王辉律师
（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。录音中，被告明确表示涉诉房屋难以过户至原告名下，且根据本案查明的事实，涉诉房屋现确不具备上市交易条件，原告的合同目的无法实现，故其要求解除双方房屋买卖合同关系，具有事实及法律依据，法院予以支持。合同解除后，被告应当退还已付购房款1300000元。现因涉诉房屋无法过户导致双方房屋买卖合同关系解除，被告作为出卖人应当承担违约责任，赔偿原告合理损失。
原告主张房屋差价损失，于法有据，但就具体金额，法院根据本案实际情况酌情予以确定。一方面，原告购房时知晓房屋性质为央产房，而作为买受人，在进行房屋买卖此等重大交易前应当审慎了解相关政策规定，即原告应明知房屋作为央产房存在过户风险，但在此种情况下，原告仍与被告订立房屋买卖合同，其对于损失的发生具有一定过错。另一方面，涉诉房屋自2009年即交付原告使用，在距今将近十年的时间里，原告享受了房屋居住使用的价值，其就此存在一定获益，故就房屋差价损失的具体金额，法院在本案评估结论的基础上，综合考虑原告过错及获益情况，酌情确定为2100000元。
【基本案情】
原告向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间就北京市xx区xx号房屋（以下简称涉诉房屋）订立的买卖合同关系；2、要求被告退还购房款1300000元；3．要求被告赔偿房屋差价损失3783590元。事实和理由：原、被告系多年朋友。双方于2009年7月达成口头房屋买卖合同，约定被告将涉诉房屋出售给原告，购房款总计1300000元，一年内办理房屋权属转移登记。协商一致后，原告先后分三次将共计1300000元的购房款打入被告指定的案外人王xx的银行账户。此后，被告向原告交付房屋。时至今日，原告已付清购房款并占有使用房屋多年，但被告经多次催促仍未办理房屋权属转移登记手续。2017年9月134日，被告明确告知原告因其自身原因，涉诉房屋无法进行过户，故为维护合法权益，现诉至法院。
被告辩称：原、被告之间未形成合法有效的房屋买卖合同关系，被告收取的1300000元系购房意向金，并非购房款，现同意返还该1300000元，但不同意赔偿损失。
【法院审理查明】
涉诉房屋系央产房，于1999年以成本价出售的方式登记至案外人刘xx名下。2009年1月17日，被告作为xx部职工与xx部机关服务局签订《xx部职工购买经济适用住房凭单》，按照经济适用住房评估价购买了涉诉房屋，但至今未办理房屋所有权转移登记手续。
原告表示其与被告于2009年7月达成口头房屋买卖合同，约定由其购买涉诉房屋，购房款总计1300000元，于半年内付清，在支付首笔购房款后交付房屋，一年内办理产权过户。为此，原告提交了：1、短信记录及xx银行账户交易明细，证明其于2009年8月14日、2010年2月21日、2010年2月22日分六笔将1300000元支付至被告指定的案外人王xx的银行账户内；2、原、被告在2017年9月13日的录音，证明双方就涉诉房屋存在买卖合同关系，被告表示无法完成过户。录音中，被告称我最近也一直在了解，可能过户是比较困难了我这套房子呢，证还在上一户手里分是分到我名下了，但是手续没有办下来，房本还都在他那里现在这个房子现在过户的话可能是比较困难，因为这个估计就走不通了，我就赔偿你呗上次我们也聊过，说了个300万，我觉得确实高了一些就是说，你多要个50万，我再难我都会给你。
被告认可收到原告支付的1300000元，但表示系购房意向金，而非购房款。关于录音，被告认可真实性，但认为不足以证明与原告存在房屋买卖合同关系。被告表示与原告系多年朋友，因原告急需用房，双方于2009年7月达成了口头协议，即涉诉房屋由原告居住使用，原告支付意向金1300000元，该款项用于折抵房屋使用期间的租金，水电、物业、供暖等费用原告自行承担，待房屋具备上市交易条件后，双方再行签订买卖合同以确定售价及过户时间等。
经询，原告表示其购房时知晓涉诉房屋系央产房，亦知晓房屋登记在案外人名下；支付首笔购房款后，被告于2009年9月向其交付了房屋，并由其居住使用至今。被告则表示涉诉房屋在2009年8月14日前就已交付原告。
在本案审理过程中，法院向xx部机关服务局函询涉诉房屋现是否能够上市交易，xx部机关服务局书面回复称根据国管局印发的《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》规定，中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。目前国管局尚未出台有关上市交易办法，综上，按政策规定，该房屋暂无法上市。原、被告就上述回复均予认可。
庭审中，原告申请就涉诉房屋的现市场价值进行评估，经随即确定评估机构，法院依法委托北京xx房地产评估有限公司进行上述评估。2019年1月16日，北京xx房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，评估结论为：涉诉房屋在价值时点2019年1月9日的市场价值为5083590元。为此，原告支付了评估费15209元。原告认可评估结论，并据此主张房屋差价损失。被告认为涉诉房屋为央产房，不应适用商品房标准，评估结论中的价格过高。
【法院判决结果】
一、确认刘xx与刘x3于二〇一七年三月七日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、驳回马xx其他诉讼请求。
【央产房买卖律师解析】
央产房买卖王辉律师认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，根据原告向被告支付款项的金额、房屋的居住使用状况，并结合录音中被告有关房屋无法过户和给予原告赔偿的表述，原告主张的其与被告就涉诉房屋达成买卖合同关系的事实存在具有高度可能性，故据此认定该事实存在，并就买卖合同的具体权利义务，采信原告之陈述。被告辩称双方仅为购房意向，但未充分举证，法院不予采信。
根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。录音中，被告明确表示涉诉房屋难以过户至原告名下，且根据本案查明的事实，涉诉房屋现确不具备上市交易条件，原告的合同目的无法实现，故其要求解除双方房屋买卖合同关系，具有事实及法律依据，法院予以支持。合同解除后，被告应当退还已付购房款1300000元。现因涉诉房屋无法过户导致双方房屋买卖合同关系解除，被告作为出卖人应当承担违约责任，赔偿原告合理损失。
原告主张房屋差价损失，于法有据，但就具体金额，法院根据本案实际情况酌情予以确定。一方面，原告购房时知晓房屋性质为央产房，而作为买受人，在进行房屋买卖此等重大交易前应当审慎了解相关政策规定，即原告应明知房屋作为央产房存在过户风险，但在此种情况下，原告仍与被告订立房屋买卖合同，其对于损失的发生具有一定过错。另一方面，涉诉房屋自2009年即交付原告使用，在距今将近十年的时间里，原告享受了房屋居住使用的价值，其就此存在一定获益，故就房屋差价损失的具体金额，法院在本案评估结论的基础上，综合考虑原告过错及获益情况，酌情确定为2100000元。