王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
涉案房屋系央产房，首次进入市场出售，出售人应向在京中央和国家机关住房交易办公室提交申请，该部门核对住房档案符合上市交易条件的，可到房屋权属登记部门办理过户手续。经查，涉案房屋档案登记为保密性质，暂不符合上市交易条件，无法办理过户手续，故原告的诉讼请求，法院不予支持。
【基本案情】
原告诉称：2012年9月，我和被告签订《北京市存量房买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于北京市xx区xx号房屋出售给我。依据约定，签订合同当天我向被告支付了100000元定金，随后交了500000元首付款，并按照规定办理了网签手续，办理了纳税事宜，之后我积极通过银行办理贷款手续，通过审查，银行于2012年11月12日同意我就购买涉案房屋办理贷款事宜。2012年11月24日，我和被告一起去涉案房屋主管部门办理过户手续，在房管局的转移登记窗口，一切手续都办理完毕，由于涉案房屋是“央产房”，被告应该提交一份上市交易申请表，其承诺马上提供，但是回去后就拒不履行该合同，故我诉至法院，要求被告继续履行与我签订的《北京市存量房买卖合同》，协助我把位于北京市xx区xx室过户到我名下。
被告辩称：原告陈述的合同签订及履行情况均属实，2012年11月24日，我协助原告办理涉案房屋的过户手续，得知需办理央产房上市审批手续，我立刻到相关部门办理，但是被告知根据2003年8月14日颁布的《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》，涉案房屋面积超标，且属于涉密房屋，不符合上市交易条件，因此不予办理审批手续。我知道后当天就通知了原告，但是原告要求我继续履行合同，让我想想办法，我也没有办法，此后双方没有再联系。我认为合同不能继续履行的责任不在我方，而在于政策规定。
【法院审理查明】
1998年，xx公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋买卖合同，甲方将位于北京市xx区xx号房屋出售给乙方，合同约定付款方式为标准价售房，乙方拥有部分产权，住房办理产权后，满五年可以出售，但必须征得原产权单位同意，同等条件下，原售房单位有优先购买权。2000年1月17日，涉案房屋办理产权登记，房屋所有权人为被告。
2012年9月13日，原、被告签订北京市存量房屋买卖合同，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋性质为商品房，房屋成交价格为1650000元。双方于同日签订的补充协议约定，签约当日交付定金100000元，自签约日期开始办理资质审核，审核结束后做网上签约，签约当日，原告需交付给被告首付款600000元（包括定金100000元），其余部分贷款支付。
合同签订当日，原告向被告支付定金100000元；2012年11月16日，原告缴纳房屋买卖契税16000元；2012年11月23日，原告向双方共同认定的资金监管账号转账支付首付款500000元。后因涉案房屋属央产房性质，被告无法办理央产房上市审批手续，致使房屋无法办理过户手续。
经询，房屋原产权单位xx公司住房管理部门称涉案房屋属于保密性质，出售需经单位同意，现该房屋不具备上市交易条件；在京中央和国家机关住房交易办公室书面回复本院称，涉案房屋属于央产房，产权单位住房档案标注为保密，因此暂不符合上市条件。原告认为涉密央产房不能上市没有相关依据，涉案房屋已经办理了网签并缴纳了相关税费，证明房屋可以过户。
上述事实，有房屋买卖合同书、房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、复函及双方当事人陈述在案为证。
【法院判决结果】
驳回原告的全部诉讼请求。
【律师解析】
央产房买卖王辉律师认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。
涉案房屋系央产房，首次进入市场出售，出售人应向在京中央和国家机关住房交易办公室提交申请，该部门核对住房档案符合上市交易条件的，可到房屋权属登记部门办理过户手续。经查，涉案房屋档案登记为保密性质，暂不符合上市交易条件，无法办理过户手续，故原告的诉讼请求，法院不予支持。