王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
原、被告签订的房屋买卖合同、补充协议及变更协议，系签字双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。综合本案查明事实，被告未向原告提供账户，系原告未向被告支付定金的根本原因。被告关于可通过其他方式支付的抗辩意见，鉴于双方之间并无直接联系方式、被告所述的其他支付方式不符合交易常理，故被告的上述行为系其以实际行动表明不再履行涉诉合同，构成违约，应当承担违约责任。现当事人一致认可合同解除，故法院不持异议。关于违约金数额，法院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、原告的损失情况以及被告要求降低违约金的意见，予以酌定。
【基本案情】
原告向法院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付违约金2060000元。事实和理由：经第三人居间介绍，2020年2月4日，原、被告达成购买被告名下位于北京市xx区xx号房屋（以下简称涉诉房屋）的一致意向。其中房屋成交价格为467万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价563万元，总计1030万元由原告一并支付给被告。原、被告及第三人就上述内容签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，该合订本材料包含原、被告双方的《北京市存量房屋买卖令同》《补充协议》以及三方的《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》等。2020年2月7日，经被告要求，原、被告签订《变更协议书》，就此前补充协议中所涉及的分期付款时间和金额进行变更。上述合同签订后，原告如约向第三人支付居间费221400元及保障服务费用30900元。另原告多次通过第三人催促被告提供银行卡号以支付购房款，但被告以各种理由推诿搪塞，拒不提供。直至2020年3月14日，被告到达三方约定的第三人xx店后明确表态“（房子）不卖了”。在第三人多次告知被告其行为违约，需承担违约责任的情况下，被告仍态度强硬，坚持不再履行合同。被告并未说过在3月9日前合同钱款不到位要解除合同。原告为履行涉诉合同，多方借贷筹措资金至负债累累，被告违反法律和约定，故其诉至法院，诉如所请。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未支付定金及购房款，构成根本违约，是合同解除的原因。被告没有违约，如果法院认为被告违约，请求降低违约金数额。被告因配偶名下企业办理个人经营性贷款需要于2020年3月9日前向银行偿还800万元本金及相应利息，才低价出售涉诉房屋。第三人的工作人员与原告系朋友，故反复压价。根据合同约定，原告应在合同签订当日支付定金，并在2月9日前支付第一笔款190万元。二手房交易中，签署合同之日支付定金或将定金作为合同生效要件系商业惯例，第三人亦应通知原告。但原告未支付任何款项，违约且不符合商业习惯。此外，被告曾询问第三人原告是否有经济能力买房，第三人告知被告原告在筹款。10日，被告向第三人发微信，告知后者银行在催款，两天内必须先收到300万元偿还贷款，否则尽快解除合同。22日，第三人又通知被告配偶再签一个变更协议，并告知被告要3月14日付款，并且钱款打到第三方，让被告以贷款形式付息贷出，被告配偶当时就觉得已过了应付款的时间，且还款银行3月4、5日就要对接了，原告已违约，跟原告耗不起，要解除合同，同时将此事告知被告。被告也觉得此事违反常理，被告出售房屋还需支付高利贷才能拿到房款，而被告出售房屋就是为了还贷，原告与第三人明知3月9日是还款日，3月14日才付款已违背被告出售涉诉房屋的目的。另外，补充协议约定10万元定金的支付方式为“自行划转”。合同中并未约定被告收款账号，却有第三人收款账号，被告认为原告支付款项是先支付给第三人，由第三人再转给被告。且原告可以直接现金、微信转账、提存公证、第三方支付的方式支付定金。此外，原告至2月29日和30日才支付居间费，也构成违约。2月7日双方见面时，原告亦未提出付款。原告逾期付款超过15日已构成根本违约，且被告已多次告知原告解除房屋买卖合同，原告也于3月14日明确表示知悉并同意解除合同。本案尚未审结，第三人已将中介费退回原告，让被告怀疑是否存在原告与第三人相互串通，侵害被告利益的情况。原告在合同尚未终止的情况下，另购住房，可见其购买涉诉房屋并非诚心。另，原告未举证证明其损失情况。
