王辉律师
北京房产专业王辉律师，现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
本案中，出售人夏x以买受人拒不配合其办理央产房上市交易所需的《物业费与供暖费结清证明》，导致涉案房屋无法办理上述交易手续，已构成根本违约为由，要求解除合同；买受人王x则以上述证明的开具系出售方义务，其不负有在办理物业交割前与房屋所在物业公司签署供暖物业合同的合同义务，其不构成违约为由提出抗辩；并以夏x迟延办理房屋上市交易手续，导致房屋上市交易受限，已构成根本违约为由，要求解除合同。依据双方当事人的诉辩意见并结合本案现有证据及查明事实，表明双方当事人在履行合同过程中产生争议并导致最终未能实际履行的焦点是王军在办理《物业费与供暖费结清证明》时，王x作为购房人是否负有与物业公司签订新的物业供暖协议之合同义务。依据合同约定，提供房屋上市交易所需的《物业费与供暖费结清证明》是夏x的合同义务，合同条款中并未约定王x在夏x办理上述证明时其要提前与物业公司签订新的物业供暖协议，故提前签署上述合同不属于合同约定的义务；同时，本案双方交易房产的性质为央产房，上市交易手续繁杂而不同于普通商品房，并非所有购房人能够知悉和了解，相关的法律、行政法规及政策也未明确规定购房人在办理此项交易时应在房屋过户前签署供暖物业服务合同，在王x对此事先不知情的情况下，其在夏x提出上述要求时选择不提前签署供暖物业合同，并不违反交易习惯，该合同的签订不应属于合同履行的协助义务范围，故夏x主张王x违反合同附随义务拒不协助与物业公司签订新的物业供暖合同，构成根本违约，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。对于其基于上述主张要求解除合同并不予退还定金的请求，法院亦不予支持。
对于王x所诉夏x未按照约定办理完相应的央产房上市交易手续，导致合同目的无法实现，要求解除合同的请求，依据本案现有证据表明，虽夏x未能在约定期限内取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，已构成违约，但涉案房屋并不存在不能上市交易的情形，只要缔约双方本着诚实互信的原则，合同应当具备继续履行之条件，且不存在合同约定中构成根本违约的情形，故王x主张夏x上述行为构成根本违约，导致其合同目的无法实现，法院不予采信。其基于上述主张，要求解除合同并按照合同中约定的违约金计算标准支付违约金的反诉请求，法院亦不予支持。
【基本案情】
原告夏x向法院提出诉讼请求：1、判令解除与王x于2015年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；并不予返还王x交纳的定金3万元；2、请求判令本案诉讼费由王x承担。事实和理由：我与王x于2015年1月289日通过xx房产公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定我将位于北京市xx区xx房屋（以下简称xx房屋）的央产房出售给王x。合同签署当日，王x交付我定金3万元。合同履行中，因在办理央产房上市手续的过程中，必须经其配合办理小区物业签约，但对方拒绝签署，导致我无法办理央产房上市手续，致使合同目的无法实现，故诉至法院。
被告王x辩称，双方所签订的买卖合同及补充协议中并未约定办理前置性的物业及供暖签约事宜，夏x在并未办理好相关上市手续，且未提前告知我的情况下，要求我签署物业服务合同，办理相应的物业结清手续，没有合同依据；且上述义务本为夏x的义务，按照合同约定，夏x未按照约定办理好相应的产权上市手续，导致合同目的无法实现，故我提出反诉，反诉请求：1、依法解除双方于2015年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、判令夏x按照房屋成交总价款的20％承担相应的违约金48万元；3、本案的诉讼费用由夏x承担。
原告夏x对被告王x反诉辩称，房屋过户后的物业交割和办理央产房上市应开具的物业费结清证明是不同的环节；交易的推进必须有双方配合，过户或付款等均需要双方配合才能完成，只有一方的主动履行是无法完成交易的，而且不是所有的交易细节都会有法律规定；王x签署物业服务合同并不会对其造成实际的损害，其未履行合同约定的附随义务，拒不配合办理物业费结清手续，导致合同无法继续履行，故不同意其反诉请求。
【法院审理查明】
2015年1月28日，夏x（出售人、甲方）与王x（购买人、乙方）签订一份买卖定金协议书，约定乙方以240万元价格购买甲方的×房屋，乙方支付甲方定金8万元，双方应于签署本协议后1个工作日内签署房屋买卖合同，双方应在协议约定的期限内签订买卖合同，如甲方违约，甲方应双倍返还定金；如乙方违约，甲方已收取的定金不予退还。
同日，夏x（出卖人）与王x（买受人）签订一份存量房买卖合同，合同主要条款规定，出卖人将x房屋出售给买受人，该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》），该房屋系通过北京xx房地产经纪有限公司居间介绍成立，该房屋成效价格为220万元，家具装饰等作价20万元，买受人向出卖人支付定金8万元，买受人贷款154万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失。出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续7个工作日内将房屋交付给买受人，在房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等具体情况进行验收，记录水电表读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品。在房屋交付日前发生的物业管理费、供暖、水电、燃气、有线电视等费用由出卖人承担，交付日后发生的费用由买受人承担。