借名买房律师:夫妻借岳母名义购房，离婚后前岳母不承认借名买房关系，法院如何认定？

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【裁判要点】

关xx主张xx号房屋系其与刘x借用张xx名义购买，张xx、刘x主张xx号房屋系张xx购买、委托关xx和刘x办理买房事宜，但各方对其主张均未提交书面协议予以佐证。在此情况下，需通过考察购房款出资、参与交易过程、合同权证资料保管、对房屋管理控制收益维护等情况以及双方身份关系、借名动机等情况，运用逻辑推理和经验法则综合判断是否存在借名买房法律关系。本案中，在关xx与刘x婚姻关系存续期间，关xx于201x年x月x日作为买受人与出卖人孙x签订《存量房订购协议》，约定购房款89.5万元；刘x于201x年x月x日作为买受人与孙x签订《补充协议》，将付款方式进行了变更；由孙x出具的收条所载内容来看，购房定金和房款系关xx、刘x支付，且实际支付的购房款总额是89.5万元。而201x年x月x日孙x与张xx签订的《存量房屋买卖合同》，约定购房金额为29万元，且该合同用于在不动产登记中心进行备案。并且，xx号房屋购买后，由关xx用于对外出租，房屋的契税、供暖费、物业费等费用由关xx和刘x共同财产支付，租金亦用于关xx、刘x共同生活，且购房合同、房屋权证资料等均由关xx掌握。综合上述情况，结合本案当事人之间的关系，以及房贷政策变化和买卖双方约定的购房款付款方式变化等情况，关xx主张其与刘x系xx号房屋的实际购房人，张xx与其、刘x之间存在事实上的借名买房合同关系，具有高度盖然性，相较于张xx主张的其委托关xx和刘x办理购房、租房事宜亦更具合理性，故法院对于关xx的相应诉讼请求予以支持，对于张xx的上述主张不予采纳。本案系合同纠纷，xx号房屋是否系关xx与刘x的夫妻共同财产，不属于本案审理范围，对于关xx要求确认xx号房屋属于其与刘x夫妻共同财产的诉讼请求，法院不作认定，当事人可另行处理。关xx作为借名人，请求出名人张xx协助将xx号房屋转移登记至借名人关xx、刘x名下，有事实和法律依据，法院予以支持。

【基本案情】

关xx向法院提出诉讼请求：1、请求依法确认关xx、张xx及刘x之间关于xx市xx房屋借名买房关系成立；2、请求确认上述房屋系关xx及刘x夫妻共同财产；3、请求依法判令张xx协助关xx将上述房屋过户至关xx及刘x名下。

事实和理由：201x年，关xx与张x婚姻关系存续期间共同出资购买了xx市xx房屋，总价款895000元。因当时北京市房屋限购政策，关xx与刘x均不具备在北京购买二手房的资格，故借张xx名义签订本次购房合向，并将房屋登记在张xx名下，后该房屋一直由关xx对外出租使用。202x年关xx与刘x经法院判决离婚，关于涉案房屋分割问题，双方未达成一致意见，原审法院未予以处理。故诉至法院。

张xx辩称，不同意关xx的所有诉讼请求。1、张xx为涉案房屋实际出资人，该房屋也登记在张xx名下，系张xx所有财产，不存在借名买房的关系。首先，关xx与张xx双方不存在借名买房协议。其次，在201x年，张xx及其丈夫为养老需要准备购买房屋，将购买房屋的事宜全权交给刘x及关xx处理，由于张xx请假不便，而关xx当时作为张xx女婿，工作请假相对容易，所以涉案房屋一事大多由关xx进行处理。2、张xx有能力购买涉案房屋，关xx与刘x无资金能力购买涉案房屋。首先，在购买房屋时不存在限购政策，没有借名买房的必要，前提不成立。其次，张xx及其丈夫都有工作且收入较为可观，而购买涉案房屋时关xx及张x自身收入不高，且二人更需要还各自的房贷，没有足够的能力一次性支付购房款。3、涉案房屋由张xx委托刘x及关xx进行出租，在刘x与关xx的婚姻关系内，涉案房屋的所有证件、票据等都由张xx将其交给女儿及女婿保管，在关xx与刘x产生婚姻纠纷后，关xx一直把持着相关证件与票据，张xx与宁某多次进行索要，关xx拒不归还。综上所述，张xx作为实际出资购买人、产权所有人，对涉案房屋享有毫无争议的所有权，该房屋与关xx和刘x无关。

刘x述称，不同意关xx的诉讼请求。不存在借名买房的说法，因为当时没有限购的政策，张xx名下没有房子，为了养老所以要买房，张xx委托我去办理这个事情。我和关xx在200x年结婚到201x年买房这段期间资金不足以支付这笔购房款，所以这笔钱是我母亲委托我代付的，实际出资人是张xx。

