王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
本案争议焦点在于涉案房屋是否为马xx与刘xx的夫妻共同财产。根据双方当事人陈述结合在案证据，涉案房屋原系马xx承租的单位公房，马xx在世时参加房改并与相关单位签订《预购房协议书》，后在马xx去世后不久，刘xx与相关单位签订售房合同、支付购房款并取得所有权。考虑到涉案房屋源于福利分房，而公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，不同于一般市场化租赁合同及房屋买卖关系，同时结合马x2未提供证据证明购房款系由其或刘xx个人财产中支出的情况下，故法院认为涉案房屋应认定为马xx与刘xx的夫妻共同财产。马xx于1999年去世，刘xx与马x1、马x2未对涉案房屋进行析产、继承分割，故涉案房屋应为刘xx与马x1、马x2共同共有。刘xx将涉案房屋以买卖形式赠与给马x2，并依据该合同办理了过户登记，双方实为赠与关系。刘xx与马x2在未告知马x1并征询其意见的情况下签订上述合同，现马x1主张刘xx与马x2存在恶意串通侵害了其合法权益，要求确认上述合同无效，有事实及法律依据，应予支持。
【基本案情】
马x1向法院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告马x2与母亲刘xx与2016年11月x日签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实与理由：原、被告系亲兄弟，二人之父亲马xx于1999年5月x日病故，二人之母亲刘xx于2019年1月x日病故。二人之父马xx曾在生前（即1998年11月x日）与所在单位签订过《预购房协议书》，购买北京市xx区xx号房屋一处，该房屋建筑面积为53．5平方米，因房屋买卖的后续手续没有办完父亲就去世了，后来母亲刘xx继续办理房产的相关手续，并于1999年9月x日与父亲单位签订了《北京市xx区xx局1998年出售公有住宅楼房协议书》，随后母亲取得了房产证。购买该房产，用的是父母双方的工龄，产权是父亲单位的，房款用的也是父母夫妻的共同财产，故该房屋家庭成员之间一直认可是父母的夫妻共同财产。由于父亲去世后，母亲继续在前述房屋居住，考虑到母亲还在，故原被告当时均没有主张继承父亲的遗产。2019年1月x日母亲去世且后事办完后，被告曾跟原告说将前述的房屋出租，租金哥俩一人一半。但在2019年5月x日，哥俩说起房子的事的时候，被告说，房子已过户到自己名下了，原告索要房产证复印件，被告也提供了房产证的复印件，但房产证的复印件上显示2016年房产已经过户到了被告名下。原告问被告是怎么过户的，被告说是赠与。2019年5月x日，原告又到xx区不动产登记事务中心调查，被告知是以买卖形式过户的。原告认为，前述房屋是父母的夫妻共同财产，父亲有50％的份额，父亲去世后原告依法是有继承权的，前述房屋的所有权是三人共有的，并不是母亲的个人财产。母亲没有权利单方将前述房屋卖给被告，被告与母亲签订的《存量房屋买卖合同》理应是无效的。母亲与被告的行为已经侵犯了原告的继承权。
马x2辩称，不同意原告的诉讼请求，母亲刘xx系诉争房屋原合法且唯一权利人，有权利自行处置其财产。具体理由如下：第一，母亲与被告签订的存量房屋买卖合同合法有效。诉争房屋原属于xx区xx局，1999年9月x日，母亲与北京市xx区xx局签订出售公有住房楼房协议书，并且支付了购房款，此时父亲已去世，通过该协议母亲获得了诉争房屋的产权并于2000年2月x日取得房产证。父亲虽签署过预购房协议书，但预购协议仅是表明双方有参加房改的意愿，对于房屋的情况房款的支付等合同重要内容并未予以约定，性质上只是双方为了保障将来签订正式房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，不能作为取得房屋产权的依据。无论是购房合同的签订，还是购房款的缴纳，以及房产证的取得都是在父亲去世之后，因此诉争房屋系母亲的个人财产，母亲有权利处置该房屋。第二，诉争房屋购房款系被告支付，并非是用父母的夫妻共同财产支付，且购房款系父亲去世之后支付，不能以此来认定房屋系父母的夫妻共同财产。购买时虽然使用了父亲工龄，但法律上没有关于工龄对应的财产价值属于夫妻共同财产的规定，仅凭使用父亲工龄不能作为认定房屋系夫妻共同财产的依据。第三，本案合同不存在无效情形。诉争房屋是母亲的个人财产，母亲有权利自行处置自己的财产，被告与母亲签订的存量房屋买卖合同是母亲处理自己财产的意思，未违反法律法规的强制性规定，也不存在合同无效的情形。
