王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
牛x与冯x虽未签订书面房屋买卖合同，但结合冯x书写的收条及牛x已经占有使用涉诉房屋长达二十多年的事实，可以认定牛x与冯x就涉诉房屋达成了房屋买卖关系。冯x辩称双方不存在房屋买卖关系，其称其仅仅是将房屋给牛x免费居住十年用以抵偿2.5万元的借款，但就此冯x未向法院提交任何证据，故法院对冯x的辩解意见不予采信。冯x将涉诉房屋擅自出售并转移登记给陈x，陈x后又将涉诉房屋出售给周x并转移登记至周x名下，现牛x已无法取得涉诉房屋所有权，冯x的行为违背了诚实信用原则，应该返还冯x购房款并赔偿何建国房屋损失。关于赔偿损失的具体数额，因牛x长时间未办理房屋过户手续，怠于行使权利，存在一定过错，故法院在双方一致认可的房屋现价值基础上，对冯x应该赔偿牛x的房屋损失酌情认定一百零五万元。
【基本案情】
原告牛x向法院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告返还购房款25000元；2、被告赔偿原告房屋损失175万元；3、案件受理费由被告方负担。事实与理由：被告冯x于1996年将其自有的位于北京市xx区xxx室房屋出售给原告并交付房屋，购房款于2000年6月6日已全部付清。但被告一直未配合原告办理房屋过户登记手续。原告自购房日至2006年一直居住在涉诉房屋内，后将此房屋出租至2018年7月。2018年7月，原告接到房屋承租人电话，得知有人持涉诉房屋的产权登记证要求承租人腾退房屋。后原告向持证人了解到，该涉诉房屋其已经从陈xx处购买，并到不动产登记中心进行了产权登记。1996年，被告冯x将涉诉房屋出售给原告所有，但因当时其以产权登记证丢失为由一直没有配合原告办理产权过户登记；2004年，被告冯x又将涉诉房屋出售给陈x，并将房子过户到陈x名下；2018年，陈x又将房子出售给周x，并将房子过户到周x名下。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。
被告冯x辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我与牛x并不是房屋买卖关系，我从原告处借款25000元，我将我的房屋免费给原告居住10年，来抵我从原告那借的25000元。具体借款时间记不清了，按照原告的诉状，大概借款时间是1996年。
【法院审理查明】
2000年6月6日，冯x向牛x出具手写收条一张，载明：牛x买冯x房款两万五已给清，房本二个月办清。冯x认可上述内容系由其书写。
庭审中，牛x称，1996年其与冯x口头约定购买xx房屋（以下简称涉诉房屋），价格2.5万元。关于这2.5万元的付款细节，牛x称，1996年其搬入涉诉房屋时给付了第一笔款项，后于1997年给付第二笔款项，2000年给付第三笔，三次给付房款均是现金给付，至于每笔款项的具体数额、具体时间，牛x称记不清了。
冯x认可收到了这2.5万元，亦认可最后一笔款项是2000年6月6日收到的，但陈述这2.5万元并非是购房款，而是其向牛x借款2.5万元，当时口头约定给牛x免费使用涉诉房屋10年来抵偿这笔借款。
关于涉诉房屋居住使用情况，牛x与冯x一致陈述，1996年冯x将涉诉房屋交付给牛x一家居住使用，此后涉诉房屋一直由牛x占有，直到2018年。牛x称，自1996年至2006年，涉诉房屋一直由其和家人共同居住，2006年搬离涉诉房屋后，其将涉诉房屋出租并由其收取租金。就此，牛x向法院提交了暖气交款凭证、有线电视缴费凭证、xx区xx居委会开具的居住证明。
冯x称，其将涉诉房屋交付给牛x后，曾经通知牛x搬离，但是牛x未答应。牛x对此不予认可，称从未收到冯x要求其搬离的通知。
法院询问牛x，为何长时间未去办理房屋过户手续，牛x称，其一直催促冯x办理房屋过户手续，但是因为信任冯x，且对涉诉房屋一直占用使用，没有什么法律意识，认为涉诉房屋已经由其所有。
