王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
依法成立的合同，自成立时生效。林x1与贾x、林x2于2004年8月21日签订的《房屋共买协议书》，双方均认可协议签字之真实性，且至2017年11月之前双方均依约履行。上述协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，确认合法有效。从内容上看，虽然合同名称系共买协议，但实质是林x1借贾x之名自行购买，因此双方所签合同性质应为房屋买卖合同。虽涉案房屋已由贾x取得房屋所有权证，但其性质系按经济适用住房产权管理的央产房。按照《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改（2010）230号）中关于中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途的相关规定，涉案房屋买卖合同如果继续履行则与现行政策相悖，扰乱了中央在京单位对职工保障性住房的管理秩序，故对于林x1要求继续履行《买卖房屋协议书》的诉讼请求，法院不予支持。
【基本案情】
林x1向法院提出诉讼请求：1、确认林x1与林x2、贾x签订的《共同购房投资协议》有效并继续履行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告林x2与被告贾x系夫妻关系，原告系被告林x胞弟。2003年被告贾x所在单位xx宿舍因拆迁改造集资购房。2003年8月，贾x与其同事张x签订《房屋转让协议》，约定贾x将购房权转让给张x，入住后由张x支付贾x经济补偿费用共计4万元，购房费用全部由张x负担，张x按时缴清首付款10万元。原告认为上述协议并不公平，故贾x与张x解约，并由原告向张x返还首付款10万元、补偿款2万元。2004年8月21日，原告与二被告签署《房屋共买协议书》，约定房款支付、房屋收益分配等相关事宜。原告共计支付房屋款22万元（含返还张x10万元）、张x补偿款2万元、贾x补偿款5万元，共计29万元，二被告并未支付任何购房款。自房屋交付至2018年11月底，房屋由原告装修并对外出租、管理，所得收益每月给付二被告5000元，14年间共给付7万元。2017年11月起，由被告贾x控制房屋并对外出租。现二被告单方不履行上述房屋共买协议，双方无法自行解决纠纷，故诉至法院。
贾x、林x2共同辩称：认可原告所述身份关系及关于xx区xx号房屋购买过程、房款支付、房屋出租管理的情况。关于收益分配，此前共计收到原告给付房租收益5万元，但上述费用基本用于支付房屋供暖费、物业费等费用。由于涉案房屋是央产房，不允许上市交易，故被告认为林x1与贾x、林x2签订的《房屋共买协议书》应属无效合同。
【法院审理查明】
林x、刘x系夫妻，二人生育子女林x1、林x2。吴凤华、张涛系夫妻关系。
2003年，贾x所在单位将所属xx宿舍拆迁并集资购房。同年8月，贾x与其同事张x签订《房屋转让协议书》，约定贾x将购房权转让给张x，购房费用由张x负担，入住后张x支付贾x经济补偿费用共计4万元。后张x交纳首付款10万元。
2004年8月21日，林x1提出上述协议不公，遂与贾x、林x2签署《房屋共买协议书》，约定：贾x与妻弟共同购买xx新楼房，推翻贾x与张x不公平协议，林x1以4万元收购此协议，现情况有利，另外加2万元；购房一切费用由林x1负担，如可能贾x可以以此房贷款用于xx地区买房；房买下后贾x可得到此房单位支付的取暖费等，林x1管理房产证等所有单据，房产使用权由林x1支配，贾x负责办理一切与房屋有关手续，发生误工等费用林x1补偿；房子一旦可以买卖过户手续，贾x无条件配合办理，林x1负担费用；房屋出租、出售后，五年内市场纯利的5％为xx教育健康基金；协议不可终止，终止方承担三倍全部买房费用赔偿对方。落款处：协议人贾x、林x1； 2004年8月29日，贾x与张x签订《调解书》，约定贾x与张x签订《房屋转让协议》，现贾x提出不再转让，并赔偿张x经济损失，一次性付清张x12万元（其中2万元经济补偿）。同日，贾x向张x支付首付款10万元、经济补偿2万元。
2004年9月8日，贾x与xx公司（以下简称xx公司）签署《集资房买卖合同》，约定贾x购买位于北京市xx区xx号集资房，建筑面积90.82平方米（套内面积73.84平方米），房屋单价3189元／平方米，总房款289624.98元。付款方式为：乙方已向甲方交纳集资款100000元，甲方根据乙方原住房的建筑面积支付拆迁补偿款66600.72元，乙方于签订本合同的同时向甲方一次性支付剩余房款123024.26元。
2006年1月14日，贾x与xx公司签署《集资房补充协议》，约定：乙方购买的集资房位于北京市xx区xx号，建筑面积90.12平方米，房价款287392.68元，公共维修基金5747.85元，房证印花税5元，合同印花税143.7元，与原合同不一致的条款以本补充协议为准。林x1支付上述全部房款及公共维修基金、印花税。2006年3月12日，贾x取得位于xx区xxx号房屋所有权证书（京房权证x私字第xxxx号），房屋所有权人登记为贾x。上述房屋交付后由林x1装修，直至2017年10月底，由林x1对外出租并收取租金，2017年11月起房屋由贾x控制并对外出租。现贾x、林x2拒绝履行《房屋共买协议书》，故诉至法院。
在本院审理中，贾x提交xx公司住房办公室出具的2018年2月5日《关于xx区xx号院小区的说明》，主张案涉房屋系央产房，无法上市交易，协议无效亦无法继续履行。该说明载明：xx号院xx号房屋是xx公司集资建房，属于央产房。为查明上述房屋性质及相关政策，法院于2019年10月8日向在京中央和国家机关住房交易办公室发出函询，该单位于2019年10月10日出具《关于xx区xx房屋有关问题的复函》，载明：根据你院提供房产材料，诉争房屋产权性质是按经济适用住房产权管理。依据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改（2010）230号）规定，中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。
【法院判决结果】
一、确认林x1与贾x、林x2于二〇〇四年八月二十一日签订的《房屋共买协议书》有效；
二、驳回林x1的其他诉讼请求。
【王辉律师解析】
央产房王辉律师认为，依法成立的合同，自成立时生效。林x1与贾x、林x2于2004年8月21日签订的《房屋共买协议书》，双方均认可协议签字之真实性，且至2017年11月之前双方均依约履行。上述协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，确认合法有效。从内容上看，虽然合同名称系共买协议，但实质是林x1借贾x之名自行购买，因此双方所签合同性质应为房屋买卖合同。虽涉案房屋已由贾x取得房屋所有权证，但其性质系按经济适用住房产权管理的央产房。按照《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改（2010）230号）中关于中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途的相关规定，涉案房屋买卖合同如果继续履行则与现行政策相悖，扰乱了中央在京单位对职工保障性住房的管理秩序，故对于林x1要求继续履行《买卖房屋协议书》的诉讼请求，法院不予支持。