【法院审理查明】
马xx与刘xx系夫妻关系，二人育有马x1、马x2。
北京市xx区月坛西街xx号房屋（以下简称涉案房屋）原系马xx承租的公房。
1998年11月x日马xx向北京市xx区xx管理局（以下简称xx局）提交《购买单位自管公有住宅楼申请书》，申请以成本价购买涉案房屋。同日，xx局（甲方）与马xx（乙方）签订《预购房协议书》，内容有为贯彻落实北京市《关于深化城镇住房制度改革决定》的通知，并结合我局的实际情况，购房职工需签订预购房协议书，方可办理购房手续。内容为甲方同意将涉案房屋以成本价出售给乙方，乙方必须是甲方现公有住房的承租人，其他身份人员无权购买甲方单位公有住房，乙方自愿购买甲方单位公有住房的，应按甲方规定交纳办理购房手续预付金
1999年5月x日，马xx去世。
1999年9月x日，xx局（卖方、甲方）与刘xx（买方、乙方）签订《北京市xx区xx局1999年出售公有住宅楼房协议书》，内容有根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和xx区房改办公室《关于〈xx区xx局售房请示〉的批复》精神，甲方将涉案房屋以成本价出售给乙方，房屋建筑面积53．5平方米，每建筑平方米1485元，根据1999年房改售房价格计算，房价款为25580．19元，公共维修基金为1391元，合计应付款26971．19元
1999年9月xx日，xx局收到刘xx实付16971．19元（应付房款25580．19元、公共维修基金1391元，已预付10000元）。
2000年2月x日，涉案房屋登记在刘xx名下。
2016年11月x日，刘xx（出卖人）与马x2（买受人）签订《存量房屋买卖合同，约定刘xx将涉案房屋出售给马x2，房屋交易价格为1元。
2016年11月x日，涉案房屋登记在马x2名下。
2019年1月x日，刘xx去世。
庭审中，马x1主张涉案房屋系马xx与刘xx的夫妻共同财产，刘xx无权处分，马x2作为家庭成员，明知涉案房屋具有其他家庭成员权利的情况下，未经其同意，私自与刘xx签订房屋买卖合同办理过户，属于恶意串通，损害了其合法权益，房屋买卖合同应属无效。马x2认为涉案房屋属于刘xx的个人财产，刘xx有权进行处分，双方签订的房屋买卖合同实为赠与，应属有效。经询，马x2表示马xx去世后未进行析产继承，刘xx处分涉案房屋时未告知马x1。
【法院判决结果】
一、贺某于本判决书生效之日起七日内给付曹某200000元；
二、驳回曹某的其他诉讼请求。
【律师解析】
房改房王辉律师认为，本案争议焦点在于涉案房屋是否为马xx与刘xx的夫妻共同财产。根据双方当事人陈述结合在案证据，涉案房屋原系马xx承租的单位公房，马xx在世时参加房改并与相关单位签订《预购房协议书》，后在马xx去世后不久，刘xx与相关单位签订售房合同、支付购房款并取得所有权。考虑到涉案房屋源于福利分房，而公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，不同于一般市场化租赁合同及房屋买卖关系，同时结合马x2未提供证据证明购房款系由其或刘xx个人财产中支出的情况下，故法院认为涉案房屋应认定为马xx与刘xx的夫妻共同财产。马xx于1999年去世，刘xx与马x1、马x2未对涉案房屋进行析产、继承分割，故涉案房屋应为刘xx与马x1、马x2共同共有。刘xx将涉案房屋以买卖形式赠与给马x2，并依据该合同办理了过户登记，双方实为赠与关系。刘xx与马x2在未告知马x1并征询其意见的情况下签订上述合同，现马x1主张刘xx与马x2存在恶意串通侵害了其合法权益，要求确认上述合同无效，有事实及法律依据，应予支持。