王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
本案中，关于王x1与王x2之间是否存在借名买房的关系，对此分析如下：第一，王x1与王x2之间虽未签订书面借名买房协议，但鉴于王x1与王x2系兄弟关系，买房一事亦是全家商议的结果，二人之间没有书面借名买房协议亦可理解，且是否存在书面借名买房协议，并非判断是否存在借名买房关系的唯一判断标准。从该房屋由来以及王x1、王x2个人情况看，xx号房屋系王xx单位分配给王xx居住的房屋，后在王xx死亡后遇房改，此时及之前较长一段时间王x2早已分家单过，且根据王x2的庭审陈述，在购买xx号房屋时其单位已分配住房，而王x1系王xx次子，在王xx生前王x1一直与父母一起生活，并没有单独住房，因此在买房时全家商议xx号房屋由王x1购买符合人之常情。关于为何借王x2之名签订买卖协议，王x1称买房时其工龄较短，王x2工龄较长，借王x2名义购买房屋可以使用王x2工龄，购房更优惠。该说法符合当时房改政策，且可以与王x3、王x4、王x5的证言相印证。故综上，王x1虽无法提供直接证据证明其与王x2之间存在借名买房的约定，但王x1提交的证据以及陈述，可以与王x3、王x4、王x5关于借名买房的陈述相互印证，形成较为完整的证据链条，以证明王x1与王x2之间存在关于借名买房的合意。
第二，关于购房款，从购房收据及当事人陈述可以看出，xx号房屋购房款均由王x3代交，王x3在庭审中确认所有购房款均系王x1委托其向单位支付，该说法与王x1在庭审中关于购房款的陈述一致。诉讼中，王x1较为详细地陈述了其用于支付购房款的资金来源以及分期支付的过程等情况，该陈述可以与王x3、王x4、王x5出庭作证的内容相互印证，另购房收据原件亦一直由王x1保管。经法院询问王x2，其对于购房款的支付过程并不知悉，并仅表示买房后曾给过母亲4万元，但其未对此予以举证证明，因此王x2应自行承担举证不利的后果。故结合全案证据看，可以认定xx号房屋除使用王x2工龄外，该房屋购房款应系王x1支付。第三，关于居住的问题，王x1提供的生活缴费票据，可以证明王x1曾在较长一段时间内在xx号房屋居住的事实，对此王x2亦未否认。且王x2曾于2010年将王x1诉至法院要求王x1腾退xx号房屋，并向其返还，故从上述起诉情况看，亦可证明王x1在xx号房屋长期居住的事实。另王x2购房后一直未在此居住，其对王x1一家长期居住于xx号房屋的情况早已知悉，但其在较长的时间内并未曾提出异议，结合王x2在庭审中陈述其于2007年才从王x3处取回房本等情况看，王x2的上述行为与通常情况下购房人买房后取得房本，以及占用、使用房屋或以房屋获取收益等通常情形不符，且此状态持续长达十几年，王x2对此未做出合理解释，并且未予以举证证明。因此王x2应自行承担举证不利的后果，故综合全案证据，可以认定王x1占用、使用xx号房屋系基于其购买该房屋的事实，而并非系王x2暂借给王x1暂时居住。综上所述，王x1提交证据，可以证实其在购买xx号房屋时存在借吴王x2的名义，并使用王x2工龄购买xx号房屋的事实。另结合王x1实际支付xx号房屋购房款，并长期居住于此等事实，可以认定上述情形符合法律关于借名买房的规定，故对于王x1主张要求确认其与王x2之间存在借名买房的关系，于法有据，法院依法予以支持。对于王x2的其他辩称，均于法无据，法院不予采信。
【基本案情】
王x1向法院提出诉讼请求：要求确认王x1与王x2之间就位于北京市xx区xx号房屋存在借名买房关系。事实与理由：王xx与张xx系夫妻关系，二人共育有子女五人，长女王x3、次女王x4、三女王x5，长子王x2、次子王x1。1987年王xx从所在单位xx总公司分得公房一处，即北京市xx区xx号房屋，王x1作为小儿子，一直与父母一同生活并在xx号房屋内居住。1990年王x1结婚，王xx将xx号房屋交给王x1一家居住使用，并表示日后该房屋归王x1所有。后xx号房屋房改，全家均一致同意该房屋由王x1购买并继续使用。由于当时王xx已去世，不能折算王xx工龄购房，而王x1工作年限尚短，王x2工作年限较长可以争取到最大优惠。经全家协商决定由王x1出资借王x2的名义购买xx号房屋，且约定xx号房屋所有权归王x1，并由其一家继续居住使用，根据王x1的要求，王x2需无条件配合为其办理房屋所有权过户手续。房改合同签订后，购房款由王x1出资，由王x3代为交付。其余购房手续均由王x3办理，房本同样由王x3保管。xx号房屋自1987年至今一直由王x1一家居住，相应生活缴费均由王x1一家承担。王x1认为，王x1与王x2之间就xx号房屋存在借名买房的关系。综上所述，为维护自身合法权益，诉至法院。