北京xx房地产经纪有限公司述称，同意解除合同，原、被告经过第三人居间签订有效的房屋买卖合同，按照合同约定签约当天应当支付定金，但当天原告表示没有带卡无法提供卡号，后经第三人和原告催促被告也没有给付卡号，故合同进行到签约阶段后均未履行。第三人认为是被告未提供卡号导致合同无法履行，违约方是被告。被告并未说过在3月9日前合同钱款不到位要解除合同。第三人承诺合同解除不收取中介费，已将收取的居间费退还原告。另，第三人否认让被告借高利贷。
【法院审理查明】
2020年2月4日，原、被告在第三人居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将涉诉房屋出售给原告，建筑面积129.48平方米。房屋性质为商品房。房屋设定抵押，抵押权人为xx银行xx支行，被告应当办理抵押权注销登记。被告未将该房屋出租。房屋成交价格为467万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为563万元，上述价款原告一并支付给被告。原告采取贷款方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。原告向被告支付定金10万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，则原、被告双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。原告未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当按成交总价款的20％向被告支付违约金。同日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定涉诉房屋总价1030万元，为被告净得价。原告于合同签订当日支付第一笔定金10万元，以自行划转的方式支付给被告。被告应于2020年2月28日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且被告最迟应于2020年3月25日前办理完毕解除抵押登记手续。原告第一笔首付款用于被告还款解押。原告于2020年2月9日前（含当日）将第一笔首付款190万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付方式支付被告；原告于2020年5月7日前（含当日）将第二笔首付款200万元以第三方担保支付的方式支付被告；原告于不晚于产权转移登记办理完毕前2个工作日将第三笔首付款432万元以理房通支付方式支付被告。原告以贷款方式购买房屋的，双方应于完成网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。房屋价款中留存10万元作为户口迁出保证金，2万元作为物业交割保证金。原、被告双方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。构成根本违约的，违约方应当以相当于房屋总价款的20％向守约方支付违约金。
2月7日，原告（乙方、买受方）与被告（甲方、出售方）及第三人（丙方、居间方）签订《变更协议书》，约定就前述合同及补充协议进行变更，将第一笔首付款支付方式变更为：原告于2020年2月14日前（含当日）将第一笔首付款240万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付方式支付被告；将第二笔首付款支付方式变更为：原告于2020年5月7日前（含当日）将第二笔首付款150万元以第三方担保支付的方式支付被告。协议书尾部有原、被告手写签字，第三人在盖章处未盖印章。对此，第三人表示认可该变更协议。
上述合同签订后，原告向第三人等中介公司支付相应费用，未向被告支付钱款。关于双方有过见面但未支付定金的原因，原告称2月4日晚上双方第一次见面签订合同，当日原告愿意付款但被告称没有账户，之后被告认可可以转账方式支付，正在找账号但比较忙；2月7日当天约定的也是转账付款而不是现金。被告称虽然原、被告双方没有直接的联系方式，没有微信，是通过第三人取得联系，但原告可以将现金交给第三人或转账给第三人，且2月7日又见面时原告可以支付现金但仍没有支付；2月7日被告即向第三人口头催促过交纳定金，因为没有原告联系方式，故没有直接向原告催缴。第三人称被告称其没有账号，回家后另行提供，之后第三人在微信群里多次索要账号被告均未提供；被告未向第三人催促过交纳定金；没有代收代转定金的约定或惯例，如果当事人让交给第三人，第三人也不会收，即便约定第三方支付也是支付给xxx不是给第三人，且需要另行签订委托支付的协议。
