王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
对于房屋的性质，依据证人证言及补充协议约定可见，双方在签订合同时，明知此房屋为央产房，对于此房屋的出售需征得单位同意，因此双方在补充协议中约定：如2014年3月14日之前因单位原因无法取得央产房上市表，则三方和平解约。此约定为合同所附条件，如条件成就，合同解除。即如在2014年3月14日之前被告单位未能为其办理央产房上市手续，则合同解除。本案中，被告单位未在约定的时间内为被告办理央产房上市手续，合同解除条件成就，合同已经解除。
依据证人证言及三方补充协议的约定可以认定，如条件成就解除合同，各方互不承担违约责任，中介费和定金全部退还。故本案中各方对合同的解除均不承担责任，被告应将收取的定金退还，xx房产公司应将收取的中介费退还。现被告庭审中表示同意退还定金，法院不持异议。对于中介费用，xx房产公司员工到庭作证称应予退还，但本案其公司代理人表示不同意退还，需当事人与门店协商。因该费用为居间合同需解决的问题，故原告可另行依据居间合同向xx房产公司主张返还。原告认为被告根本违约，要求其支付违约金并赔偿居间服务费的请求，法院不能支持。
【基本案情】
原告诉称：2014年2月28日，原、被告与第三人xx房产公司签订了买卖定金协议书，约定原告向被告支付定金5万元，并约定由原告向居间人支付居间代理费77820元。2014年2月28日，原、被告签订了《存量房买卖合同》及其补充协议，出卖房屋位于北京市xx区x楼x门x，房屋产权性质为央产房，房屋产权人为北京xx研究所。合同约定房屋总价款286万元，约定合同的违约金为房屋总价款的20％，即572000元。2014年2月28日，原、被告及第三人xx房产公司签订了居间服务合同，约定居间代理费为62920元，由原告支付，该合同的违约责任条款还规定，如支付居间代理费的一方为守约方，可以向违约方追偿该笔费用。2014年2月28日，原、被告及北京xx担保有限公司签订了房屋交易保障服务合同，约定由原告向北京xx担保有限公司支付保障服务费14300元，该合同的违约责任条款还规定，如被告与原告中任一方违约，导致合同无法履行，违约方应赔偿守约方的损失。
2014年3月3日，第三人业务员打电话给原告，表示被告欲追加5万定金，希望原告同意，但原告方未同意。3月7日，被告向原告发送了由北京xx研究所出具的其员工张xx对于该央产房有优先购买权的证明。2014年3月11日，被告向原告发送了希望修订价格的短信，被告方希望提高该房屋的售价，但是原告方未予同意。2014年3月14日，被告方向原告发出了北京xx研究所出具的不予办理央产房上市手续的证明。被告于2014年3月20日向原告发出了二手房买卖合同解除通知。原告已于2014年2月281日向被告支付了5万元定金，并于同日向第三人链家公司支付了77820元服务费。原告认为被告违反诚实信用原则，在单方面提高价格未果后，从单位开具证明阻止央产房的上市交易，使原告丧失了购买该央产房的机会，被告方构成根本违约。故诉至法院，请求法院判令：1、解除购房合同及补充协议；2、被告赔偿原告违约金572000元；3、被告赔偿原告已支出的居间代理费77820元。4、诉讼费由被告承担。
被告刘x辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。首先，原告陈述的事实与2014年3月2号签订合同时不符。合同中约定：如果被告办不下来审批表，那么双方合同解除并且不承担责任。合同签订后，被告按照单位要求进行了公示，公示期间，单位职工张xx提出优先购买，后被告向原告提出了说明，但是原告不同意。被告同时向第三人对该情况进行了说明，希望三方和平解决，但是原告拒绝。因此，被告向原告提出了解除合同通知，双方合同业已解除，双方关于审批表的问题事先进行了约定，故我方不应当承担违约金；其次，关于退还代理费，原告应按照居间合同另行起诉，居间费和代理费应另行处理。
第三人xx房产公司述称：我们同意原告所述的事实理由。
【法院审理查明】
2014年2月28日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人xx公司（丙方）签订了《买卖定金协议书》，协议约定：甲方向乙方出售北京市xx区x号x楼x门x号。房屋性质为已购公有住房（包括中央在京单位已购公有住房）。乙方在本协议签署时向甲方支付购房定金5万元。在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费77820元。同日，原、被告签订了《北京市存量房买卖合同》，合同约定：甲方出售位于北京市xx区x号x楼x门x层x号房屋，建筑面积75.58平方米。房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得〈在京中央单位已购公房变更通知单〉）。房屋成交价格为200万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为86万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。房屋于2014年8月29日前交付。后三方又签订了《补充协议》，约定：乙方于2014年2月28日向甲方支付定金5万元。于2013年3月29日之前将首付款70万元支付甲方。于2014年5月29日之前办理房屋所有权转移登记手续。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，含：拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。在此补充协议手写部分约定：1、甲方承诺此房满五年唯一，否则承担相应税费；2、如2014年3月14日之前因单位原因无法取得央产上市表，则三方和平解约；3、如甲方未在过户后三个月内交房，则以租金4500元每月支付乙方租金，最长可以租赁三个月。上述合同签订后，三方又签订了《居间服务合同》，约定由原告承担居间代理费。当日，原告向被告支付了定金5万元，向xx房产公司支付了居间费77820元。
