王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
限价商品住房，属于国家政策性保障住房，其购买有相应的资格审核要求，国家对限价商品房转让亦有明确的政策规定。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本案双方所签《房屋转让合同》，涉案xx号房屋不符合转售条件，损害了其他具备限价商品住房购买资格者的权益，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，故应属无效合同。双方在签约时对房屋性质及相应政策限制均知晓，故应负同等责任。
本案合同无效，夏x应将xxx号房屋腾退返还与王x。xxx号房屋原系毛坯房，系王x自愿交付夏x装修、居住使用，故法院对王x要求夏x恢复原状之诉讼请求不予支持。王x应将收取的房款807818元及173000元转让费及其他费用，扣除夏x居住使用期间由王x支付的供暖费、物业费合计14959.44元后，剩余965858.56元返还与夏x。合同签订时，双方交付房屋及付款行为均系自愿，综合考虑双方损失情况，法院对本判决确认的房屋腾退期限及返还钱款期限届满前，王x主张的房屋占有使用费及郭燕红主张的房款利息，均不予支持；对本判决确认的房屋腾退期限及返还钱款期限届满后的上述费用，法院确认夏x按每月3500元标准支付房屋使用费至房屋腾退之日止，王x按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际付清之日止。关于夏x主张的装修损失，夏x撤回了对装饰装修的鉴定，其提交的证据中，家具可以移动继续使用，结合其装修花费及房屋使用年限，法院对装修损失不予支持。
关于房屋增值损失，xx号房屋系政策性保障住房，价格与同小区普通商品房无可比性，限价房购买人转售利益的计算，系将来可以上市交易的市场价格扣除土地出让收益及购买价格的差，王x的房款均由夏x支付，王x所持增值收益应以2016年8月房屋交付时为基础起算时点，法院不予采纳。现xx号房屋取得产权证未满5年，房屋不符合上市交易条件，但从减少诉累，及时处理纠纷出发，法院参考评估机构在估价假设和限制条件下，对xx号房屋的市场价值评估结果，考虑土地收益及购房款情况，酌定所得收益为1331318元。根据诚实信用原则要求，不能因不诚信基于合同无效获益，结合双方过错，法院确认王x应将一半收益赔偿与夏x，鉴定费由夏x自行负担。
【基本案情】
王x向法院提出诉讼请求：1、确认双方于2016年8月28日签订的《房屋转让合同》无效；2、夏x将位于北京市xxx号房屋（以下简称xx号房屋）恢复原状并返还与王x；3、夏x按每月3500元标准支付自2016年9月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；4、诉讼费由夏x承担。
事实与理由：王x与开发商就xx号房屋签订《xx项目限价房选房认购协议》，认购xx号房屋，房屋性质为限价商品住房，于2018年取得不动产权证书。2016年8月28日，王x与夏x签订《房屋转让合同》，将xx号房屋转让与夏x。但依据《北京市限价商品住房管理办法》第二十六条规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。双方签订房屋转让合同时，xx号房屋取得产权证不满5年，不符合限价房上市交易条件，违反了强制性规定，合同应属无效，故提起本案诉讼。
夏x辩称：不同意诉讼请求。房屋转让合同是双方真实意思表示，我已经对房屋进行装修并居住使用，若要返还并恢复原状，王x应该赔偿相应损失。双方并非租赁合同关系，李凤珍要求支付租金于法无据。
夏x向法院提出反诉请求：1、王x返还王x购房款980818元及资金占用利息（以980818元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，自2018年7月18日起至实际支付之日止）；2、王x赔偿房屋增值损失1875182元；3、王x赔偿装修损失44800元；4、反诉费、鉴定费由李凤珍负担。
事实与理由：王x起诉主张双方签订的《房屋转让合同》无效，要求夏x返还房屋，王x则应退还我方支付的相应款项并赔偿房屋增值损失及装修损失。
王x反诉辩称：不同意反诉请求，王x认可双方签订的《房屋转让合同》无效，其所述房屋价款不实，除了购房款以外，王x收取的费用用于支付xx号房屋物业费、水电费等，房屋交房至今均由夏x居住使用，相关费用应予扣除，不应返还。xx号房屋性质为两限房，购买人需符合相应购买条件，房屋取得产权证书不满5年，至今不符合上市交易条件，夏x的出资应视为对王x的债权，夏x无权要求返还增值损失。涉案合同是无效合同，无效的损失仅为实际损失，如资金占用利息。增值损失系转售利润损失，xx号房屋现无法上市交易，无法评估现值，另应有35％的土地出让金应予扣除。此外，合同无效后，夏x应将房屋恢复原状，其进行装修，破坏了房屋结构，要求赔偿装修损失没有依据，其提交的证据也无法体现装修金额。另、夏x一直在房屋内居住，居住使用费应从王x返还的款项中抵扣。
【法院审理查明】
