王辉律师
【裁判要点】
依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告于2004年8月21日签订的《房屋共买协议书》，双方均认可协议签字之真实性，且至2017年11月之前双方均依约履行。上述协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，法院确认合法有效。从内容上看，虽然合同名称系共买协议，但实质是原告借被告之名自行购买，因此双方所签合同性质应为房屋买卖合同。虽涉案房屋已由张涛取得房屋所有权证，但其性质系按经济适用住房产权管理的央产房。按照《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改（2010）230号）中关于中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途的相关规定，涉案房屋买卖合同如果继续履行则与现行政策相悖，扰乱了中央在京单位对职工保障性住房的管理秩序，故对于原告要求继续履行《买卖房屋协议书》的诉讼请求，法院不予支持。涉及双方是否解除合同或相关出资利益纠纷，双方可另案解决。
【基本案情】
陈x向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《共同购房投资协议》有效并继续履行；2．诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告系被告胞弟。2003年被告所在单位xxx宿舍因拆迁改造集资购房。2003年8月，被告与其同事张x签订《房屋转让协议》，约定被告将购房权转让给张x，入住后由张x支付被告经济补偿费用共计4万元，购房费用全部由张x负担，张x按时缴清首付款10万元。原告认为上述协议并不公平，故被告与张x解约，并由原告向张x返还首付款10万元、补偿款2万元。2004年8月21日，原告与二被告签署《房屋共买协议书》，约定房款支付、房屋收益分配等相关事宜。原告共计支付房屋款22万元（含返还张x10万元）、张x补偿款2万元、被告补偿款5万元，共计29万元，被告并未支付任何购房款。自房屋交付至2018年10月底，房屋由原告装修并对外出租、管理，所得收益每月给付二被告5000元，14年间共给付7万元。2017年11月起，由被告控制房屋并对外出租。现二被告单方不履行上述房屋共买协议，双方无法自行解决纠纷，故诉至法院。
被告刘x共同辩称：认可原告所述身份关系及关于xx区xx号院x号楼xx号房屋购买过程、房款支付、房屋出租管理的情况。关于收益分配，此前共计收到原告给付房租收益5万元，但上述费用基本用于支付房屋供暖费、物业费等费用。由于涉案房屋是央产房，不允许上市交易，故被告认为原告与被告签订的《房屋共买协议书》应属无效合同。
【法院审理查明】
2003年，被告所在单位将所属xx门宿舍拆迁并集资购房。同年8月，被告与其同事张x签订《房屋转让协议书》，约定被告将购房权转让给张x，购房费用由张x负担，入住后张x支付被告经济补偿费用共计4万元。后张x交纳首付款10万元。
2004年8月21日，原告提出上述协议不公，遂与被告签署《房屋共买协议书》，约定：被告与原告共同购买大红门新楼房，推翻被告与张x不公平协议，原告以4万元收购此协议，现情况有利，另外加2万元；购房一切费用由原告负担，如可能被告可以以此房贷款用于xx地区买房；房买下后被告可得到此房单位支付的取暖费等，原告管理房产证等所有单据，房产使用权由原告支配，被告负责办理一切与房屋有关手续，发生误工等费用原告补偿；房子一旦可以买卖过户手续，被告无条件配合办理，原告负担费用；房屋出租、出售后，五年内市场纯利的5％为xxx教育健康基金；协议不可终止，终止方承担三倍全部买房费用赔偿对方。落款处： 2004年8月29日，被告与张x签订《调解书》，约定被告与张x签订《房屋转让协议》，现被告提出不再转让，并赔偿张x经济损失，一次性付清张x12万元（其中2万元经济补偿）。同日，被告向张x支付首付款10万元、经济补偿2万元。
2004年9月8日，被告与xx集团有限公司（以下简称xx公司）签署《集资房买卖合同》，约定被告购买位于北京市xx区x号楼xx号集资房，建筑面积90.82平方米（套内面积73.84平方米），房屋单价3189元／平方米，总房款289624.98元。付款方式为：乙方已向甲方交纳集资款100000元，甲方根据乙方原住房的建筑面积支付拆迁补偿款66600.72元，乙方于签订本合同的同时向甲方一次性支付剩余房款123024.26元。
2006年1月14日，被告与xx公司签署《集资房补充协议》，约定：乙方购买的集资房位于北京市xx区xx号院x号楼xx号，建筑面积90.12平方米，房价款287392.68元，公共维修基金5747.85元，房证印花税5元，合同印花税143.7元，与原合同不一致的条款以本补充协议为准。吴凤龙支付上述全部房款及公共维修基金、印花税。2006年3月12日，被告取得位于xx区xx号院x号楼xx号房屋所有权证书（京房权证x私字第xxxx号），房屋所有权人登记为被告。上述房屋交付后由原告装修，直至2017年10月底，由原告对外出租并收取租金，2017年11月起房屋由被告控制并对外出租。现被告拒绝履行《房屋共买协议书》，故原告诉至本院。
在法院审理中，被告提交xx公司住房办公室出具的2018年2月5日《关于xx区xx号院小区的说明》，主张案涉房屋系央产房，无法上市交易，协议无效亦无法继续履行。该说明载明：xx号院翠x号楼xx号房屋是xx集团有限公司集资建房，属于央产房。为查明上述房屋性质及相关政策，法院于2019年10月8日向在京中央和国家机关住房交易办公室发出函询，该单位于2019年10月10日出具《关于xx区xx号院x号楼xx房屋有关问题的复函》（编号：xxxx），载明：根据你院提供房产材料，诉争房屋产权性质是按经济适用住房产权管理。依据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改（2010）230号）规定，中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。
【法院判决结果】
一、确认原告与被告于二〇〇四年八月二十一日签订的《房屋共买协议书》有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
【央产房买卖律师解析】
央产房买卖王辉律师认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告于2004年8月21日签订的《房屋共买协议书》，双方均认可协议签字之真实性，且至2017年11月之前双方均依约履行。上述协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，法院确认合法有效。从内容上看，虽然合同名称系共买协议，但实质是原告借被告之名自行购买，因此双方所签合同性质应为房屋买卖合同。虽涉案房屋已由张涛取得房屋所有权证，但其性质系按经济适用住房产权管理的央产房。按照《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改（2010）230号）中关于中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途的相关规定，涉案房屋买卖合同如果继续履行则与现行政策相悖，扰乱了中央在京单位对职工保障性住房的管理秩序，故对于原告要求继续履行《买卖房屋协议书》的诉讼请求，法院不予支持。涉及双方是否解除合同或相关出资利益纠纷，双方可另案解决。