王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
刘x与张x争议的焦点在于办理央产房上市的前提面积超标款应由谁交纳。张x作为卖房人，有义务保证xx号房屋符合上市交易条件，其有义务取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后配合刘x将房屋过户至刘x名下。且双方签订的合同以及微信记录中均体现面积超标款不在签订合同时骆天承诺承担的税费范围内。张x以刘x不同意支付面积超标款为由不继续履行合同，已经构成根本违约。现刘x要求解除北京市存量房屋买卖合同以及补充协议、注销网签合同的诉讼请求，于法有据，法院对刘x该项诉讼请求予以支持。张x既已构成违约，应当按照法律规定以及合同约定承担相应的违约责任，刘x要求张x返还定金、支付违约金的诉讼请求，法院亦予以支持。关于违约金数额，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现张x认为违约金过高要求法院予以减少，法院结合刘x的实际损失及双方合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为50万元。超出部分，不予支持。
【基本案情】
原告刘x向法院提出诉讼请求：1、要求解除我与被告张x签订的北京市存量房屋买卖合同以及我与被告张x、xx房产公司签订的补充协议、注销我与被告张x于2015年9月8日签订的网签合同；2、被告张x向我返还定金10万元、支付违约金70万元、赔偿房屋差价损失150万元以及中介费89500元、税款58005元；3、被告张x按照中国人民银行同期贷款利率向我支付占用161万元房款期间的利息（其中10万元定金从2015年11月4日起至被告张x退还该10万元给我之日止，151万元房款从2015年11月4日起至监管单位实际返还该151万元给我之日止）。
事实和理由：2015年8月6日，原、被告在xx房产公司的居间下签订了北京市存量房屋买卖合同和补充协议，约定由被告张x将其名下位于北京市xx区xx号楼xx号房屋出售给我，总价款为350万元。签订协议当日，我向被告张x支付了定金10万元。后我向xx中介公司支付了居间代理费89500元，通过理房通监管向被告张x支付了房款151万元。我与被告何平办理了网签，申请了银行贷款，我缴纳了税款58005元。但到了过户前，被告张x拒绝办理过户手续，我与xx房产公司多次催促，被告张x仍不配合，被告张x已经构成根本违约，故我提起本案诉讼。
被告张x辩称，我同意解除双方所签合同、注销网签合同，也同意返还定金10万元给原告刘x。双方所签合同明确约定了交易房屋为央产房，房款350万元为我的净得价，所有税费由原告刘x负担。过户之前我向单位结清了物业费，房屋涉及的面积超标款约17万元应当由原告刘x支付，其拒不支付，导致央产房上市手续无法完成，合同不能继续履行。我没有违约，系原告刘x构成了违约，其无权要求我支付违约金、房屋差价损失、中介费、税费。原告刘x要求我支付利息，没有合同依据，且损失和利息不能同时主张。另我认为合同约定的违约金过高。
被告xx房产公司未答辩。
【法院审理查明】
2015年8月6日，刘x（买受人）与张x（出卖人）签订了北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人所售房屋位于北京市xx区xx号楼xx号房屋（以下简称xx号房屋）。该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）。房屋成交价格为290万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为60万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。中央在京单位已购公有住房上市出售，应当遵守《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，符合央产房上市交易条件，并需要提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。
同日，刘x（买受方、乙方）与张x（出卖方、甲方）以及xx房产公司（见证方、丙方）签订了补充协议，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为350万元，此价格为甲方净得价，不含税。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金。关于央产房的约定：无。
