王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
就双方是否存在借名买房的合议，根据原告王x提供的证人的证言内容，可以证明当时在选房时，出面选房的第三人张x和夏x（原告之母）表示购房的目的是要方便张x上班，同时表示原告王x、第三人张x都没有购房资格，故把房屋购房人登记为有购房资格的被告刘x。且除了房屋过户当日，整个选房、协商、购房过程，被告刘x均未出面。就购房款项的支付，在939万元的购房款中，被告刘x作为房屋所有权人，仅出资70万元，之后原告王x、第三人张x还偿还给被告刘x25万余元。对于诉争房屋的使用情况，在选房时，即为方便第三人张x上班方便，购房后原告王x、第三人张x及孩子在所购房屋内居住，被告刘x夫妇虽也在诉争房屋中居住，但应系与女儿、女婿一家共同生活居住。对于房屋所有权证书的持有，房屋所有权证书一直放在诉争房屋内，现因原告王x搬出居住，王x无法持有房屋所有权证书，被告刘x持有房屋所有权证书。
结合上述几方面查明的上述事实，购买诉争房屋应不是被告刘x的本意。其一，被告刘x自己购房，确未亲自参与。虽刘x与张x系母女关系，被告刘x委托女儿张x代为办理购房事宜尚在情理之中，但作为被告刘x的亲家、原告之母的夏x从开始选房到签约及支付定金、筹措购房款都全程参与，而被告刘x并未提供其授权夏x代为办理购房事宜的事实。其二，被告刘x自己购房，应由被告承担支付购房款的义务。即便被告支付购房款的能力有限，需由女儿、女婿出资帮助或对外借款，但作为购房人，被告应支付大部分购房款。而本案中，被告刘x自己只负担了939万元购房款中的70万元，显然其并不具备购买房屋的能力。其三，被告刘x购房，其他人出资帮助或借款于她，其应在具备能力后偿还他人借款。而本案中她非但没有偿还借款，还接受了由原告王x、第三人张x偿还给其的25万余元，对于所购房屋，被告刘x的直接出资不到房屋价款的二十分之一。上述情形都明显不符常理。其四，在原告王x、第三人张x、夏x（原告之母）等人均不具备购房资格的情形下，将具备购房资格的家人被告刘x列为购房人，是当时能为原告王x、第三人张x再行购房的合理选择。且亲属间借名买房，没有签署书面协议亦属合理。
综上所述，可以认定双方存在借名买房关系，即诉争房屋应系原告王x、第三人张x另行购买房屋时因不具备购房资格，故借用被告刘x的名义购买。原告要求被告刘x将诉争房屋所有权转移登记至其名下的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。需要指出的是，上述房屋登记虽转移至原告王x名下，亦属于王x、第三人张x的夫妻共同财产。
【基本案情】
王x向法院提出诉讼请求：1、确认位于北京市xx区xx号房屋归王x所有；2、被告将北京市xx区xx号房屋所有权登记转移至原告名下；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年1月21日，原告王x与第三人张x登记结婚，被告刘x系第三人张x之母。为了改善居住环境及方便第三人上班，原告决定购买北京市xx区上xx号房屋（诉争房屋）。因原告当时受北京的限购政策限制，故与被告协商暂借被告名义购买诉争房屋，被告同意房屋登记在其名下。2015年2月15日，原告以被告名义与诉争房屋原所有权人陈x、在北京xx房产经纪有限公司就购买诉争房屋签订了《房屋买卖合同》，约定房款为939万元，分期支付。2015年7月，原告支付完毕所有购房款并办理了物业交割。前述具体签约、付款等事宜均由第三人张x代为办理。另外，购房款及购房过程中产生的其他税费的资金来源均为原告婚前财产及对外借款，且交房后，原告与第三人一直居住在此。现诉争房屋因借名买房约定而登记在被告名下，但因被告仅仅是诉争房屋登记的出名人，诉争房屋的实际所有权人应为原告。原告与被告协商，但被告迟迟不配合原告确认诉争房屋的权属，故原告不得不提起诉讼。
