管理规定，不是民法典所述的法律法规。且管理规定中规定：申请人取得所有权5年内，不能买卖房屋。因此，本案不能使用管理规定的内容。诉讼请求第二项，对张x要求解除，或者合同无效。根据法律规定，一方当事人不能因为违法行为获利，我方应享有期待利益。我方只有案涉房屋一处居住场所，对方同意履行款项的话，我方可以腾退。
李x、刘x向法院提出反诉请求：1、解除双方于201x年x
月x日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令张x返还刘 x、李x购房款484139元、面积补差款1075元、有线电视安装费300元、公共维修基金13914元、产权办证费500元；3、判令张x向李x、刘x支付房屋装修损失30000元；4、判令张x向李x、刘x支付房价上涨信赖利益损失1570000元； 5、判令张x向刘x、李x支付上诉全部款项前，刘x、李x有权居住适用案涉房屋；7、判令张x承担本案诉讼费、保全费、评估费、鉴定费。
事实与理由：201x年x月x日，张x与案外人北京xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）订立《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定张x向xx公司购买位于xx区x号楼x单元xx号房屋，合同金额414139元。同日，刘x、李x与张x签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张x将案涉房屋出卖给李x、刘x，合同金额为484139元。同时约定在张x取得房屋所有权证后10日内，为李x、刘x协助办理房屋所有权转移登记。合同签订后，刘x、李x向张x支付了购房款。李x、刘x还代张x支付了面积补差款、有线电视安装费、公共维修基金、产权办证费。201x年x月x日，李x、刘x入住案涉房屋并对房屋进行了装修。由于张x拒不办理房屋产权证，未能按照合同约定向刘x、李x过户房屋，且向法院起诉主张房屋买卖合同无效并要求腾退房屋。由于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的过错在张x，如房屋买卖合同被确认无效，基于信赖合同有效成立的李x、刘x为此遭受了前述多项损失，张x理应予以返还及赔偿。现提出上述反诉请求，请求法院依法查明事实，判决支持李x、刘x的请求。
张x对反诉辩称，案涉《北京市存量房屋买卖合同》因违背公序良俗而无效；同意返还购房款和公共维修基金、面积补差款，有线电视安装费和产权代办费并非必要费用，不同意支付；装修损失、信赖利益损失不认可，刘x、李x存在过错，张x对合同无效不存在过错，李x、刘x无权主张赔偿；
【法院审理查明】
201x年x月x日，张x与xx公司订立《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》。约定：由张x购买xx公司位于xx区x号楼x单元xx号房屋，房屋规划涉及用途为住宅，房屋建筑面积69.37平方米，套内建筑面积55.74平方米，房屋总价为414139元。买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理公司代交专项维修资金、产权代办费500元，并在接收该限价商品住房的同时将上述费用交给出卖人。买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，由政府按照原价回购。
同日，李x、刘x与张x签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由李x、刘x购买张x位于xx区x号楼x单元xx号房屋，房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为“其他房屋”；房屋建筑面积69.37平方米；房屋成交价格为484139元；出卖人取得该房屋所有权证后10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当于该房屋开发企业将该房屋交付给出卖人当天将该房屋交付给买受人。
合同签订后，刘x、李x向张x支付了购房款484139元。刘x、李x另外为张x代缴了有线电视安装费300元、公共维修基金13914元、产权办证费500元、面积补差款1075元，张x给李x、刘x出具了收条。张x认为产权办证费500元、有线电视安装费300元不属于必要费用，不同意返还刘x、李x。
张x称案涉房屋为自己因拆迁获得购买资格，本无钱购买，后经人介绍，由李x、刘x出资才购买了案涉房屋，签订《北京市商品房预售合同》时并不知道案涉房屋为限价商品房，自己也没看合同内容，十多年以后才得知案涉房屋是限价商品房；案涉房屋已具备办证条件，但自己并未去办理产权证。经法院询问，双方均认可201x年x月张x将案涉房屋交付给刘x、李x，此后刘x、李x在案涉房屋居住至今。
关于刘x、李x主张的房屋价格上涨导致的信赖利益损失，双方当庭确认案涉房屋目前市场价格为205万元。关于装修损失刘x、李x主张装修现价值30000元，张x认为已经不值钱，不同意支付。
【法院判决结果】
一、刘x、李x与张x签订《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、刘x、李x于本判决生效之日起三十日内将位于北京市xx区盛x号楼x单元xx号房屋腾退给张x；
三、张x于本判决生效之日起十日内返还刘x、李x购房款484139元、面积补差款1075元、有线电视安装费300元、公共维修基金13914元、产权办证费500元；
四、张x于本判决生效之日起十日内赔偿刘x、李x信赖利益损失900000元；
五、郭某于本判决生效之日起十日内赔偿李x、刘x装修损失20000元；
六、驳回刘x、李x的其他反诉请求。
【律师解析】
限价商品房买卖王辉律师认为，案涉房屋系限价商品房，属于保障性住房，申请购买限价商品住房的家庭须经过资格审核，并遵守北京市保障性住房政策规定。考虑案涉房屋的性质，李x、刘x与张x签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。李x、张x主张合同有效并要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。经法院释明，刘x、张x表示如法院认定合同无效，则同意按合同无效处理返还、赔偿等请求。
合同无效后，双方应当返还基于合同取得的财产，李x、刘x要求张x返还购房款484139元，面积补差款1075元、公共维修基金13914元，张x同意返还，法院不持异议。关于有线电视安装费300元、产权办证费500元，张x给李x、刘x出具了收款收条，视为其认可两项费用，张x主张不是必要费用的意见，法院不予采纳，故张x亦应向刘x、李x返还该两项费用。张x要求刘x、张x腾退返还案涉房屋的请求，于法有据，法院予以支持。
关于合同无效的责任划分。案涉房屋系限价商品房，双方对合同无效均负有过错，应当按照各自过错程度承担合同无效的法律责任。张x主张其签订合同时不知道案涉房屋是限价商品房，但其购买案涉房屋时所签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》封面及合同内容多处载明“限价商品住房”，合同中第二十六条特别提示限价商品住房再上市交易承诺“买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让”等内容，张x作为完全民事行为能力人应知晓相关内容。张x在购买案涉房屋当日即将案涉房屋转售，应对合同无效承担主要责任，李x、刘x作为购买人在限制交易期间购买案涉房屋应对合同无效承担次要责任。
关于刘x、李x主张的各项损失。因涉案房屋现已明显增值，在合同无效前提下，因刘x、李x购买涉案房屋产生的信赖利益损失应予支持。法院综合考量双方过错程度以及李x、刘x已居住使用案涉房屋12年多等情况，结合双方对案涉房屋现价的估值，酌情确定张x赔偿李x、刘x信赖利益损失900000元。关于装修损失，考虑到案涉房屋装修后居住使用时间较长，法院酌情认定20000元。