王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
本案的主要争议为六被告是否应履行合同义务以及丁圣君的诉请能否得到支持。针对上述问题分析如下:
其一，六被告是否应履行合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。继承人因放弃继承权，致其不能履行法定义务的，放弃继承权的行为无效。合同债务虽系意定之债，但对合同债务的违反亦应承担法律责任。刘xx已收取涉案房屋的大部分房款，刘xx去世后，其于《房屋买卖合同》中的合同债权债务依法概括转移由其法定继承人共同享有、共同负担。六被告已通过民事调解方式分配刘xx名下其余遗产，获取遗产利益，现本案六被告均以放弃对涉案房屋的继承权为由，不同意配合办理房屋所有权变更手续，系意图仅享受刘xx此前已获取的合同利益却不承担合同义务，其行为系对马xx的违约，应承担继续履行等法定的违约责任，而退一步讲，即使放弃对涉案房屋的继承权，亦不影响其六人依法应承担合同履行不能的合同责任。此外应指出，六被告在配合办理过户手续并未造成其额外经济支出的情况下，对涉案房屋继承权的定向放弃具有明显的主观不诚信。综上，合同系意定之债，违反合同的违约责任为法定责任，故法院认定六被告逃避法定责任的放弃行为依法无效。
其二，关于本案合同的履行，刘xx因棚户改造与xx房屋经管中心签订认购书，双方存在买卖合同关系，马xx与丰台房屋经管中心之间并无合同关系。基于合同相对性原则，马xx作为房屋买卖合同的债权人，仅能请求合同相对方继续履行合同义务、享受合同权利。xx房屋经管中心明确涉案房屋已可履行合同、办理过户手续，其应依约履行将涉案房屋所有权转移登记至本案全体法定继承人名下，其后由六被告履行其与丁圣君之合同义务，将涉案房屋所有权依约转移至丁圣君名下。但综合考虑涉案房屋未能顺利完成履约的实际原因，xx房屋经管中心在本案庭审过程中陈述愿意配合办理等情况，对马xx主张由六被告及xx房屋经管中心配合将涉案房屋所有权转移至其名下的主张予以采纳。应指出，本案涉及xx房屋经管中心与刘xx之间买卖关系，刘xx死亡后其所有继承人对其遗产的继承关系，刘xx与马xx的买卖关系，xx房屋经管中心虽将涉案房屋直接转移登记至马xx名下，但因三项法律关系所产生的相应税费，各方均应依法、依约予以缴纳后完成过户手续。
其三，关于剩余购房款46万元，马xx明确可以现金方式支付，基于对待给付义务及合同约定，马xx应履行其支付剩余购房款的义务，再由六被告配合其办理涉案房屋过户手续。但六被告在庭审过程中明确表示放弃对剩余购房款的继承权，故法院仅在此明确，剩余46万元购房款系马xx应予支付刘xx款项。
【基本案情】
马xx向法院提出诉讼请求：一、请求被告及第三人配合将位于北京市xx区xx室的房屋过户至原告名下。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与刘xx于2018年2月4日经xx房地产经纪公司签订了《房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》，于2018年2月10日签订《成交价格及网签总价补充协议》，上述协议约定，刘xx将位于北京市xx区xx室的房屋以总价93万元、房屋装修装饰及家电153万元（共计246万元）出售给原告。上述合同签订后，原告向刘xx支付购房款200万元，余款46万元于房屋产权过户当日由原告支付给刘xx。但刘xx于2018年11月底去世，其去世前未完成产权证办理手续。刘x1、张x系刘xx父母，刘x2是刘xx长女，刘x3是刘xx次子，程xx是刘xx配偶，刘x4是刘xx幼子，六被告是刘xx的法定继承人。后原告多次要求六被告继续履行合同，但其拒不配合。综上，原告只得诉至法院。
