王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
房产纠纷王辉律师认为，依法成立的合同受法律保护。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。物权的种类和内容，由法律规定。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。首先，孙x死亡后，其民事权利能力自然终止，且孙x与刘x的夫妻关系亦处于终止状态。显然，刘x于1995年签订购房合同时，孙x因死亡而不具有购买房屋的权利能力，也不具备获得房屋物权的权利能力，故刘x系在夫妻关系终止的情况下以个人名义购买并取得涉案房屋产权，不存在夫妻共同财产的法律基础。其次，关于工龄问题，本案并无证据表明刘x购房时使用了孙x的工龄。退一步讲，即使刘x使用了孙x的工龄购买房屋，但该工龄利益并未被国家权力机关制定的法律规定为房屋所有权，任何法律层级以下的规范均不得创设物权种类，故该工龄利益应被认定为孙x死亡后遗留的财产性利益，而并非房屋所有权。最后，购房款出资争议、债权争议、财产性利益的争议均不能单独作为确认所有权的依据。综上，涉案房屋在出售给刘x3之前属于刘x个人财产，刘x将房屋过户至刘x3的行为系其行使所有权的表现，故原告的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。另外，如果原告坚持认为刘x在获取房屋产权过程中使用了孙x的生前工龄利益，本次诉讼结束后，孙x的财产继承人可就该财产利益对应的价值部分另行按照合适的理由向适格的主体主张权利。
【基本案情】
刘x（2017年10月16日去世）与孙x是夫妻关系，其二人生育六名子女，长子刘x1、次子刘x2、长女刘x3、次女刘x4、三女刘x5、四女刘x6。孙x于1993年1月7日死亡，孙x去世后没有进行遗产继承，刘x于1995年使用孙x的工龄及夫妻共同财产购买位于北京市xx区xx1号，北京市xx区xx2号两套房屋，产权登记在刘x名下。被告刘x3（长女）与刘x（父亲）明知上述房产在购买时使用了孙x（母亲）的工龄及夫妻共同的存款，上述两套房屋属于夫妻共同财产，在未经办理继承的情况。被告刘x3（长女）与刘x（父亲）签订买卖合同及房屋赠与协议，将上述房屋过户至被告名下，其行为明显存在恶意，损害原告的利益。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。
刘x3（长女）辩称，认可原告陈述的亲属关系，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是刘x（父亲）在孙x（母亲）1993年去世后，于1995年签订的购房合同，并在2001年登记在了刘x（父亲）的个人名下。根据法律规定，孙x（母亲）在1993年去世后，其民事权利能力已经终止，与刘x（父亲）的夫妻关系也当然的终止，其不具有共同财产的法律基础也不可能与刘x（父亲）一起从事共同购买房屋的行为，也就不具有取得物权的意思表示，不具备物权变动的法律要件，因此案涉的房屋应当属于刘x（父亲）的个人财产。刘x（父亲）将房屋过户给被告李艳琴，签订的房屋买卖合同也是双方的真实意思表示，涉案合同应当是有效的。第二点是原告在起诉状中提到了案涉房屋使用了孙x（母亲及夫妻共同财产购买，但没有提供任何的证据予以证明。
【法院审理查明】
刘x与孙x是夫妻关系，该二人生育六名子女，长子刘x1、次子刘x2，长女刘x3、次女刘x4、三女刘x5、四女刘x6。孙x于1993年1月14日死亡注销户口，刘x于2017年8月5日死亡注销户口。
1995年11月15日，刘x（买方、乙方）与北京xx房地产开发有限公司（卖方、甲方）签署《购买房屋合同书》，约定：乙方同意按甲方售价（52200元）购买北京市xx区xx1号房屋（以下简称涉案房屋）。相关购房款手续办理完毕后，涉案房屋产权于2001年1月登记在刘x名下，房屋建筑面积68.02㎡。
2008年11月25日，刘x作为出卖人与买受人李艳琴签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），约定刘x以40万元的价格将涉案房屋出卖给刘x3。2008年10月14日，涉案房屋登记在刘x3名下。
【法院判决结果】
驳回刘x1、刘x2、刘x4、刘x、刘x6的诉讼请求。
【王辉律师解析】
房产纠纷王辉律师认为，依法成立的合同受法律保护。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。物权的种类和内容，由法律规定。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。首先，孙x死亡后，其民事权利能力自然终止，且孙x与刘x的夫妻关系亦处于终止状态。显然，刘x于1995年签订购房合同时，孙x因死亡而不具有购买房屋的权利能力，也不具备获得房屋物权的权利能力，故刘x系在夫妻关系终止的情况下以个人名义购买并取得涉案房屋产权，不存在夫妻共同财产的法律基础。其次，关于工龄问题，本案并无证据表明刘x购房时使用了孙x的工龄。退一步讲，即使刘x使用了孙x的工龄购买房屋，但该工龄利益并未被国家权力机关制定的法律规定为房屋所有权，任何法律层级以下的规范均不得创设物权种类，故该工龄利益应被认定为孙x死亡后遗留的财产性利益，而并非房屋所有权。最后，购房款出资争议、债权争议、财产性利益的争议均不能单独作为确认所有权的依据。综上，涉案房屋在出售给刘x3之前属于刘x个人财产，刘x将房屋过户至刘x3的行为系其行使所有权的表现，故原告的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。另外，如果原告坚持认为刘x在获取房屋产权过程中使用了孙x的生前工龄利益，本次诉讼结束后，孙x的财产继承人可就该财产利益对应的价值部分另行按照合适的理由向适格的主体主张权利。