刘x辩称，我不同意原告全部诉讼请求，请求法院予以驳回。第一，原被告之间并未达成任何借名买房的合同或口头协议，故不应按照借名买房认定房屋权属。第二，原告所述与事实不符，原告并没有相应出资情况，声称的出资属于婚前财产和对外借款没有相应依据，即便有，也与本案的权属争议无关。房屋购买后，办理房屋交割手续并作为房屋所有权人，被告一直在诉争房屋中居住。
张x述称，2019年1月，我与原告登记结婚，我母亲长期与我们居住在xx区xx街。2014年11月，我将父母户口从xx迁入北京。考虑到我们在北京没有购房资格，我父母在北京也没有住房，且需要帮助我照顾孩子，我和原告商量让我父母在北京购买一处住房。我认为我父母的资金实力不足以全额支付房款，提出买一处小点儿的住房就可以，但原告及其家人认为反正是一家人，老人照顾孩子也需要多个卧室居住，还是买一套大点儿的房屋，资金不够可以一起筹资解决。而且我父母只有我一个女儿，房屋最终还是会落到我和孩子名下。经与我父母商量后就这么定下来了，具体购买房屋的事宜由我母亲授权我办理，整个过程中，原告都没有提出借我母亲名义买房。2015年2月，经过前期选房，我代表我母亲签订了一系列的购房文件，原告和我及父母想方设法筹集了部分款项，都以我母亲的名义交给了售房人。之后我母亲办理了房产证，也将户口都迁入了诉争房屋，并长期居住在这套房屋里。我女儿出生后，我父母一直在帮我照顾孩子。2017年11月，因家庭琐事纠纷我们感情生变，之前没有争议的房屋权属开始产生争议。我认为我们跟我母亲协商的过程，从未提及借名买房，房屋所有权人应当是我母亲。
【法院审理查明】
原告王x与第三人张x系夫妻，于2009年1月21日登记结婚。被告刘x为第三人张x之母。
2015年2月15日，第三人张x代被告刘x与陈x、北京xx房地产经纪有限公司（以下简称xx公司）签订《买卖定金协议书》，约定陈x将北京市xx区xx号房屋（以下简称诉争房屋）出售给被告刘x，第三人张x代被告刘x支付定金10万元。同日，第三人张x代被告刘x与陈x、xx公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告刘x以939万元购买陈x所有的诉争房屋。后被告刘x取得了诉争房屋的房屋所有权证书，现房屋所有权证书由被告刘x持有。
就借名买房的事实，原告申请证人夏x、管x出庭作证，夏x系原告之母。夏x证明诉争房屋在购买时原告、第三人均没有购房资格，故以被告刘x的名义购买，选中诉争房屋并决定购买是夏x和第三人张x一起去的，被告刘x除了过户当天参加了，其他过程均未参与。支付购房的第一笔定金10万元亦是夏x分几次支付，购房款大部分都是夏x出资或借款，小部分是原告、第三人出资。证人管x系北京xx房地产经纪有限公司职员，2015年2月购买诉争房屋时其任xx店店长。管x证明他接待第三人、夏x购房，二人购房的目的主要是为了第三人上班近、坐地铁方便。其让店员带着二人看房源，选中诉争房屋后其参与谈判、斡旋及从签约至过户的整个过程。在此过程中，他只有过户当天见到了被告刘x本人。当时他问过购房写谁的名字，第三人张x或夏x(原告之母)称王x、张x夫妻名下有房，没有购房资格，张x母亲刘x有购房资格，所以写她的名字。
对于诉争房屋939万元购房款的出资情况，原告王x、被告刘x和第三人张x分别提交了相关证据。通过各方提供的证据及法院查明，在全部购房款939万元中，被告刘x出资70万元（后原告王x、第第三人张x偿还251500元，尚欠448500元未还），原告王x、第三人张x共同出资150万元，向夏x1（原告之母）借款100万元（尚未偿还），向xx有限公司借款275万元（已偿还），向夏x2借款130万元（已偿还），原告王x出售个人婚前购买的房屋出资202万元，夏x支付定金10万元及交割保证金2万元（已偿还）。
本案审理中，被告刘x之夫张x1向法院提交书面声明，称其本人不再对诉争房屋应享有的权利另行主张，相关权利概由其妻行使、享有。
原告王x提交证据证明其出售了其婚前购买的两套房屋，并主张上述售房款除购买诉争房屋时支付了部分房款外，其他款项用于偿还购房时的借款。