法院自北京市xx区不动产登记事务中心调查的涉诉房屋的档案信息显示：1992年11月30日，xx房地产管理局（甲方）与冯x（乙方）签订《优惠出售直管现住（旧）楼房协议书》，约定：甲方将涉诉房屋，总建筑面积38.02平方米，优惠出售给乙方，房屋标准价为每建筑平方米380元；甲方根据县房改办《关于优惠出售现住（旧）楼房办法》，同意乙方享受一次性购房优惠、工龄优惠等，经计算，应付房价款为5073.85元；乙方购房后，享有合法所有权，可以依法使用、继承、抵押，从购房时算起，购住用满五年后可以出售。
2004年5月26日，冯x（甲方）与陈x（乙方）签订《房改房房屋买卖协议书》，约定：甲方向乙方转让的房改房即涉诉房屋，建筑面积38.02平方米，该商品房转让总价格为10万元。2005年6月27日，涉诉房屋转移登记至陈x名下。
2018年9月14日，陈x（出卖人）与周x（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出卖涉诉房屋，成交价格40万元。2018年9月15日，涉诉房屋转移登记至周x名下。诉讼中，陈x与周x一致陈述，其双方于2018年9月14日签订的上述《北京市存量房屋买卖合同》为网签合同，双方实际交易价格为208万元，即周x购买涉诉房屋实际向陈x支付208万元。就此，双方均向法院提交了银行转账记录。
关于冯x与陈x就涉诉房屋的交易情况，陈x陈述：大概2004年左右，冯x跟我闲聊说他想卖涉诉房屋，我当时想买来投资用，就给了冯x10万元现金，给现金的同时，冯x配合我办理涉诉房屋的过户手续。我与冯x协商购买涉诉房屋时，冯x称其可以把房屋过户给我，但是房子他要先住着，所以我就一直没看过涉诉房屋，因为房子我是买来投资的，房子太小也不能住，我一直认为是冯x在涉诉房屋居住，直到2018年我想去看看涉诉房屋，才发现里面住着租客，后来就将房屋出售给了周x。冯x认可陈x的上述陈述。
关于陈x与周x就涉诉房屋的交易情况，周x陈述：2018年8月，我通过xx房产中介知道涉诉房屋在出售，当时中介带我看房时，涉诉房屋里面有租户，我就跟陈x说这套房屋我可以付全款，但是付全款的条件是房屋必须无户口、无租户，陈x当时都答应了我，我第一次给了陈x2万元现金作为定金，后来又给陈x共转账206万元，也就是这套房屋我出了208万元的购房款。周x向本院提交的银行流水显示，其向陈x通过银行转账方式支付206万元，另周x提交的收条显示，陈x还收取了2万元定金。
陈x向法院提交的银行流水显示，周x通过银行转账方式向其转款206万元，随后其将其中的150万元取出用于购买国债，其中的49万元存入其子账户。
诉讼中，关于涉诉房屋的现价值，牛x与冯x一致同意按照175万元计算。
【法院判决结果】
一、被告冯x返还原告牛x购房款二万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；
二、被告冯x赔偿原告牛x一百零五万元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回原告牛x的其他诉讼请求。
【王辉律师解析】
房屋买卖王辉律师认为，牛x与冯x虽未签订书面房屋买卖合同，但结合冯x书写的收条及牛x已经占有使用涉诉房屋长达二十多年的事实，可以认定牛x与冯x就涉诉房屋达成了房屋买卖关系。冯x辩称双方不存在房屋买卖关系，其称其仅仅是将房屋给牛x免费居住十年用以抵偿2.5万元的借款，但就此冯x未向法院提交任何证据，故法院对冯x的辩解意见不予采信。冯x将涉诉房屋擅自出售并转移登记给陈x，陈x后又将涉诉房屋出售给周x并转移登记至周x名下，现牛x已无法取得涉诉房屋所有权，冯x的行为违背了诚实信用原则，应该返还冯x购房款并赔偿何建国房屋损失。关于赔偿损失的具体数额，因牛x长时间未办理房屋过户手续，怠于行使权利，存在一定过错，故法院在双方一致认可的房屋现价值基础上，对冯x应该赔偿牛x的房屋损失酌情认定一百零五万元。