借名买房律师:仅有出资购房证据，法院无法认定借名买房合同关系

北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

刘x1主张与刘x4达成口头协议，约定由刘x1以刘x4名义出资购买某房屋，其与刘x4之间形成事实上的借名买房关系，刘x1应就该事实承担举证责任。刘x1虽提交刘x4出具的证明，但该书面材料记载的内容无法直接证实借名买房关系的存在。刘x1虽主张某房屋因刘x4、刘x5夫妻无力出资而由刘x1出资，即便出资属实的情况下仅凭出资也无法证明必然存在借名买房法律关系。最后，x房屋于200x年即登记在刘x4名下，距今时隔二十余年，刘x1未能就某房屋长期登记在刘x4名下作出合理解释。现刘x1所提交的证据无法充分证明双方存在事实上的借名买房合同关系，故对刘x1全部的诉讼请求，法院难以支持。

【基本案情】

刘x1向法院提出诉讼请求：1、请求法院依法认定关于x房屋（以下简称x房屋）的借名买房合同有效；2、请求法院判令刘x2和刘x3配合刘x1办理某房屋的过户手续；3、请求法院判令本案的诉讼费等合理费用由刘x2、刘x3承担。

事实和理由：刘x1与刘x2、刘x3系姐妹。x房屋原为公房，在刘x2、刘x3分别出嫁以后，刘x1与其父母合计三人从x地换房搬家至x房屋。房改时，父母观念守旧且经济拮据不愿购买，而其子女中唯一与父母共同生活居住的刘x1愿意出资购买。购买时由政策所限，房产只能在父母一人名下，双方形成合意并达成口头约定：由刘x1以个人资金出资购买该房屋，其父为名义上的产权人，刘x1为借名人。在几十年的居住生活中，作为合同借名人的刘x1独立自主对该房屋实行了两次大的装修改造，并缴纳水、电、燃气等一应费用。刘x1实际管理控制该房屋住用至今。虽然该不动产登记与原购房合同一致，但与刘x1和其父订立的口头合同及历史真实不符。刘x1系该房产的实际权利人。借名买房协议是基于双方真实意愿达成。合同内容符合法律性质法规规定，不违反公序良俗。刘x1有足够经济能力支付购房款。根据法律规定，合同可以口头或其他形式形成，双方存在合意和口头合同，且刘x1实际履行了出资，实际控制房屋。为维护合法权益，故诉至法院。

刘x2、刘x3辩称：不同意刘x1的全部诉讼请求。刘x1的诉讼请求缺乏事实和法律依据，没有有效证据支持，纯属主观臆想，应当驳回。刘x1在刘x2起诉其法定继承纠纷案后，在xx法院先后三次起诉，一次是刘x2立案后，一次是开庭后，一次是得知要评估后，三次均撤诉结案，且均是不同的案由，足以证明其具有忽略法律事实的随意性以及蔑视法庭肆意拖延诉讼时间的任意性，应当予以惩戒。本案根本不存在借名买房的事实，刘x1前两次提起的诉讼足以证明没有借名买房的情况，查询的诉争房屋档案证明购买房屋时刘x1也不是共居人，与刘x1没有任何关系。

【法院审理查明】

刘x4与刘x5系夫妻关系，二人育有刘x2、刘x3、刘x1三人。刘x5于201x年x月x日死亡。刘x4于202x年x月x日死亡。

200x年x月x日，x管理局（卖方、甲方）与刘x4（买方、乙方）签订《出售直管公有住宅楼房协议书》约定甲方将某房屋，总建筑面积XX㎡，以成本价（每建筑平方米XX元）出售给乙方，房屋实际售价为XX元，单方公共维修金XXX元等内容。200x年x月x日，刘x4取得某房屋产权登记。

刘x1提交：1、刘x4手写证明，欲证明x房屋系刘x1出资购买，刘x1与刘x4之间存在借名买房的事实。该证明载明：本人刘x4，当年购买x房屋，我的三女儿刘x1出资1万元；初装作机电话时出资1000元，装修这套房子是由刘x1和李x找人出工出料，并未收钱。201x年抗振改造经过周转回迁某地时房屋装修及购买家具电器等都是由三女儿刘x1一人出资、出力、独立完成的。三女儿刘x1一直和我一起过日子，尽了较多的陪伴赡养义务。2．张秀宏证明、视频聊天录屏、张某1与亲属录音、邻居证人证言及视频、工商银行流水，欲证明刘x1当年有钱，且全款出资购买某房屋。3、装修合同及票据、刘x1与刘x2的通话录音，欲证明刘x1对某房屋进行装修。4、某房屋水、电、宽带等缴费凭证、居住证明等，欲证明刘x1与其子一直居住在某房屋中。5、房屋租赁合同及支付凭证，欲证明在某房屋抗震改造期间为父亲共同在外租房居住。6、转账截图，欲证明刘x1与刘x2、刘x3就父亲的遗产进行分配的事实。刘x2、刘x3认为上述证据均与本案无关，对上述证据的证明目的均不予认可。

【法院判决结果】                        

驳回刘x1全部的诉讼请求。

【律师解析】

借名买房王辉律师认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘x1主张与刘x4达成口头协议，约定由刘x1以刘x4名义出资购买某房屋，其与刘x4之间形成事实上的借名买房关系，刘x1应就该事实承担举证责任。刘x1虽提交刘x4出具的证明，但该书面材料记载的内容无法直接证实借名买房关系的存在。刘x1虽主张某房屋因刘x4、刘x5夫妻无力出资而由刘x1出资，即便出资属实的情况下仅凭出资也无法证明必然存在借名买房法律关系。最后，x房屋于200x年即登记在刘x4名下，距今时隔二十余年，刘x1未能就某房屋长期登记在刘x4名下作出合理解释。现刘x1所提交的证据无法充分证明双方存在事实上的借名买房合同关系，故对刘x1全部的诉讼请求，法院难以支持。