因本案诉争房屋为央产房，被告与原单位签订的协议约定：此房屋出售时优先卖给本单位。后被告按规定进行了公示，公示期间，其单位职工张xx要求购买该房屋。故该单位不能为被告办理其与原告签订的买卖合同所要求的央产房上市手续。为此，被告提交了其于2005年与北京xx研究所签订的《单位出售公有住房买卖契约》，约定：出售时优先卖给北京xx研究所。其提供了北京xx仪器研究所与张xx的劳动合同，证明张xx为其单位职工。
2014年3月7日，被告所在单位北京xx仪器研究所出具证明：张xx为北京xx研究所员工，对x号院x楼x单元x室有优先购买权。2014年3月20日，被告向原告发出《二手房买卖合同解除通知》，将上述情况告知原告，并依据补充协议手写部分的内容，通知原告解除合同。同日，被告与张xx签订了《北京市存量房屋买卖合同》，以286万元的价格购买了诉争房屋。
接到上述函件后，原告表示难以接受，并称被告单方解除合同，根本违约，要求被告承担违约责任。后原告于2014年5月诉至法院。庭审中，原告称其于2014年3月22日收到被告的合同解除通知书，但其不认可合同已经解除。被告称其依据补充协议中其他约定的第二项享有合同解除权。但原告否认此为单方解约权。xx房产公司称：其认为合同未解除。原告称其现同意解约，但不认可被告发解约函行为的效力。被告称：如果合同并未依法解除，其同意解除合同。
xx房产公司员工李x到庭作证称：当时签约的时候，卖的房子属于xx单位的央产房，有可能不能对外出售，所以就在合同的补充协议中写明：如果单位公示不能对外出售的话，双方和平解决，互不承担违约责任，定金退还。当时各方对房屋的性质了解，所以才在补充协议上加了这一条，虽然出现的可能性小，但是后期确实出现了这种情况。签合同当时就说到了公示问题。补充协议是最后签订的，被告说这房子有可能不能对外出售，自己同事卖房子的时候出现过这种问题，我们简单聊了几句就加了补充协议，因为当时他们那个院对外出售过很多房子，所以我们觉得出现这个问题的几率很小。
证人陈x到庭作证称：合同是2月份签的，当时房子是央产房，公示七天，如果单位内部没有人买的话就能交易。公示的时候单位有人提出优先购买，被告于3月7日给我们发了一个张xx优先购买的通知单，之后的事都是经理在经手。关于房屋性质当时说的是央产房，单位内部没有人购买才能交易。双方在合同中有约定，说房子是央产房，如果交易不了和平解约。解约的话中介费和定金全部退还。
证人马x到庭作证称：签约当天我不在，签约之后李x和陈×和我说了房子是央产房，出售之前必须要在单位公示，意思是单位没人买才能卖。大约是2月28日签完合同，我问他们有没有什么特殊约定，他们说在补充协议中约定了，如果3月14日之前没有办下来手续，就解除合同，三方免责。后来3月7日的时候陈x和我说单位有人要买这个房子，并且业主给马x发了个证明，我也看到了。后隔了一两天左右我给买房子的人打电话，把这个情况告诉了原告，并且和原告说看能不能加点儿钱把这个房子买下来，因为我们不想退单子，我个人猜测是不是卖便宜了，所以我和原告商量看能不能加点钱。当时原告表示需要和家人商量，我和买方打电话之后又联系了卖方，想确认下是因为价钱还是因为有人购买，当时业主说确实是因为当时单位有人要买。11日左右买方回复我不希望加太多钱，也就加2、3万。大概过了15日之后，买方就怀疑卖方是否真的单位有人要买。
庭审中，被告表示愿意退还定金五万元。第三人不同意退还居间代理费，称需要原告或者被告与具体门店协商。
【法院判决结果】
一、被告于本判决生效后七日内退还原告购房定金五万元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
【央产房买卖律师解析】
央产房买卖王辉律师认为，依法成立的合同受法律保护，双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依合同约定履行各自的义务。对于房屋的性质，依据证人证言及补充协议约定可见，双方在签订合同时，明知此房屋为央产房，对于此房屋的出售需征得单位同意，因此双方在补充协议中约定：如2014年3月14日之前因单位原因无法取得央产房上市表，则三方和平解约。此约定为合同所附条件，如条件成就，合同解除。即如在2014年3月14日之前被告单位未能为其办理央产房上市手续，则合同解除。本案中，被告单位未在约定的时间内为被告办理央产房上市手续，合同解除条件成就，合同已经解除。
依据证人证言及三方补充协议的约定可以认定，如条件成就解除合同，各方互不承担违约责任，中介费和定金全部退还。故本案中各方对合同的解除均不承担责任，被告应将收取的定金退还，xx房产公司应将收取的中介费退还。现被告庭审中表示同意退还定金，法院不持异议。对于中介费用，xx房产公司员工到庭作证称应予退还，但本案其公司代理人表示不同意退还，需当事人与门店协商。因该费用为居间合同需解决的问题，故原告可另行依据居间合同向xx房产公司主张返还。原告认为被告根本违约，要求其支付违约金并赔偿居间服务费的请求，法院不能支持。