双方同意自本合同签订之日起60日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，夏x（甲方）与王x（乙方）签订一份补充协议，主要条款规定，甲方出售房屋净得价为240万元，其中第二条关于房屋交易具体事宜的约定中，规定乙方于缔约当日支付定金3万元，于央产房上市办理完毕1个工作日内将第二笔定金5万元自行支付给甲方，乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款10万元以理房通托管形式支付甲方，于过户前3个工作日内以建委资金监管形式支付第二笔首付款66万元；双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方同意在银行出批贷函且首付款打进资金监管账户后3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，双方同意乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，在办理交割当日，由乙方自行支付给甲方；该条中还对房屋学区情况、税费负担作出了规定；在违约责任条款中规定，甲乙任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；如出现甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权，该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，逾期履行补充协议约第二条约定义务超过15日等情况，甲方构成根本违约，乙方有权以书面形式解除房屋买卖合同，甲方以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金；如出现乙方提供资料不真实、不完整或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的、逾期履行补充协议第二条约定的义务超过15日、拒绝购买房屋等情况，乙方构成根本违约，甲方有权以书面形式解除房屋买卖合同，乙方以相当于房屋总价款的20％向甲方支付违约金，已支付的全部款项冲抵违约金。甲方应于2015年2月8日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。
当日，王x向夏x支付定金3万元。
同年2月2日，夏x、王x、xx房产公司工作人员共同前往x房屋所在小区物业公司即北京xx物业管理有限责任公司第x分公司，办理央产房上市所需的《物业费与供暖费结清证明》；物业公司告知依据该公司央产房上市交易程序，开具上述证明需结清物业费和供暖费，开具供暖物业服务合同转移变更证明，购房人需签订新的供暖、物业合同；如未交易成功，证明和合同原件退回，原产权人继续履行交费义务。王x表示不同意在房屋过户交割前与物业公司签订供暖、物业服务合同，故物业公司未能开具上述证明。此后双方就此事多次协商，但未能达成一致意见。
同年2月14日，夏x就其家庭拥有的两套央产房（含x房屋）进行合并超标处理后办理了补交房款及维修基金的缴纳手续，交纳了75601元。
同年2月16日，xx房产公司给王x发出催告函，请王x于同年2月23日前配合房屋出售人办理交易房产的上市手续。诉讼中，王x否认收到上述函件。
另查，依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的相关规定，办理央产房上市交易手续时，售房人应当提交产权人及配偶身份证、房屋产权证、原始购房合同、《物业费与供暖费结清证明》并对房屋超标情况进行处理，上述手续完备并经央产房交易办公室审核通过后，才能取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。
诉讼中，夏x提出王x主张的违约金计算标准过高，请求法院予以酌减。王x则提交了x房屋所在小区的中介成交记录，用以证明要购买类似房屋现要额外多支付几十万元。
【法院判决结果】
一、原告夏x与被告王x于2015年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》终止履行；
二、原告夏x于本判决生效后10日内退还被告王x定金人民币30000元；
三、驳回原告夏x其他诉讼请求；
四、驳回被告王x其他反诉请求。
【央产房买卖律师解析】
央产房买卖王辉律师认为，双方当事人就买卖涉案x房屋所签署的定金协议、买卖合同及补充协议，其内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，均应属有效，双方当事人均应严格履行各自的合同义务。
本案中，出售人夏x以买受人拒不配合其办理央产房上市交易所需的《物业费与供暖费结清证明》，导致涉案房屋无法办理上述交易手续，已构成根本违约为由，要求解除合同；买受人王x则以上述证明的开具系出售方义务，其不负有在办理物业交割前与房屋所在物业公司签署供暖物业合同的合同义务，其不构成违约为由提出抗辩；并以夏x迟延办理房屋上市交易手续，导致房屋上市交易受限，已构成根本违约为由，要求解除合同。依据双方当事人的诉辩意见并结合本案现有证据及查明事实，表明双方当事人在履行合同过程中产生争议并导致最终未能实际履行的焦点是王军在办理《物业费与供暖费结清证明》时，王x作为购房人是否负有与物业公司签订新的物业供暖协议之合同义务。依据合同约定，提供房屋上市交易所需的《物业费与供暖费结清证明》是夏x的合同义务，合同条款中并未约定王x在夏x办理上述证明时其要提前与物业公司签订新的物业供暖协议，故提前签署上述合同不属于合同约定的义务；同时，本案双方交易房产的性质为央产房，上市交易手续繁杂而不同于普通商品房，并非所有购房人能够知悉和了解，相关的法律、行政法规及政策也未明确规定购房人在办理此项交易时应在房屋过户前签署供暖物业服务合同，在王x对此事先不知情的情况下，其在夏x提出上述要求时选择不提前签署供暖物业合同，并不违反交易习惯，该合同的签订不应属于合同履行的协助义务范围，故夏x主张王x违反合同附随义务拒不协助与物业公司签订新的物业供暖合同，构成根本违约，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。对于其基于上述主张要求解除合同并不予退还定金的请求，法院亦不予支持。
对于王x所诉夏x未按照约定办理完相应的央产房上市交易手续，导致合同目的无法实现，要求解除合同的请求，依据本案现有证据表明，虽夏x未能在约定期限内取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，已构成违约，但涉案房屋并不存在不能上市交易的情形，只要缔约双方本着诚实互信的原则，合同应当具备继续履行之条件，且不存在合同约定中构成根本违约的情形，故王x主张夏x上述行为构成根本违约，导致其合同目的无法实现，法院不予采信。其基于上述主张，要求解除合同并按照合同中约定的违约金计算标准支付违约金的反诉请求，法院亦不予支持。
鉴于本案中，双方当事人均要求解除合同，对此法院不持异议。依据合同解除后的财产处理后果，夏x应将收取王x的定金予以返还。