王x2辩称，诉争房屋产权明晰，不存在争议。1982年，王xx向单位申请公房，即诉争房屋。取得房屋使用权后，王x2和爱人在此结婚并居住多年，孩子也在此出生。1994年，王x2与xx总公司签订房屋买卖契约，折算本人工龄后，以成本价购买该房。1997年取得房屋产权所有权证。2007年，王x2患癌症手术，2017年因治病用钱，遂通过中介与刘x签订了房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续，目前房屋已登记在刘x名下。虽然该房买卖价格略低于市场价，是因为刘x买此房为全款支付。王x2急需用钱，而且卖房时王x2已明确告知刘x，王x2在此居住，需要其自行清退，责任自负。王x1与王x2之间不存在借名买房的情形。事实上，王x2与王x1之间并没有签订借名买房合同。xx号房屋系王xx所在单位的公房，1994年折算王x2工龄并出资购买，于1997年11月17日取得房屋所有权证书。买房收据的付款人和房屋买卖契约的买方及房屋所有权证上的所有权人都是王x2。因王x1无房，王x2曾将该房屋无偿借给王x1使用，相关的水电煤气费用都是由王x1缴纳。2010年，王x2曾起诉吴淑明要求其返还房屋，该案一审认定xx号房屋所有权人是王x2，并判决王x1腾退xx号房屋并返还王x2。后经过二审、再审审理，均维持了一审判决结果，但王x1仍霸占该房屋，拒绝返还。王x1的起诉属于重复起诉。就涉案房屋王x2曾起诉王x1要求腾退并返还。后王x1不服上诉，二审驳回上诉，维持原判。王x1又再次提起再审。经过三级审理，法院已对王x1与王x2对xx号房屋的所有权争议做出了认定，王x1不应再以此为由请求再次裁判。本诉与2010年的当事人相同，诉讼标的均为xx号房屋，本诉的诉讼请求实质目的在于否定之前诉讼的裁判结果，因此王x1的起诉构成了重复起诉。综上，王x1的诉讼请求没有事实依据，房屋的产权人自始就是王x2，此外本案在法律上属于重复起诉。不同意王x1的诉讼请求。
【法院审理查明】
王xx与张xx系夫妻关系，二人婚后育有子女五人，长子王x2、次子王x1、长女王x3、次女王x4、三女王x5。王xx于1993年11月21日因死亡注销户口。张xx于2001年1月因死亡注销户口。位于北京市xx区xx号房屋（以下简称xx号房屋）原系王xx单位即xx总公司分配给王xx居住的房屋。后xx号房屋在王xx死亡后遇房改。1994年9月，王x2与xx总公司签订房屋买卖契约，约定王x2以成本价购买x号房屋，房价款为37388元，同时王x2根据相关文件享受以下优惠：1、工龄：按夫妇双方建立住房公积金前的工龄和。成本价／平方米1165元，年工龄折扣率为0.9％。2、成新折扣：标准价年折旧率为1.5％。成本价年折旧率为2％。3、现住房折扣率：1994年为5％。上述房屋于1997年11月27日登记于王x2名下。
另查，根据购房收据显示，王x3分别于1994年2月20日、1994年8月25日、1996年10月13日、1997年5月2日代交购房款13000元、3000元、22034.39元、31.15元。诉讼中，王x1主张，其一直与父母一起生活，并一直居住于xx号房屋，在父亲死亡后xx号房屋遇房改，因王x2的工龄较长，使用王x2工龄购买房屋更优惠，故经全家商议以王x2的名义为王x1购买房屋，实际购房款系王x1所付。为此，王x1申请王x3、王x4、王x5出庭作证。三位证人均表示，xx号房屋的实际购房人系王x1，王x1一家亦在此居住，购房款系王x1实际支付，并认可借名买房系经全家商议的结果。另王x1提交吴王x3出具书面证明一份，拟证明xx号房屋购房款系王x3代王x1交纳，款项共分四次交清。王x2对此均不认可，但经法院询问，王x2仅表示在购房时其并未实际出资，而系之后将4万元款项交给母亲张xx。对此主张张x2亦未举证证明。诉讼中，王x1提交购房收据原件4张以及水、电、燃气、歌华有线等缴费凭证，拟证明其实际支付xx号房屋购房款，并一直居住于此，双方之间存在借名买房关系。王x2认可上述证据真实性，不认可其证明目的，并表示购房收据可以证明xx号房屋买房人系王x2，且王x1在此居住理应缴纳上述费用。另经法院询问，王x2表示，在购买xx号房屋时，其单位已分配房屋，并早与父母分家单过，并搬离xx号房屋，之后亦未在xx号房屋居住。关于购房过程及房本，王x2表示，系其委托王x3办理买房事宜，房本一直在王x3处，直至2007年才取回。