签订上述合同当日，刘x向张x支付了定金10万元。2015年9月8日，刘x与张x签署了编号为C1384032的网签合同。2015年11月10日，刘x通过理房通资金监管方式向张x支付了房款151万元。刘x向法庭提交了银行卡交易明细，显示其于2015年8月15日通过pos交易方式支付了89500元，其主张该笔款项系其向xx房产公司支付的中介费。经法庭释明，刘x未向法庭提交中介费发票。
刘x称其2015年10月13日交纳了两笔税款共计58005元，就其主张刘x向法庭提交了：1、银行卡的交易明细显示其于2015年10月13日通过pos机交易渠道支付了一笔29000元以及一笔29005元；2、一张税收完税证明，显示契税金额29000元、印花税5元，共计29005元。刘x称其缴纳的另一笔税款为个人所得税，该发票在何平处。张x称其不知道刘x缴纳的税款具体金额，其不认可其持有个人所得税发票。
张x向法院提交15-16年度供暖费发票以及物业费结清证明，张x称其为了办理央产房上市，已经结清物业费。关于合同未能继续履行的原因，双方均认可系因xx号房屋系央产房，需要办理央产房上市手续、取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后方可完成过户，现因xx号房屋有大约17万元左右的房屋面积超标款未交纳，无法取得需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。刘x认为张x有义务支付面积超标款后取得上述变更通知单。而张x则认为房款系其净得价，合同约定了所有税费由刘x承担，则面积超标款亦应由刘x支付。双方各持己见。
2016年1月9日，xx中介公司向张x发出催告函，内容是：“请您于2016年1月12日24时前办理央产房上市手续以及办理交易房屋的过户手续。”张x认可其收到了该催告函，其认为面积超标款不应由其交纳。另，张x向法庭提交其与xx房产公司工作人员的微信记录，欲证明其一直在与居间方协商如何解决面积超标款问题。刘x坚称张x拒绝支付面积超标款导致合同无法继续履行已经构成根本违约。
庭审中，张x向法庭提交其与xx房产公司工作人员的微信记录，2015年11月19日，工作人员：“张老师，我刚才问了我一个办过的同事，物业结清证明是去你们原单位开的。需要注意的是科级以下60平，副科级是70平，副处是80平，如果对应的级别超过面积，需要补缴钱。”2015年11月20日，张x：“我是付司级，但我超标了，因为我这边还有一套房子，加起来超过30多米。你说怎么办？是不是卖不了了呀？这事情还麻烦了。”
【法院判决结果】
一、解除原告刘x与被告张x于二〇一五年八月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及原告刘x与被告张x、被告北京xx房地产经纪有限公司于二〇一五年八月六日签订的补充协议。
二、被告张x于本判决生效之日起七日内配合原告刘x注销编号为Cxxxxx的网签合同。
三、被告张x于本判决生效之日起七日内向原告刘x返还定金十万元并支付违约金五十万元。
四、驳回原告刘x的其他诉讼请求。
【央产房买卖律师解析】
央产房买卖王辉律师认为，刘x与张x以及xx房产公司签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议均系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，对当事人均具有法律约束力。刘x与张x争议的焦点在于办理央产房上市的前提面积超标款应由谁交纳。张x作为卖房人，有义务保证xx号房屋符合上市交易条件，其有义务取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后配合刘x将房屋过户至刘x名下。且双方签订的合同以及微信记录中均体现面积超标款不在签订合同时骆天承诺承担的税费范围内。张x以刘x不同意支付面积超标款为由不继续履行合同，已经构成根本违约。现刘x要求解除北京市存量房屋买卖合同以及补充协议、注销网签合同的诉讼请求，于法有据，法院对刘x该项诉讼请求予以支持。张x既已构成违约，应当按照法律规定以及合同约定承担相应的违约责任，刘x要求张x返还定金、支付违约金的诉讼请求，法院亦予以支持。关于违约金数额，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现张x认为违约金过高要求法院予以减少，法院结合刘x的实际损失及双方合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为50万元。超出部分，不予支持。
关于刘x要求张x向其赔偿房屋差价损失、中介费、税款和利息的诉讼请求，因刘x对其支付中介费的事实未向法院提供发票佐证，而其他赔偿要求，法院已经在违约金的认定中对骆天的损失予以弥补，故对刘x该部分诉讼请求，法院不予支持。