王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
本案争议的焦点有二：一是张x与刘x是否存在借名买房合同关系；二是若存在借名买房合同关系，该借名买房合同关系的效力如何。
首先，关于是否存在借名买房合同关系。双方并无关于此的书面约定，因此判断是否存在借名买房的约定，应当从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、与房屋有关的证明材料的占有持有情况，并结合其他情况予以综合认定。从房屋的出资情况来看，房屋总价270723元，其中90723元并非直接从张x或刘x名下支付，而系从xx公司和xx公司名下支付，刘x提交xx公司和xx公司向房屋开发商出具的资金证明，因房屋系以刘x名义购买，故资金证明尚不足以说明真实的购买人，且张x持有其中70723元款项的支票存根；关于后续的贷款，案涉房屋系以刘x名义购买，同理，名义上的贷款人不能说明真实的购买人，张x持有按揭贷款合同等手续，并持有偿还贷款的银行卡，张x之后向银行账户内存入款项用于偿还贷款，刘x未提交证据证明向账户内存入款项用于偿还贷款，主张张x方存入的款项为房屋占有使用费，但未提交证据证明双方有房屋借用或租用的约定，且张x不予认可，张x方多年来存入的款项数额大致为还贷数额；刘x主张房屋系借与张x居住使用，但房屋并非是刘x收房一段时间后再出借，而系刚买卖交付的房屋，张x自房屋交付时就直接收房，且在交付后出资对房屋进行了装修，刘x未曾占用使用过房屋；张x持有房屋买卖《补充协议》《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》《个人抵押商品住房投保单》、保险发票、《个人消费贷款借款借据》、购房款发票、律师费收据、抵押登记费、印花税收据、公共维修基金交纳银行卡、开立偿还贷款银行卡的回单、还贷银行卡、房屋入住通知单、进住合约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、物业管理委托合同等原件，刘x主张系委托张x办理相关手续、为了张x使用方便而由其持有，但未提交证据证明，且张x也不予认可，如若如刘x所述，上述部分材料在张x办理完白振宏的委托事项后，没有必要在由其持有原件，刘x在之后的近二十年里，未向张x主张返还，其该项抗辩意见不符常理；张x自收房装修后一直居住至今，已近二十年，除张x方每月偿还的一千余元贷款，张x并未再向刘x支付过关于房屋的其他费用，刘x也未向张x主张过返还房屋；刘x提交证据证明其持有部分证件、材料原件，但刘x作为名义购买人持有部分原件，不足以证明其证明目的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综上，张x主张与刘x存在借名买房合同关系，法院予以采纳。
其次，关于借名买房合同关系的效力。房屋为经济适用房，签订房屋买卖合同日期为2003年，且已在2004年取得产权登记。张x与刘x间的借名买房合同关系并无法定的无效情形。故，对于刘x的该项抗辩意见，法院不予采纳。
其三，关于剩余购房款46万元，马xx明确可以现金方式支付，基于对待给付义务及合同约定，马xx应履行其支付剩余购房款的义务，再由六被告配合其办理涉案房屋过户手续。但六被告在庭审过程中明确表示放弃对剩余购房款的继承权，故法院仅在此明确，剩余46万元购房款系马xx应予支付刘xx款项。
【基本案情】
张x向法院提出诉讼请求：判令1、刘x协助张x办理北京市xx区xx房屋所有权转移登记手续至张x名下，所需费用由张x承担；2．刘x协助张x办理房屋抵押权注销手续，所需费用由刘x承担。事实和理由：张x与刘x系朋友、同事关系。2003年，张x因住房需要，且不具备购房资格，遂与刘x口头约定，张x借用刘x名义购买经济适用房一套，首付款及后续房屋按揭贷款均由张x支付。基于上述约定，刘x于2003年3月5日与北京xxx房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，总价款270723元。房屋购买后，张x一直居住至今，其间进行了房屋装修。现张x已具备购房资格，多次联系刘x办理过户登记手续，刘x不予配合。