2014年11月1日，王x与北京xx有限公司签订《xx项目限价房选房认购协议》，约定李凤珍认购xx号房屋，房屋总价807818元，预测建筑面积53.79平方米，建筑面积单价15018元。
2015年1月10日，夏x刷卡支付房款607818元，通过李x账户刷卡支付房款20万元，合计807818元。
2016年8月28日，王x（甲方、转让方）与夏x（乙方、受让方）签订《房屋转让合同》，约定甲方自愿将其申请获批的北京市限价商品房一套转让给乙方；甲方获批的限价商品房为xx号房屋，该房屋建筑面积53平方米（最终以房产证为准）；甲方所购房屋单价为15018元，总价为807818元，甲方同意按照此单价和总价转让给乙方；该房屋双方协定由甲方转让给乙方，乙方在购房款外另行支付甲方转让费15万元，该款乙方在签订本协议之日支付给甲方；甲方收房后，应将该房交付乙方，由乙方占有和使用，同时乙方获得该房屋所有权并享有一切权益；甲方应协助乙方办理装修及物业管理方面的一切手续，收房时的其他费用由乙方支付；如因甲方不协助乙方办理过户手续，造成乙方的一切损失应全部由甲方承担。
2016年8月29日，夏x向王x转账支付173000元。
2016年8月，xx号房屋建成交付，夏x入住居住至今。2018年8月25日，xx号房屋取得产权证书，房屋性质为限价商品住房，登记行政地址为北京市xx区xx（以下简称xx号房屋）。
庭审中，王x称其于2014年取得限价商品房购房资格，因其无力支付房款，经中间人介绍，与夏x相识，由于夏x儿子结婚无房居住，双方协商先由夏x向开发商支付房款，由夏x儿子先行居住，待夏x儿子购买其他房屋后，王x再将房款返还，后因担心王x不返还购房款，夏x要求双方签订《房屋转让合同》，其未审查合同内容，信任夏x，在合同上签字，双方实质并非房屋买卖关系。王x申请证人李x出庭作证。证人李x陈述，其与王x系朋友，与夏x的爱人是战友；2014年左右，夏x委托其买便宜房屋给儿子居住，恰逢王x有限价房可以购买，王x没钱，其对王x说限价房是政策房，不能出售，先让给夏x交房款，等将来取得产权证能上市交易以后再说，在交完房款后制作了一个买卖协议，说是为让夏x放心，但其告诉夏x，协议没用，房屋得产权证满5年以后才能买卖；期间王x哥哥有一套房屋可以按拆迁优惠价格卖给王x，但她如果买了哥哥的房屋，就丧失了购买限价房的资格，因此王x曾提出与夏x交换房屋，但双方未能协商一致。夏x对证人证言不予认可，称双方是买卖关系，不是暂时居住。
庭审中，王x称支付的20万元款项未显示收款账户，无法确认是否系本案购房款。夏x称全部购房款均足额支付至开发商账户，产权证已办理亦可佐证房款已付清。
庭审中，王x提交2016年8月23日的发票及收据一组：编号为xxxxx供暖费1613.4元发票，2529.81元物业费收据，公共维修基金10756元收据；王x另提交2018年8月24日契税8076.68元发票、2018年8月25日不动产登记费80元发票，证明其支付上述费用合计23055.89元。夏x称双方在《房屋转让合同》中约定了15万元转让费，但实际支付了173000元，超出部分23000元即用于支付房屋入住及产权证办理相关税费，上述票据在王x处，但系夏x负担。王x不予认可，称173000元系用于房屋税费及其他费用支出。
庭审中，王x提交2018年的发票及收据一组：编号为xxx1、xxx2、xxx3、物业费发票三张，每张2529.81元，编号为xxx4（2018年1月9日开具）、xxx5、xxx6供暖费发票三张，每张1613.4元，证明其方支付上述费用。夏x提交转账记录一份，证明2018年1月8日其支付供暖费1613.4元，其余费用认可为王x支付。
庭审中，王x提交xxx号房屋所在小区网上租赁信息，要求夏x按每月3500元标准支付占用房屋期间的房屋使用费。
庭审中，夏x申请对xxx号房屋市场价值及装修价值进行评估，经北京市高级人民法院随机确定鉴定机构，确定房屋市场价值由北京xx房地产评估有限公司（以下简称xx公司）进行鉴定，装修价值由xx资产评估（北京）有限公司进行鉴定。2019年11月27日，装修价值鉴定，经鉴定机构与夏x沟通，该鉴定作退案处理。2020年2月24日，xx公司出具《评估报告书》，载明：估价假设和限制条件：三、背离事实假设：根据估价委托人提供的《不动产权证书》［京（201x）x不动产权第xxxx号］，权利人取得该房屋产权证不满5年，不符合限价商品房上市交易的条件，根据估价委托人提供的《关于（202x）京xxx民初xxx号案件评估的说明》，本次评估设定其可以上市交易，可在公开市场上自由转让；四、不相一致假设：估价对象于价值时点已装修，根据估价委托人提供的《关于（202x）京xxx民初xxx号案件评估的说明》，本次评估设定其室内装修为毛坯，并以此为估价前提；估价结果为单位面积房地产价值每平方米53105元，房地产价值总额285.6万元；根据《北京市人民政府关于印发北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知》（京政发［2008］8号）及《北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》（京建住［2008］226号），已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35％。本次鉴定费为9640元。
