王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
根据《中华人民共和国民法典》第154条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，诉争房屋为王xx与夏xx的夫妻共同财产，王x4、王x3与王xx、夏xx均系亲属关系，对该房屋属于夫妻共同财产的事实应为知情。但签订房屋买卖合同时夏xx并不知情，事后亦未予追认，被告亦未提交证据证明夏xx同意将房屋出售给被告。王xx、夏xx虽曾向王x3出具过经过公证的委托书，但委托权限并不包括出售或赠与本案诉争房屋。此外，在进行不动产登记时在场人均隐瞒了该房产系夫妻共同财产的事实，对不动产登记中心的询问作出虚假陈述，王xx亦在此询问记录中捺印。另该房屋系以不合理的低价予以转让，约定房款也未实际支付，故本案房屋买卖合同的签订存在恶意串通的情形，应为无效。
【基本案情】
王xx向法院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告王xx与王x4签订的《北京市存量住房买卖合同》（合同编号：CWxxx）无效；2、请求依法判令北京市xx区xx号房屋归原告所有；3、请求法院依法判令被告赔偿原告损失10万元（精神损失及保全、诉讼费用）；4、诉讼费、保全费5000元、担保费9600元由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，双方均系初婚，婚后生育三个孩子，分别为大女儿王x1、大儿子王x2、小儿子王x3。王x3与赵xx系夫妻关系，二人婚后生育一女为被告王x4。1995年7月1日，原告王xx（乙方）与xxx房管处（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将位于xx区xx号（以下简称诉争房屋）出售给乙方。总建筑面积64.18平方米，立契房价27480元整，系折合二原告工龄购买。1997年1月16日诉争房屋取得房屋产权登记书。2020年1月份，原告王xx已经90岁高龄，原告夏xx已经88岁高龄，诉争房屋系二原告的唯一一处住房，在原告已经明确表示不同意将诉争房屋过户给被告的情况下，被告及其代理人王x3采用违法方式，在违背二原告真实意思表示的情况下，将诉争房屋过户到被告自己名下，原告至今仍认为诉争房屋在自己名下，这一行为违背了二原告真实意思表示，同时也违背了公序良俗。故诉至法院。
被告王x4辩称：不同意原告诉讼请求。1、二原告完全知情，二原告办理过户时在公证处有录音录像，知情过户并同意，不存在恶意串通。二原告与被告一家共同居住生活，二原告系自愿赠与，没有违背公序良俗。原被告共同居住生活了30多年，房子的户口只有被告及二原告，基于照顾、感情等因素，赠与给被告符合常理，被告及父母愿意继续照顾原告。2、第二项诉讼请求不属于本案审理范围。3、原告主张的损失不属于本案受案范围，即便属于也不涉及精神损失。
第三人王x3答辩意见与被告李阅答辩意见一致。
【法院审理查明】
王xx与夏xx系夫妻关系，二人生育三个孩子，分别为大女儿王x1、大儿子王x2、小儿子王x3。王x3与赵xx系夫妻关系，二人婚后生育一女为王x4。1995年7月1日，王xx与xx房管处签订《房屋买卖契约》，约定将北京市xx区xx号房屋（以下简称诉争房屋）出售给王xx。1997年1月16日，诉争房屋取得房屋产权证书，该房屋登记于王xx名下。
2019年10月16日，王xx、夏xx向王x3出具委托书，载明：“我们是位于北京市xx区xx号房产的产权人，现因我们年岁已大，无法亲自办理相关事宜，特委托王x3为我们的代理人，办理如下事宜：1、办理上述的央产房上市手续，办理上述已购公房改商品房的相关手续；2、代为办理并领取上述房产的不动产权证书；3、代签相关文件，代交相关费用，代为办理与之有关的其他事宜。”同日，北京市xx公证处出具（20xx）京首佳内民证字第xx号公证书，载明：“兹证明王xx、夏xx于二〇一九年十月十六日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上分别盖章、捺右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”
2020年1月10日，王xx（出卖人）与王x4（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，王x3作为王x4的委托代理人在买受人处签字，王xx在出卖人签章处按手印。合同约定出售xx区xx号房屋（诉争房屋），建筑面积64.18平方米，成交价格为人民币100元，应于2020年1月5日前向出卖人支付。对于违约责任、争议解决方式等部分均未在合同中填写。
同日，王xx与王x4的委托代理人王x3至不动产登记中心办理房屋过户登记手续。不动产登记中心询问记录载明：“1、申请登记事项是否为申请人的真实意思表示？回答：是”“申请登记的不动产是否为夫妻共有？回答：否”。该询问笔录签名处有王xx本人手印，签名“王xx”均为王x3代签。
2020年1月12日，诉争房屋变更登记至王x4名下。
庭审中，夏xx向法庭陈述，不同意将房子给王x3、王x4，对房屋过户不知情。王x4向法庭陈述，房款100元实际未支付。
【法院判决结果】
一、确认王xx与王x4于2020年1月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、驳回王xx、夏xx的其他诉讼请求。
【房产纠纷律师解析】
房产纠纷王辉律师认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据《中华人民共和国民法典》第154条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，诉争房屋为王xx与夏xx的夫妻共同财产，王x4、王x3与王xx、夏xx均系亲属关系，对该房屋属于夫妻共同财产的事实应为知情。但签订房屋买卖合同时夏xx并不知情，事后亦未予追认，被告亦未提交证据证明夏xx同意将房屋出售给被告。王xx、夏xx虽曾向王x3出具过经过公证的委托书，但委托权限并不包括出售或赠与本案诉争房屋。此外，在进行不动产登记时在场人均隐瞒了该房产系夫妻共同财产的事实，对不动产登记中心的询问作出虚假陈述，王xx亦在此询问记录中捺印。另该房屋系以不合理的低价予以转让，约定房款也未实际支付，故本案房屋买卖合同的签订存在恶意串通的情形，应为无效。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求确认诉争房屋归原告所有，不属于本案处理范围，且属于物权确认范畴，本案不予处理。原告请求被告赔偿损失10万元（精神损失及保全、诉讼费用），不属于本案处理范围，且原告未提交证据证明其存在损失（精神损失），故对其要求被告支付损失的诉讼请求，法院不予支持。本案所涉保全担保费双方未有约定，考虑合同双方对本案合同无效存在一定过错，综合本案案情，对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。