再查，2010年3月6日，王x2以返还原物纠纷为由将王x1诉至法院，后法院判决确认xx号房屋系王x2所有的不动产，其依法享有对该房屋的占有、使用的权利，因此判决王x1腾退xx号房屋并将该房屋返还吴淑生。判决后，王x1上诉至北京市第x中级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。该案经再审，再审亦驳回王x1的再审申请。2017年4月3日，王x2与案外人刘x签订北京市存量房屋买卖合同，约定王x2将xx号房屋出卖给刘x，刘x支付购房款260万元。现该房屋已登记至刘x名下。经法院询问，双方均认可王x1现仍居住于xx号房屋。
【法院判决结果】
确认王x1与王x2之间就位于北京市xx区xx号房屋存在借名买房的合同关系。
【王辉律师解析】
借名买房王辉律师认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，关于王x1与王x2之间是否存在借名买房的关系，对此分析如下：第一，王x1与王x2之间虽未签订书面借名买房协议，但鉴于王x1与王x2系兄弟关系，买房一事亦是全家商议的结果，二人之间没有书面借名买房协议亦可理解，且是否存在书面借名买房协议，并非判断是否存在借名买房关系的唯一判断标准。从该房屋由来以及王x1、王x2个人情况看，xx号房屋系王xx单位分配给王xx居住的房屋，后在王xx死亡后遇房改，此时及之前较长一段时间王x2早已分家单过，且根据王x2的庭审陈述，在购买xx号房屋时其单位已分配住房，而王x1系王xx次子，在王xx生前王x1一直与父母一起生活，并没有单独住房，因此在买房时全家商议xx号房屋由王x1购买符合人之常情。关于为何借王x2之名签订买卖协议，王x1称买房时其工龄较短，王x2工龄较长，借王x2名义购买房屋可以使用王x2工龄，购房更优惠。该说法符合当时房改政策，且可以与王x3、王x4、王x5的证言相印证。故综上，王x1虽无法提供直接证据证明其与王x2之间存在借名买房的约定，但王x1提交的证据以及陈述，可以与王x3、王x4、王x5关于借名买房的陈述相互印证，形成较为完整的证据链条，以证明王x1与王x2之间存在关于借名买房的合意。
第二，关于购房款，从购房收据及当事人陈述可以看出，xx号房屋购房款均由王x3代交，王x3在庭审中确认所有购房款均系王x1委托其向单位支付，该说法与王x1在庭审中关于购房款的陈述一致。诉讼中，王x1较为详细地陈述了其用于支付购房款的资金来源以及分期支付的过程等情况，该陈述可以与王x3、王x4、王x5出庭作证的内容相互印证，另购房收据原件亦一直由王x1保管。经法院询问王x2，其对于购房款的支付过程并不知悉，并仅表示买房后曾给过母亲4万元，但其未对此予以举证证明，因此王x2应自行承担举证不利的后果。故结合全案证据看，可以认定xx号房屋除使用王x2工龄外，该房屋购房款应系王x1支付。第三，关于居住的问题，王x1提供的生活缴费票据，可以证明王x1曾在较长一段时间内在xx号房屋居住的事实，对此王x2亦未否认。且王x2曾于2010年将王x1诉至法院要求王x1腾退xx号房屋，并向其返还，故从上述起诉情况看，亦可证明王x1在xx号房屋长期居住的事实。另王x2购房后一直未在此居住，其对王x1一家长期居住于xx号房屋的情况早已知悉，但其在较长的时间内并未曾提出异议，结合王x2在庭审中陈述其于2007年才从王x3处取回房本等情况看，王x2的上述行为与通常情况下购房人买房后取得房本，以及占用、使用房屋或以房屋获取收益等通常情形不符，且此状态持续长达十几年，王x2对此未做出合理解释，并且未予以举证证明。因此王x2应自行承担举证不利的后果，故综合全案证据，可以认定王x1占用、使用xx号房屋系基于其购买该房屋的事实，而并非系王x2暂借给王x1暂时居住。综上所述，王x1提交证据，可以证实其在购买xx号房屋时存在借吴王x2的名义，并使用王x2工龄购买xx号房屋的事实。另结合王x1实际支付xx号房屋购房款，并长期居住于此等事实，可以认定上述情形符合法律关于借名买房的规定，故对于王x1主张要求确认其与王x2之间存在借名买房的关系，于法有据，法院依法予以支持。对于王x2的其他辩称，均于法无据，法院不予采信。