刘x辩称，刘x购买案涉房屋与开发商签订协议，并交纳了全部购房款（含银行贷款）、交纳了契税、住房公共维修基金，履行了购房合同义务，取得了房屋所有权证，系房屋所有权人。刘x从未与张x达成任何形式的房屋买卖或借名买房合意。张x不能以长期占有、使用房屋、单方象征性地支付过一些房屋占用费用，就认为自己是房屋的真实买受人，进而要求刘x办理相关手续。房屋属于大宗物品，有较为严格的程序，张x作为完全民事行为能力人，不可能连基本的书面协议也没有，就与刘x借名买房，不符合正常的交易习惯和逻辑。另一方，张x主张的借名购买经济适用房的民事行为不合法，违背了法律公序良俗和强制性规定，属于无效的民事行为。北京xxx有限公司（以下简称xx公司）和xx有限公司（以下简称xx公司）代刘x支付的款项，均为刘x出具过代付款说明，后续银行贷款也系刘x个人所借，全部购房款与张x无关。张x之所以代为保管刘x相关单证、物品和发票，是基于对张x的信任，也是当时其代刘x跑腿办事的需要。在各项业务单证中相对人都是刘x，刘x本人亲笔签字或加盖人名章，张x仅是代理人。由于张x在京打拼，出于多年友谊，刘x一直让张x占有、使用房屋。张x在占用期间，为感谢刘x的帮助，确实支付过一些费用，带有一定的补偿性质。
刘x向法院提出反诉请求：判令1、张x腾退交还案涉房屋；2、张x支付房屋占有使用费（按月3000元，自2003年5月计算至实际腾退交还房屋之日止）；3、张x返还《补充协议》、发票、《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》《个人抵押商品住房投保单》《个人消费贷款借款借据》、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋入住通知单、物业合同、住房公共维修基金交纳卡等材料。事实和理由：双方系多年朋友，张x2002年前后来京工作。因张x当时经济状况不好，刘x从朋友情谊出发，于2003年将案涉房屋提供给刘x居住使用，以减轻其生活负担。此后，张x一直占用该房屋，刘x也没有催促其腾退。张x的所述多为不实。刘x系案涉房屋的所有权人，故提出反诉。
张x针对反诉辩称，房屋实际所有权人是张x，对于刘x的反诉请求，张x均不同意。房屋由张x占有使用17年，其间刘x并未向张x主张过任何权利。
Xx银行述称，贷款尚未还清，同意提前还款，贷款还清的话，xx银行会配合解押。对于双方所述的其他情况，xx银行不清楚。
【法院审理查明】
张x主张因无购房资格，借刘x的名义购买案涉房屋，首付款90723元，用其在公司的提成支付，另用刘x名义按揭贷款18万元，贷款由其每月偿还，其对房屋装修后，一直居住至今。房屋产权于2004年4月15日登记至刘x名下，房屋性质为经济适用住房。
张x提交持有的《补充协议》（2003年3月5日，刘x与开发商签订）、《个人住房按揭合同》及《划款扣款授权书》（2003年4月16日刘x签订，贷款18万元，贷款期限2003年4月16日至2023年4月16日）、《个人抵押商品住房投保单》、保险发票、《个人消费贷款借款借据》、购房款发票（日期为2003年2月28日、金额为2万元）、律师费收据、转账支票存根（出票日期2003年3月5日、金额70723元）、18万元的转账银行卡业务回单，购房款发票（金额分别为70723元和18万元）、抵押登记费和印花税收据、公共维修基金交纳银行卡、开立偿还贷款银行卡的回单、还贷银行卡、房屋入住通知单、进住合约（经办人张x，2003年5月6日）、住宅使用说明书、住宅质量保证书、物业管理委托合同（经办人张x，2003年5月6日）。
另，张x提交发票、收据等，以证明支付了物业费、有线电视初装费、天然气、电费等，居住至今；提交收据、订货合同、买卖合同、订货单等，以证明对房屋进行了装修；提交银行业务回单、记账凭证、银行交易明细等，以证明按月归还房屋按揭贷款。
刘x认可前述证据的真实性，不认可证明目的，称与张x是老乡、朋友关系，出于信任，大部分手续由张x代为办理，为减轻张x负担，房屋由其居住使用，也由其装修，出于感情、面子关系，双方对房屋租金没有说过，张x就把房屋贷款还了。
张x另提交赵xx书面证人证言、验收单，还申请证人出庭作证，以证明借名买房，房屋首付款是用其提成支付的；提交xx公司章程、任职证明、xx公司信息等，以证明其系两公司股东，发放工资或提成时，会用到公司支票。刘x不认可证人证言、验收单的真实性，不认可章程、任职证明、公司信息等的证明目的和关联性。
