王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
被继承人田xx及陈x虽然于2015年2月1日立有遗嘱将涉案房屋的55％由田x2继承，45％由田x1继承，但陈x有权在生前处分其享有的房产份额，并不侵犯他人权利。2017年11月24日，陈x以房屋买卖的形式将涉案房屋的70％过户给田x2，该处分行为超过了其享有的产权份额。鉴于田x2自认陈x将其名下50％份额中的42.5％处分给田x22，系对其不利后果的自认，故法院不持异议。基于陈x与田x订立《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，因此陈x将其份额中42.5％转让给田x2的行为有效。但陈x无权处分田xx享有的50％产权份额，陈x与田x2明知田xx留有遗嘱的50％产权中涉及原告的利益，仍然订立买卖合同，构成恶意串通，损害了原告的合法权益。因此法院认定房屋买卖合同中陈x处分超过其42.5％部分无效。
【基本案情】
原告田x1向法院提出诉讼请求：要求确认被告与陈x之间就位于北京市xx区xx号房屋（以下简称涉案房屋）订立的房屋买卖合同无效。
事实与理由：原、被告系姐弟关系。涉案房屋系原、被告父母田xx、陈xx共同所有。2015年2月1日，父亲田xx、母亲陈xx分别立有遗嘱，涉案房屋由原告个人继承45％，被告个人继承55％。2016年8月25日，父亲田xx去世。2019年5月11日，母亲陈xx去世。后原告与被告协商遗产分割一事，遭到拒绝。原告得知2017年11月25日，母亲陈xx擅自与被告订立房屋买卖合同，将涉案房屋70％的产权份额以人民币1万元的价格出售给被告，并办理了产权过户手续。原告认为，父亲田xx去世后，涉案房屋系原、被告与母亲陈xx共同共有，母亲与被告在未经全体继承人同意的情况下，擅自处分涉案房屋，侵害了原告的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告与赵某英之间的房屋买卖合同应属无效。
被告田x2辩称：首先，认可父亲田xx订立遗嘱的内容，虽然母亲陈xx曾表达同样的意思表示，但此后母亲陈xx将遗嘱撤回，并以实际行动变更了遗嘱内容。其次，父亲田xx去世后，根据田xx的遗嘱内容，原告享有涉案房屋27.5％产权份额，而母亲陈xx享有涉案房屋50％产权份额，因此母亲与被告订立买卖合同实际是处分母亲自己42.5％的房产份额，被告享有的遗产份额仍保留在母亲的30％部分。被告与母亲之间的买卖合同并没有影响原告的权利，因此不应认定为无效。最后，母亲生前曾立有遗嘱，如果原告允许被告居住于涉案房屋直至拆迁，则可以获得涉案房屋30％的份额，否则原告仅能获得27.5％的遗产份额，剩余7.5％遗留给被告。
【法院审理查明】
原、被告系姐弟关系，父亲田xx，母亲陈xx。涉案房屋系田xx、陈xx夫妻共同财产，登记在陈xx名下。2015年2月1日，田xx立有遗嘱，自愿将未来死亡时遗留的个人合法财产做如下处分：将陈xx名下的涉案房屋中田xx的份额由田x1个人继承45％，田x2个人继承55％。在本人及陈x均去世后，上述继承人方可继承、分割上述财产，健在一方享有在上述房屋中的独立居住权。当日，陈x立有同样内容的遗嘱：将陈x名下的涉案房屋中陈x的份额由田x1个人继承45％，由田x2个人继承55％。在本人及田xx均去世后，上述继承人方可继承、分割上述财产，健在一方享有在上述房屋中的独立居住权。田x2称父母在某服务机构订立上述遗嘱，上述遗嘱本应保留在服务机构，但陈x将其书写的遗嘱取回，并以实际行动变更了遗嘱内容。
2016年4月24日，显示“田xx、陈x”书写《重申书》，载明2015年2月1日所立遗嘱合法有效，符合客观实际，遗嘱永不改变，永远有效。经质证，被告否认该《重申书》的真实性，称并非陈x本人书写。