刘x1、张x共同辩称：涉案房屋二被告未参与，是程xx参与的办理手续，与我们没有关系，我们放弃继承权，由法院判决，该给原告判就判。
刘x2、刘x3共同辩称：房子我们当时不知情，没有参与手续之类的材料。我们放弃房子的权利，原告说的请求我们没有办法承担。
程xx、刘x4共同辩称：当时只知道这个事情，但是原告没有给说清楚这个事情，卖的什么房、几号楼我不知道，我只是签了个字，我们放弃房子的继承权，不承担原告的诉请。
xx房屋经管中心述称：诉求与我方无关，根据法院判决配合法院工作。
【法院审理查明】
2013年3月18日，征收部门北京市xx区人民政府房屋征收办公室（甲方）与被征收人刘xx（乙方）签订《xx棚户区改造x期房屋征收项目定向保障房产权调换补偿协议》，约定乙方位于xx区xx道街x号房屋被纳入征收，甲方向乙方提供定向保障房产权调换房源，产权性质按照经济适用房产权管理。同日签订《安置房屋档次确认单》，载明：可选择xx档安置房屋二居室一套。
2013年11月21日，刘xx签署《xx棚户区改造x期项目选房结果通知单》，选定房屋为xx期二居58，房号为xxx号。
2015年1月4日，xx房屋经管中心（出卖人）与刘xx（买受人）签订《xx期项目认购书》，相关约定为：该经济适用住房地名核准名称为xxx，买受人所认购的房屋为出卖人所开发，坐落于xxx号（行政管理号）。
刘xx系刘x1与张x之子。刘xx与前妻赵xx于2017年1月7日离婚，《离婚协议书》载明双方婚后无共同财产。刘xx与赵xx育有刘x2、刘x3二人。刘xx与程xx于2017年1月9日登记结婚，双方签署《婚姻财产协议》，约定：婚前财产刘xx与程xx归各自所有，互不干涉并放弃对方的所有权，婚后，刘xx与程xx育有一子刘x4。
2018年2月4日，出卖人刘xx（甲方）与买受人马xx（乙方）经xx房地产经纪有限公司居间成交，签订《房屋买卖合同》（适用于《房屋所有权证》未取得正在办理之中的房屋交易），主要内容为：出卖人所售房屋坐落为xx区xx号，建筑面积共66.41平方米。该房屋所有权证正在办理过程中，出卖人应出具该房屋合法手续原件，包括：项目认购书，拆迁协议，xx棚户区改造x期项目领取临时安置费告知书，xx棚户区改造x期项目选房结果通知单，xx棚户区改造x期项目房屋征收安置房屋档次确认单。经甲乙协商一致，该房屋成交价格为2460000元。首付款分二次支付：乙方于房屋买卖合同约定时间或条件支付首付款共计200万元整，第一次支付时间2018年2月11日100万元，第二次支付时间2018年3月4日，100万元。剩余房款46万，甲方同意乙方以商业贷款、公积金贷款方式支付。出卖人应在2018年2月11日或首付款当日前将该房屋交付给买受人。买受人和出卖人双方同意以开发商实际下发房屋所有权证书时间为准，出卖人领取到房屋所有权证30个工作日内，买受人和出卖人双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，马xx通过微信及支付宝转账方式向刘xx付款10万元，双方签署《收款证明》。
2018年2月6日，程xx签署《同意出售证明》，载明同意刘xx出售其名下位于北京市xx区xx房。
2018年2月10日，双方签订《成交价格及网签总价补充协议》，主要内容为：1、甲方出售乙方位于北京市xx区xx室，房屋总价款930000元整，装修装饰及家电作价1530000元，上述总计2460000元，由乙方一并支付给甲方，甲方将该房屋装修装饰及家具家电已全部交付乙方。网签交税总价为930000元。3、本次房屋交易产生税费全部由乙方承担，交税最终以税务机关实收为准。同日，双方签订《房屋交接清单》，并载明：原始购房发票及收据明细由乙方保管。到此为止乙方要求甲方提供的材料都已交付。
同日，马xx向刘xx指定的案外人夏x的账户上转账90万元，双方签订《收款证明》，载明：现我本人刘xx指定将上述购房款项打入夏x工商银行卡号，我本人视为已收到此笔购房款项。
