王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
本案中，牛x与程x就涉案房屋达成买卖合意，约定由牛x购买涉案房屋，双方约定不违法法律规定，合法有效。根据查明事实，涉案合同签订后，牛x按照合同约定向程x支付了定金，并向资金托管银行支付购房款101万元。但是程x因涉他案诉讼导致涉案房屋被依法查封，截止庭审之日涉案房屋尚未解除查封，造成涉案合同无法继续履行。现牛x要求解除涉案合同和网签备案合同，有事实依据，故法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。牛x向程x支付定金20万元，现涉案合同因程x单方原因导致无法继续履行，程x应当退还牛x定金20万元。根据涉案合同约定，若一方违约导致合同无法履行的，应当向另一方支付违约金，现牛x据此要求程x支付违约金，法院予以支持，但是其主张的违约金过高，法院根据双方履约情况、牛x已支付购房款比例、程x主观过错程度予以酌减。
【基本案情】
牛x向法院提出诉讼请求：一、判令解除牛x与程x之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》及网签版《北京市存量房屋买卖合同》；二、判令程x向牛x返还定金本金20万元；三、判令程x向牛x支付违约金689200元；4、本案全部诉讼费、保全费由程x承担。事实和理由：牛x于2020年1月18日与程x签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称“《合同》”），合同约定程x向程x购买程x名下位于北京市xx区xx房屋（以下简称“标的房屋”）一套，建筑面积42．15平方米，房屋总价344．6万元；同时，合同约定定金为人民币20万元，买受人于签约当日以自行交接方式支付定金10万元，于2020年1月20日前（含当日）以自行交接方式支付定金10万元；买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款人民币101万元，支付方式为银行资金托管。双方通过房地产经纪机构（北京xx房产经纪有限公司）居间介绍成交。上述协议签署后，牛x于2020年1月20日分三笔向程x支付了定金20万元。双方于2020年1月25日办理了网签备案，网签合同号为Cxxx，牛x于2020年2月3日向托管银行的资金托管账户支付了人民币101万元。根据《合同》约定，双方本应于2020年2月9日前办理缴税及房屋权属转移登记，但在办理权属转移登记前却发现因许师铭的其他诉讼案件，导致标的房屋被法院查封，无法进行权属转移登记。《合同》第十一条第（二）款约定“具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同。买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按总价款的20％或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失”，其中第5项约定“房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续；”根据上述约定可知，程x已构成根本违约，牛x有权行使单方解除合同的权利，并要求程x按合同约定承担违约责任。
程x辩称，一、坚持继续履行合同；二、如果法院判决解除合同，同意返还牛x20万元；三、程x未违约，不是程x不卖给牛c房屋；四、不认可牛x的第四项诉讼请求。
【法院审理查明】
2020年1月18日，牛x与程x签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称为涉案合同），约定牛x购买程x名下位于北京市xx区x房屋（以下简称涉案房屋）建筑面积42．15平方米，房屋总价344．6万元；房屋定金为20万元，买受人于签约当日以自行交接方式支付定金10万元，于2020年1月20日前（含当日）以自行交接方式支付定金10万元；买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款人民币101万元，支付方式为银行资金托管；双方本应于2020年2月9日前办理缴税及房屋权属转移登记；具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同。买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按总价款的20％或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续。牛x于2020年1月18日向程x支付定金20万元；双方于2020年1月25日办理了网签备案；牛x于2020年2月4日向托管银行的资金托管账户支付101万元。
庭审中，双方均认可涉案房屋因程x涉其他案诉讼，被北京市第x中级人民法院查封，无法进行权属转移登记。
【法院判决结果】
一、解除原告与被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、原告与被告于本判决生效后三十日内共同办理注销存量房网上签约合同（合同编号Cxxxxx）的网签登记手续；
三、被告于本判决生效之日起七日内返还原告定金二十万元；
四、被告于本判决生效之日起七日内支付原告违约金三十万元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
【房屋买卖律师解析】
房屋买卖王辉律师认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，牛x与程x就涉案房屋达成买卖合意，约定由牛x购买涉案房屋，双方约定不违法法律规定，合法有效。根据查明事实，涉案合同签订后，牛x按照合同约定向程x支付了定金，并向资金托管银行支付购房款101万元。但是程x因涉他案诉讼导致涉案房屋被依法查封，截止庭审之日涉案房屋尚未解除查封，造成涉案合同无法继续履行。现牛x要求解除涉案合同和网签备案合同，有事实依据，故法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。牛x向程x支付定金20万元，现涉案合同因程x单方原因导致无法继续履行，程x应当退还牛x定金20万元。根据涉案合同约定，若一方违约导致合同无法履行的，应当向另一方支付违约金，现牛x据此要求程x支付违约金，法院予以支持，但是其主张的违约金过高，法院根据双方履约情况、牛x已支付购房款比例、程x主观过错程度予以酌减。