为证明己方主张，原告提交：1．微信群“xxx售后群”的聊天记录截图，其中有第三人工作人员与李永兰的对话，第三人于2月7日称“姐。大哥的银行卡。拍照发一个”，xx回复“好的，他还没找着”。第三人于次日称“姐。今天找找银行卡或者银行卡号也行。”xx回复“老乡啊，没事儿，昨天晚上他回来打电话说别的事儿，说了半天再也没找，今天一大早上班儿了，我觉得这无所谓，真的别在意，就十块钱的事儿就10万块钱的事儿，你就没事儿就等到他一块儿打都可以，我今天晚上再催催他回来，他上班儿去了。”第三人称”是的”“找找最好”“卡号也行”。xx回复“好吧，一会儿我找找担心了他上班儿了，我再问他一下啊，问他一下他的卡，他要发过来，我就给你发过去，别着急先啊”。
2、3月14日晚在第三人xx店原告及配偶、原告代理人、被告及第三人工作人员的谈话录音，内容包括第三人称“这不（原告）的钱到位的，说给您解押呢”，被告称“都解完了”，原告问“您的房子是解完了，那合同您还想往下走吗”，被告回复“不走了”“因为我解决了钱我就不卖房了”，原告问“那您当时签合同的时候没想好”，被告称“也是都说了，当时跟他（第三人）都说了”“给了钱燃眉之急能解。就没问题。因为你（第三人）是让我去贷他的款，2.2的利息，高利贷”。第三人称“不不不”。原告称“那些是跟咱们这个合同不相关的事情”。被告称“我就不说那么多了，因为我觉得我来是告知你们一下。我房产证都拿回来了”。第三人问“自己筹到钱还是怎么的，大哥”。被告回复称“我借的”“我不卖了”“很明确了”“不往下了”。第三人称“那这就是违约”，被告称“因为我早就说。违约你就按违约合同办。就这样行嘛”“因为我当时要钱，便宜卖。是因为我要钱，因为我倒不了钱，银行催我款。你们（第三人）不让我走你们那个什么公司，2.2的利息”。原告称“您说的是您这个合同之外的事情”。第三人称“您说的是xx2房，500万的是xx1房。咱们买的是xx1”。被告称“你买几，买xx2没关系。因为我两套房子都贷款。全部连带关系”“因为我两套房子还完了，我就无所谓了”。第三人称“但贷款是您的，买卖合同是这。一套是一套呀。它不说两套是一个房本”。被告称“不管它什么关系，我不卖了，我有钱就不卖了。跟那个小时（音）一直跟他讲，你们（第三人）也知道，你们也跟着，派人跟我们到银行去过。（银行）催我们款催成什么样了。你们好多人还在那儿看笑话呢。再一砍900万拿下才好呢”。第三人称“是1030万买下的，没有900万”。
经质证，第三人表示认可，被告认为微信记录及录音文件不完整，录音证据是在原告事先没有通知被告、且带着律师的情况下录音的，录音中始终不提定金和付款事宜。
被告提交：1、房屋交易平台挂网价截图，证明被告低价出售房屋，涉诉小区同时段、同面积、同户型售价在1400万元左右；2、第三人工作人员xx的微信截图，证明xx与原告为间接朋友，恶意欺骗诱导被告做出错误的行为，因在售房前已告知被告的出售目的。经质证，原告表示图片真实性认可，但该图片来自第三方中介机构，交易的价格与实际交易价格不符且被告未提供经过公证的市场交易价格，故对证明目的及关联性不认可；xx的微信截图真实性认可，但证明目的和关联性不认可，原告与xx之间没有共同的朋友，只是原告有一个同事是xx之前的客户，故不能证明被告与第三人恶意串通。第三人表示对xx交易平台的截图真实性认可，但这是挂牌价，与真实成交价格不一定一致；韩某说的朋友与本案无关。
经询，原、被告及第三人均同意解除涉诉房屋买卖合同。另，原告称其于3月14日后在明确得知被告不履行涉诉合同情况下，开始向第三人另行咨询购买房屋事宜，并于4月中下旬另购他处房屋；其为履行涉诉合同，存在资金占用损失，包括向第三人支付中介费的利息损失以及向其他第三方支付的借款利息损失。
【法院判决结果】
一、被告于本判决生效后支付原告违约金50万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
【房屋买卖律师解析】
房屋买卖王辉律师认为，原、被告签订的房屋买卖合同、补充协议及变更协议，系签字双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。综合本案查明事实，被告未向原告提供账户，系原告未向被告支付定金的根本原因。被告关于可通过其他方式支付的抗辩意见，鉴于双方之间并无直接联系方式、被告所述的其他支付方式不符合交易常理，故被告的上述行为系其以实际行动表明不再履行涉诉合同，构成违约，应当承担违约责任。现当事人一致认可合同解除，故法院不持异议。关于违约金数额，法院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、原告的损失情况以及被告要求降低违约金的意见，予以酌定。