【法院审理查明】

张xx系刘x母亲。关xx和刘x于200x年x月x日登记结婚，婚后育有一子关x1。202x年x月x日，关xx和刘x经法院判决解除婚姻关系。

201x年x月x日，关xx（买受人）与案外人孙x（出卖人）签订《存量房订购协议》，约定出卖人所售房屋坐落为xx（即以下简称xx号房屋），建筑面积共83.24平方米，精装；通过房地产经纪机构x房地产经纪有限责任公司（以下简称x房地产经纪有限责任公司）居间介绍成交，成交价格为895000元，买受人在签订该协议的同时支付定金20000元，定金及所售房屋的产权证由某房地产经纪有限责任公司暂时保管；买受人于201x年x月x日前向出卖人支付购房首付款645000元，支付首付款同时双方进行网上签约及办理贷款事宜，剩余房款向公积金管理中心申请抵押办理。该协议还约定了其他内容，且附件一写有“双方协商交房日为201x年x月x日之前”等内容。协议尾部出卖人处有孙x签名并按手印，买受人处有关xx签名并按手印，签订时间处加盖有x房地产经纪有限责任公司合同专用章。

201x年x月x日，关xx支付定金20000元；x房地产经纪有限责任公司出具收据，载明收到关xx购买xx定金20000元。

201x年x月x日，孙x（出卖人、甲方）与刘x（买受人、乙方）、x房地产经纪有限责任公司（丙方）签订《补充协议》，载明经甲乙双方协商决定对201x年x月x日所签的《存量房订购协议》进行更改：由贷款方式改为一次性付款，分两次付清，于201x年x月x日由乙方向甲方支付645000元，剩余房款250000元于201x年x月x日之前付清，于201x年x月x日之前交房，付清余款当日双方去建委过户。该协议尾部甲方处有孙x签名并按手印，乙方处有刘x签名并按手印，丙方处加盖x房地产经纪有限责任公司合同专用章。

201x年x月x日，孙x出具《收条》，载明收到刘x交来xx房屋首付款64.5万元。

201x年x月x日，孙x（出卖人）与关xx（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为xx号房屋，成交价格为29万元。该合同还约定了其他内容。该合同在北京市房山区不动产登记中心备案。

201x年x月x日，孙x出具《收条》，载明收到刘x交来xx室购房房款其中25万元。

201x年x月x日，xx号房屋转移登记至张xx名下，房屋所有权证证号x京房权证房字第xx（以下简称xxx号房屋所有权证），房屋性质商品房，规划用途住宅。

后xx号房屋用于对外出租。根据关xx提交的201x年x月x日、201x年x月x日、201x年x月x日、201x年x月x日的租赁合同，均载明出租人为张xx，委托代理人为关xx；201x年x月x日的租赁合同，载明出租人为关xx。相应租金由关xx收取。

202x年，刘x将关xx诉至xx人民法院，要求解除婚姻关系等。xx人民法院作出（202x）京xx民初xx号民事判决，认为，xx号房屋登记在张xx名下，且双方对于房屋权属性质存在争议，故可对该房屋另行主张权利，该院在该案中不予处理该房屋的分割问题，并判决刘x与关xx离婚等。后关xx不服该判决，提起上诉。xx中级人民法院维持一审判决离婚等判项。

202x年xx月xx日，张xx就xx号房屋补办不动产权证书，证书号为京（202x）房不动产权第xxx1号（以下简称xxx1号不动产权证），该证附记部分载明“补发：原不动产权证号为x京房房权证房字第xxx原登记日期为201x年x月x日”。

以上《存量房订购协议》、定金收据、《补充协议》、收条、旧房屋所有权证书即xxx房屋所有权证、租赁合同的原件均由关xx掌握。另外，关于xx号房屋的契税发票、孙x交纳的公共维修基金专用收据、所有权登记收费非税收入专用收据、孙x办理的歌华有线电视的专用发票、供暖合同、供暖费发票、物业费收据、水费收据、租房中介费收据等原件亦由关xx掌握。关xx还提交了其支付暖气费的转账记录。补办的不动产权证书即xxx1号不动产权证由张xx持有。

本案审理过程中，关xx主张，其签订《存量房订购协议》后，中介公司告知有新政策，贷款可能无法正常办理且即使能够办理也至少需要三个月，所以为规避违约风险，其与刘x才决定更换支付方式为分期付款，且北京市房屋限购政策自2010年开始实施，北京户口家庭名下只能有两套房屋，当时其与刘x名下已各有一套房屋，基于上述原因，其、刘x与张xx口头协商以张xx名义购买xxx号房屋并将房屋暂登记于张xx名下。关xx还主张，购房过程是其与刘x看房、谈协议，主要是其出面。张xx不认可存在借名买房一事，称因自己年纪大了，还要看孩子，就口头委托关xx与刘x办理买房事宜。刘x称，主要是关xx去办理买房事宜，但系张xx全权委托莫某龙办理的。