2018年3月1日，马xx向刘xx指定的案外人夏x的账户上转账100万元，双方签订《收款证明》，载明情况相同。
2018年11月23日，刘xx去世。
本案审理中，经向登记机关查询，涉案房屋所有权现已登记于xx房屋经管中心名下，房屋性质为按经济适用住房管理。xx房屋经营中心明确：该房屋现可以办理房屋产权证，具备办理产权转移登记的条件，房屋性质为视同经济适用房管理，不受经济适用房的5年限制，可以上市交易，作为二手房交易出售时需额外缴纳3％的土地出让金。
另查，刘xx去世后，其法定继承人就遗产继承发生纠纷，后在法院就刘xx名下遗产分配达成调解，但未涉及本案房屋。
庭审中，程xx认可涉案房屋系刘xx婚前个人财产。马xx自愿以现金方式缴纳剩余未付房款46万元。
【法院判决结果】
刘x1、张x、刘x2、刘x3、程x、刘x4、北京市x区房屋经营管理中心于本判决生效之日起三十日内配合将北京市xx区xx号房屋所有权转移登记至马xx名下。
【王辉律师解析】
房产纠纷王辉律师认为，马xx与刘xx所签订之《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规之强制性规定，涉案房屋系按经济适用房管理的非禁止上市买卖房屋，双方之房屋买卖关系依法有效，双方均应依约履行。本案的主要争议为六被告是否应履行合同义务以及丁圣君的诉请能否得到支持。针对上述问题分析如下:
其一，六被告是否应履行合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。继承人因放弃继承权，致其不能履行法定义务的，放弃继承权的行为无效。合同债务虽系意定之债，但对合同债务的违反亦应承担法律责任。刘xx已收取涉案房屋的大部分房款，刘xx去世后，其于《房屋买卖合同》中的合同债权债务依法概括转移由其法定继承人共同享有、共同负担。六被告已通过民事调解方式分配刘xx名下其余遗产，获取遗产利益，现本案六被告均以放弃对涉案房屋的继承权为由，不同意配合办理房屋所有权变更手续，系意图仅享受刘xx此前已获取的合同利益却不承担合同义务，其行为系对马xx的违约，应承担继续履行等法定的违约责任，而退一步讲，即使放弃对涉案房屋的继承权，亦不影响其六人依法应承担合同履行不能的合同责任。此外应指出，六被告在配合办理过户手续并未造成其额外经济支出的情况下，对涉案房屋继承权的定向放弃具有明显的主观不诚信。综上，合同系意定之债，违反合同的违约责任为法定责任，故法院认定六被告逃避法定责任的放弃行为依法无效。
其二，关于本案合同的履行，刘xx因棚户改造与xx房屋经管中心签订认购书，双方存在买卖合同关系，马xx与丰台房屋经管中心之间并无合同关系。基于合同相对性原则，马xx作为房屋买卖合同的债权人，仅能请求合同相对方继续履行合同义务、享受合同权利。xx房屋经管中心明确涉案房屋已可履行合同、办理过户手续，其应依约履行将涉案房屋所有权转移登记至本案全体法定继承人名下，其后由六被告履行其与丁圣君之合同义务，将涉案房屋所有权依约转移至丁圣君名下。但综合考虑涉案房屋未能顺利完成履约的实际原因，xx房屋经管中心在本案庭审过程中陈述愿意配合办理等情况，对马xx主张由六被告及xx房屋经管中心配合将涉案房屋所有权转移至其名下的主张予以采纳。应指出，本案涉及xx房屋经管中心与刘xx之间买卖关系，刘xx死亡后其所有继承人对其遗产的继承关系，刘xx与马xx的买卖关系，xx房屋经管中心虽将涉案房屋直接转移登记至马xx名下，但因三项法律关系所产生的相应税费，各方均应依法、依约予以缴纳后完成过户手续。
其三，关于剩余购房款46万元，马xx明确可以现金方式支付，基于对待给付义务及合同约定，马xx应履行其支付剩余购房款的义务，再由六被告配合其办理涉案房屋过户手续。但六被告在庭审过程中明确表示放弃对剩余购房款的继承权，故法院仅在此明确，剩余46万元购房款系马xx应予支付刘xx款项。