原告王x称房屋所有权证书一直由第三人张x保管。诉争房屋交付并装修后，原告王x称诉争房屋由其夫妇二人居住，第三人张x称其父母自2016年开始就和她和原告王x在诉争房屋中共同生活居住，被告刘x一直都在，第三人行x之父有时回老家办事。后因原告王x、第三人张x二人产生矛盾，原告王x搬出居住。
【法院判决结果】
一、被告刘x于本判决生效后15日内将北京市xx区xx号房屋所有权登记转移至原告王x名下；
二、驳回原告王x其他诉讼请求。
【王辉律师解析】
借名买房王辉律师认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中，原告王x主张其与被告刘x之间存在借名买房的合意，请求法院确认其系诉争房屋的实际权利人并要求被告刘x将诉争房屋转移登记至其名下。当事人对自己所主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。原告王x主张其与被告刘x之间存在借名买房的合意，但因双方并未就借名买房签订书面协议，同时，被告刘x及第三人张x均予以否认，故对于双方是否存在借名买房的关系，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、购房款项的支付、房屋的使用以及相关合同、证件等资料原件的持有情况综合判定。
就双方是否存在借名买房的合议，根据原告王x提供的证人的证言内容，可以证明当时在选房时，出面选房的第三人张x和夏x（原告之母）表示购房的目的是要方便张x上班，同时表示原告王x、第三人张x都没有购房资格，故把房屋购房人登记为有购房资格的被告刘x。且除了房屋过户当日，整个选房、协商、购房过程，被告刘x均未出面。就购房款项的支付，在939万元的购房款中，被告刘x作为房屋所有权人，仅出资70万元，之后原告王x、第三人张x还偿还给被告刘x25万余元。对于诉争房屋的使用情况，在选房时，即为方便第三人张x上班方便，购房后原告王x、第三人张x及孩子在所购房屋内居住，被告刘x夫妇虽也在诉争房屋中居住，但应系与女儿、女婿一家共同生活居住。对于房屋所有权证书的持有，房屋所有权证书一直放在诉争房屋内，现因原告王x搬出居住，王x无法持有房屋所有权证书，被告刘x持有房屋所有权证书。
结合上述几方面查明的上述事实，购买诉争房屋应不是被告刘x的本意。其一，被告刘x自己购房，确未亲自参与。虽刘x与张x系母女关系，被告刘x委托女儿张x代为办理购房事宜尚在情理之中，但作为被告刘x的亲家、原告之母的夏x从开始选房到签约及支付定金、筹措购房款都全程参与，而被告刘x并未提供其授权夏x代为办理购房事宜的事实。其二，被告刘x自己购房，应由被告承担支付购房款的义务。即便被告支付购房款的能力有限，需由女儿、女婿出资帮助或对外借款，但作为购房人，被告应支付大部分购房款。而本案中，被告刘x自己只负担了939万元购房款中的70万元，显然其并不具备购买房屋的能力。其三，被告刘x购房，其他人出资帮助或借款于她，其应在具备能力后偿还他人借款。而本案中她非但没有偿还借款，还接受了由原告王x、第三人张x偿还给其的25万余元，对于所购房屋，被告刘x的直接出资不到房屋价款的二十分之一。上述情形都明显不符常理。其四，在原告王x、第三人张x、夏x（原告之母）等人均不具备购房资格的情形下，将具备购房资格的家人被告刘x列为购房人，是当时能为原告王x、第三人张x再行购房的合理选择。且亲属间借名买房，没有签署书面协议亦属合理。
综上所述，可以认定双方存在借名买房关系，即诉争房屋应系原告王x、第三人张x另行购买房屋时因不具备购房资格，故借用被告刘x的名义购买。原告要求被告刘x将诉争房屋所有权转移登记至其名下的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。需要指出的是，上述房屋登记虽转移至原告王x名下，亦属于王x、第三人张x的夫妻共同财产。