关于购房款，关xx称，系其与刘x支付，当时其与刘x自有资金是44.5万元，包含定金2万元，剩余购房款是向其父母借款10万元，向其同事借款10万元，向张xx借款5万元，向刘x的亲戚借款10万元，向其两位同学分别借了2万元和1万元，向刘x的朋友借了7万元，张xx的借款是否已偿还不清楚，其父母的借款未偿还，其他人的借款在夫妻关系存续期间都已偿还完毕。张xx称，其和其丈夫的资金都在刘x手里，房款是由刘x直接支付的。刘x称，张xx的钱在其手里，买房之前还向张xx的弟弟借了15万元，还有1万元系关xx向同学所借，张xx现金还给了此人，剩下的房款是用张xx放在刘x手里的钱支付的，且房款是张xx委托刘x向卖房人支付的，定金具体怎么给的记不清楚了，但肯定是张xx出的钱。

关于购房后xx号房屋使用情况，关xx主张系其占有使用，用于对外出租，租金用于夫妻共同生活。张xx、刘x主张，张xx委托关xx、刘x代为出租xx号房屋，租金用于补贴关xx、刘x家用；关xx所掌握的与xx号房屋有关的合同、票据等原件本存放在关xx与刘x共同居住的房子里，关xx与刘x婚姻关系破裂后，关xx拒绝向刘x华返还上述原件。关于契税以及供暖费、物业费等费用，关xx称均是其交纳；张xx、刘x称系关xx、刘x交纳；张xx称由于租金补贴了关xx与刘x家用，所以xx号房屋的其他费用都由关xx、刘x承担。

另查，截至202x年x月x日，刘x名下登记有xx区房屋一套，登记时间200x年x月x日；关xx名下登记有xx区房屋一台，登记时间200x年x月x日。

【法院判决结果】                        

一、确认关xx、刘x与张x就位于xx市xx房屋存在借名买房合同关系；

二、张xx于本判决生效后十五日内，协助关xx办理位于xx市xx房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权转移登记至关xx、刘x名下；

三、驳回关xx的其他诉讼请求。

【律师解析】

借名买房王辉律师认为，本案争议焦点为张xx与关xx、刘x之间就xx号房屋是否存在借名买房合同关系。关xx主张xx号房屋系其与刘x借用张xx名义购买，张xx、刘x主张xx号房屋系张xx购买、委托关xx和刘x办理买房事宜，但各方对其主张均未提交书面协议予以佐证。在此情况下，需通过考察购房款出资、参与交易过程、合同权证资料保管、对房屋管理控制收益维护等情况以及双方身份关系、借名动机等情况，运用逻辑推理和经验法则综合判断是否存在借名买房法律关系。本案中，在关xx与刘x婚姻关系存续期间，关xx于201x年x月x日作为买受人与出卖人孙x签订《存量房订购协议》，约定购房款89.5万元；刘x于201x年x月x日作为买受人与孙x签订《补充协议》，将付款方式进行了变更；由孙x出具的收条所载内容来看，购房定金和房款系关xx、刘x支付，且实际支付的购房款总额是89.5万元。而201x年x月x日孙x与张xx签订的《存量房屋买卖合同》，约定购房金额为29万元，且该合同用于在不动产登记中心进行备案。并且，xx号房屋购买后，由关xx用于对外出租，房屋的契税、供暖费、物业费等费用由关xx和刘x共同财产支付，租金亦用于关xx、刘x共同生活，且购房合同、房屋权证资料等均由关xx掌握。综合上述情况，结合本案当事人之间的关系，以及房贷政策变化和买卖双方约定的购房款付款方式变化等情况，关xx主张其与刘x系xx号房屋的实际购房人，张xx与其、刘x之间存在事实上的借名买房合同关系，具有高度盖然性，相较于张xx主张的其委托关xx和刘x办理购房、租房事宜亦更具合理性，故法院对于关xx的相应诉讼请求予以支持，对于张xx的上述主张不予采纳。本案系合同纠纷，xx号房屋是否系关xx与刘x的夫妻共同财产，不属于本案审理范围，对于关xx要求确认xx号房屋属于其与刘x夫妻共同财产的诉讼请求，法院不作认定，当事人可另行处理。关xx作为借名人，请求出名人张xx协助将xx号房屋转移登记至借名人关xx、刘x名下，有事实和法律依据，法院予以支持。