2016年6月28日，田xx去世。
2017年11月24日，陈x与田x2订立《北京市存量房屋买卖合同》，陈x将涉案房屋70％产权份额以1万元的价格出售给田x2。双方于次日办理房屋所有权变更登记，现涉案房屋70％登记在田x2名下，30％登记在陈x名下。田x2解释称已经将1万元实际支付给陈x，相当于以1万元购买涉案房屋42.5％的产权份额，并认为陈x有权处分其所有的产权份额，而剩余27.5％的产权份额基于父亲遗产份额继承而来，无需支付对价。原告认为陈x以《北京市存量房屋买卖合同》处分了涉案房屋的全部份额，田xx遗产继承问题不应在买卖合同中一并处理。
2019年8月3日，陈x去世。
诉讼中，被告提交1、2018年1月19日陈x的录音，证明陈x遗嘱允许田x2居住涉案房屋至拆迁，父亲遗嘱留给田x1的份额仍然有效，但是因为田x2照顾陈x晚年生活，因此房屋主要份额要留给田x2。经质证，原告否认该证据的真实性、关联性及合法性，认为从录音形式及声音语气判断该录音非陈x的真实意思表示。2、2018年5月14日陈x自书遗嘱一份，载明陈x曾于2018年11月将涉案房屋70％转卖给田x2，并允许田x2单独居住于涉案房屋直至拆迁，如果姐弟二人不遵守，陈x将本人全部合法财产（房产）由田x2继承。经质证，原告否认该遗嘱的真实性，且认为该遗嘱仅陈述了买卖涉案房屋的过程，并未体现陈x留有的30％份额中包括原告应继承的份额，也没有体现被告名下的70％份额中包括继承田xx的份额，该遗嘱并不能否定陈x此前立有的遗嘱。3、原、被告之间订立的《出租协议》，载明涉案房屋如果出租，田x2占租金收益的70％，田x1占租金收益的30％，证明原告知晓陈x的遗愿。经质证，原告认可该证据的真实性，但否认证明目的，称订立该协议时双方仅对租金收益进行分配，无法证明被告应取得涉案房屋70％产权份额。被告认可订立协议前未将涉案房屋产权过户一事告知原告。
【法院判决结果】
一、被告田x2与陈x就北京市xx区xx号房屋于2017年11月24日订立的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及陈x处分该房屋42.5％份额部分有效，剩余部分无效；
二、驳回原告田x1其他诉讼请求。
【房产继承律师解析】
房产继承王辉律师认为，根据已查明情况，涉案房屋系田xx及陈x的夫妻共同财产，在没有证据证明夫妻约定财产份额的情况下，法院认定双方各占50％产权份额。田xx及陈x虽然于2015年2月1日立有遗嘱将涉案房屋的55％由田x2继承，45％由田x1继承，但陈x有权在生前处分其享有的房产份额，并不侵犯他人权利。2017年11月24日，陈x以房屋买卖的形式将涉案房屋的70％过户给田x2，该处分行为超过了其享有的产权份额。鉴于田x2自认陈x将其名下50％份额中的42.5％处分给田x22，系对其不利后果的自认，故法院不持异议。基于陈x与田x订立《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，因此陈x将其份额中42.5％转让给田x2的行为有效。但陈x无权处分田xx享有的50％产权份额，陈x与田x2明知田xx留有遗嘱的50％产权中涉及原告的利益，仍然订立买卖合同，构成恶意串通，损害了原告的合法权益。因此法院认定房屋买卖合同中陈x处分超过其42.5％部分无效。但合同部分无效，不影响陈x对其个人合法财产部分的真实意思表示。被告认为其在田xx去世后以买卖的形式继承田xx遗产的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。在未经析产继承的情况下，也无法认定原告自田xx继承的房产份额涵盖在登记于陈x名下的30％份额中。应当指出，买卖合同部分无效后，涉案房产57.5％产权份额，应由原、被告双方根据田xx、陈x留有的遗嘱继承析产予以解决，与本案非属同一法律关系。