庭审中，王x认为上述《评估报告书》不具有参考意义，评估假设房屋可以上市，但房屋现不满5年无法交易。关于夏x主张的增值收益，王x认为增值收益应系现在的市场价值与2016年8月28日签订《房屋转让合同》时的市场价值的差额，但本案未对签订《房屋转让合同》时的市场价值予以评估鉴定，故无法计算增值收益；王x另提交北京市住建委公布的2016年xxx号房屋所在小区商品房的开盘价为7万余元，称若购买本案房屋相同面积53.78平方米的房屋，市场价值应为376万余元，夏x支付的本案房款不足以购买该小区的任何一套房屋，也不会丧失购买房屋的机会，更何谈增值损失，且自2016年至今，受我国房地产市场长期调控政策影响，我国（包括北京市）的房价是稳中有降，《评估报告书》中确定xxx号房屋每平方米单价5万元，与此趋势相吻合，房价未涨，夏x没有增值损失；另xx号房屋如果上市交易，需缴纳土地出让金，该笔款项应从房屋增值中扣减。夏x对此不予认可，称限价房系保障性住房，市场价格与普通商品房市场价格无可比性，王x系自愿出售房屋，双方在《房屋转让合同》有过户的约定，若王x信守承诺，待房屋符合上市条件时，配合将房屋过户，夏x即可获得xxx号房屋及增值收益。
庭审中，郭x提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及北京xx建业建筑装假有限公司报价单（价格为27000元）、支付宝转账记录（向韩松松转账24997.92元）、家具销售合同单（总价17800元）等一组，证明夏x对xxx号房屋进行了装饰装修，共计花费44800元。王x不予认可，称家具可搬走使用，装修合同与支付宝收款账户无对应关系，不能证明款项支出。
【法院判决结果】
一、王x与夏x于二〇一六年八月二十八日签订的《房屋转让合同》无效；
二、夏x于本判决生效之日起十日内将北京市xx区xx号房屋腾空返还与王x；
三、若夏x未按本判决书第二项载明义务履行，则自逾期之日起，按每月3500元标准向王x支付房屋使用费至腾空返还房屋之日止；
四、王x于本判决生效之日起十日内向夏x返还965858.56元；
五、王x于本判决生效之日起十日内赔偿夏x665659元；
六、若王x未按本判决书第四、五项载明义务履行，则自逾期之日起，以未付款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向夏x支付利息至付清之日止；
七、驳回王x的其他诉讼请求；
八、驳回夏x的其他反诉请求。
【王辉律师解析】
房屋买卖王辉律师认为，依据《房屋转让合同》约定内容及夏x付款、装修、居住使用情况，王x所述房屋系由夏x暂时居住，于常理不合，法院不予采纳，认定双方系房屋买卖合同关系。
损害社会公共利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
限价商品住房，属于国家政策性保障住房，其购买有相应的资格审核要求，国家对限价商品房转让亦有明确的政策规定。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本案双方所签《房屋转让合同》，涉案xx号房屋不符合转售条件，损害了其他具备限价商品住房购买资格者的权益，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，故应属无效合同。双方在签约时对房屋性质及相应政策限制均知晓，故应负同等责任。
本案合同无效，夏x应将xxx号房屋腾退返还与王x。xxx号房屋原系毛坯房，系王x自愿交付夏x装修、居住使用，故法院对王x要求夏x恢复原状之诉讼请求不予支持。王x应将收取的房款807818元及173000元转让费及其他费用，扣除夏x居住使用期间由王x支付的供暖费、物业费合计14959.44元后，剩余965858.56元返还与夏x。合同签订时，双方交付房屋及付款行为均系自愿，综合考虑双方损失情况，法院对本判决确认的房屋腾退期限及返还钱款期限届满前，王x主张的房屋占有使用费及夏x主张的房款利息，均不予支持；对本判决确认的房屋腾退期限及返还钱款期限届满后的上述费用，本院确认夏x按每月3500元标准支付房屋使用费至房屋腾退之日止，王x按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际付清之日止。关于夏x主张的装修损失，夏x撤回了对装饰装修的鉴定，其提交的证据中，家具可以移动继续使用，结合其装修花费及房屋使用年限，法院对装修损失不予支持。
关于房屋增值损失，xx号房屋系政策性保障住房，价格与同小区普通商品房无可比性，限价房购买人转售利益的计算，系将来可以上市交易的市场价格扣除土地出让收益及购买价格的差，王x的房款均由夏x支付，王x所持增值收益应以2016年8月房屋交付时为基础起算时点，法院不予采纳。现xx号房屋取得产权证未满5年，房屋不符合上市交易条件，但从减少诉累，及时处理纠纷出发，法院参考评估机构在估价假设和限制条件下，对xx号房屋的市场价值评估结果，考虑土地收益及购房款情况，酌定所得收益为1331318元。根据诚实信用原则要求，不能因不诚信基于合同无效获益，结合双方过错，法院确认王x应将一半收益赔偿与夏x，鉴定费由夏x自行负担。