张x提交不动产登记信息查询结果告知单、购房核验查询结果，以证明名下无房屋，具备购房资格。刘x认可告知单的真实性，不认可证明目的，不认可购房核验查询结果的真实性。
刘x提交凭证、进账单、资金证明、情况说明、个人住房按揭合同等，以证明首付款2万元、购房款70723元系xx公司、xx公司代刘x支付，房屋系刘x出资购买。张x认可证据的真实性，不认可证明目的，称款项为其在公司的提成，因为是借名买房，在代付款的情况下，公司给开放商开证明是正常的。
刘x提交持有的房产证、契税发票、住宅公共维修基金收据、买受人档案袋、交接书。张x认可证据的真实性，称房产证应该是抵押在银行，也许是刘x借出来的；首付款9万多和9千多元的契税、维修基金是其提成，由公司支付给了开发商。
Xx银行主张尚剩余按揭贷款36598．22元未偿还。张x和刘x均予以认可。张x主张其已偿还本息22万元左右。
【法院判决结果】
一、刘x于本判决生效后七日内协助张x办理北京市xx区xxx房屋抵押权注销手续，所需费用由张x承担；
二、刘x在房屋抵押权注销手续办理完毕后三日内，协助张x办理北京市xx区xx室房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至张x名下，所需费用由张x承担；
三、驳回刘x的全部反诉请求。
【王辉律师解析】
借名买房王辉律师认为，本案争议的焦点有二：一是张x与刘x是否存在借名买房合同关系；二是若存在借名买房合同关系，该借名买房合同关系的效力如何。
首先，关于是否存在借名买房合同关系。双方并无关于此的书面约定，因此判断是否存在借名买房的约定，应当从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、与房屋有关的证明材料的占有持有情况，并结合其他情况予以综合认定。从房屋的出资情况来看，房屋总价270723元，其中90723元并非直接从张x或刘x名下支付，而系从xx公司和xx公司名下支付，刘x提交xx公司和xx公司向房屋开发商出具的资金证明，因房屋系以刘x名义购买，故资金证明尚不足以说明真实的购买人，且张x持有其中70723元款项的支票存根；关于后续的贷款，案涉房屋系以刘x名义购买，同理，名义上的贷款人不能说明真实的购买人，张x持有按揭贷款合同等手续，并持有偿还贷款的银行卡，张x之后向银行账户内存入款项用于偿还贷款，刘x未提交证据证明向账户内存入款项用于偿还贷款，主张张x方存入的款项为房屋占有使用费，但未提交证据证明双方有房屋借用或租用的约定，且张x不予认可，张x方多年来存入的款项数额大致为还贷数额；刘x主张房屋系借与张x居住使用，但房屋并非是刘x收房一段时间后再出借，而系刚买卖交付的房屋，张x自房屋交付时就直接收房，且在交付后出资对房屋进行了装修，刘x未曾占用使用过房屋；张x持有房屋买卖《补充协议》《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》《个人抵押商品住房投保单》、保险发票、《个人消费贷款借款借据》、购房款发票、律师费收据、抵押登记费、印花税收据、公共维修基金交纳银行卡、开立偿还贷款银行卡的回单、还贷银行卡、房屋入住通知单、进住合约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、物业管理委托合同等原件，刘x主张系委托张x办理相关手续、为了张x使用方便而由其持有，但未提交证据证明，且张x也不予认可，如若如刘x所述，上述部分材料在张x办理完白振宏的委托事项后，没有必要在由其持有原件，刘x在之后的近二十年里，未向张x主张返还，其该项抗辩意见不符常理；张x自收房装修后一直居住至今，已近二十年，除张x方每月偿还的一千余元贷款，张x并未再向刘x支付过关于房屋的其他费用，刘x也未向张x主张过返还房屋；刘x提交证据证明其持有部分证件、材料原件，但刘x作为名义购买人持有部分原件，不足以证明其证明目的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综上，张x主张与刘x存在借名买房合同关系，法院予以采纳。
其次，关于借名买房合同关系的效力。房屋为经济适用房，签订房屋买卖合同日期为2003年，且已在2004年取得产权登记。张x与刘x间的借名买房合同关系并无法定的无效情形。故，对于刘x的该项抗辩意见，法院不予采纳。