王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮到您解决遇到的房产法律问题。
【基本案情】
原告诉称,2011年7月20日，原告与被告签订《房屋买卖约定合同》及《补充协议》，约定被告向原告出售北京市xx区某房屋，实际成交价格306万元。被告承诺3个工作日内将房屋钥匙交给原告，原告自收到钥匙之日起即享有居住权利；房屋所有权证下发时，被告需积极配合原告办理过户手续。据被告介绍，涉案房屋出售时存在抵押，抵押权人为第三人，按揭额为126万元，被告承诺在所有权证下发后积极办理解押手续，保证能和原告过户。原告向被告支付房款后，被告向原告交付了房屋，但被告一直未办理解押和过户手续，至今房屋未能过户至原告名下。被告行为构成违约，明显有悖诚信原则，给原告造成重大损失，故诉至法院。原告请求1．被告立即办理北京市xx区某房屋的抵押权注销手续，第三人给予协助；2．被告在上述抵押权注销手续办理完毕后立即协助原告将上述房屋所有权变更登记至原告名下；3．确认原告代被告偿还房屋抵押贷款剩余本息后，36万元折抵剩余购房款，对与代偿金额超出的部分原告有权向被告追偿；4．被告赔偿原告因迟延办理房屋过户给原告造成的损失120万元。
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人银行述称，如被告在第三人处的按揭贷款得到清偿，第三人可以配合办理抵押权注销登记手续。如法院判决原告代被告偿还贷款，第三人接受代偿，金额以实际清偿之日第三人计算的本息为准。原告其他诉讼请求与第三人无关。
【法院审理查明】
2011年7月20日，经案外人北京xx房地产经纪有限公司居间，原告作为乙方（买受人）与被告作为甲方（出卖人）签订《房屋买卖约定合同》，约定原告购买被告位于北京市xx区某房屋（以下简称涉案房屋），成交价为306万元。合同第二条第四款约定，涉案房屋有抵押，抵押机构为xx银行总行营业部，按揭额为126万元，甲方应于过户之前办理完毕抵押注销手续。
同日，双方签订《补充协议》，协议第一条第二款约定，买受人应于签订合同当日向出卖人支付270万元，买受人应于办理转移登记手续当天再向出卖人支付36万元，否则不予办理转移登记。该条第四款约定，2011年7月20日后，涉案房屋相关法律责任和义务转移至买受人，与出卖人无关；房屋所有权证下发时，出卖人需积极配合买受人办理过户手续；出卖人在房屋所有权证下发后，积极办理解押手续，保证能够和买受人顺利过户。
当日，原告通过案外人孙会民（原告之夫）账户向被告转账269万元，双方签订《钱款交付书》，载明原告于2011年7月20日将房屋首付款270万元交付被告，并约定被告收款账号，由居间人指派交易经办人崔二涛作为交付行为证明人在场，并在《钱款交付书》上签字。前述269万元转账的收款方及收款账号与《钱款交付书》中记载一致。就此，原告解释称首付款270元中有1万元系通过现金交付给被告，故未能在转账记录中体现，由上述中介经办人及双方签字的《钱款交付书》作为佐证。当日，双方还在崔xx的见证下，签署《房屋交割清单》，原告自被告处接收了涉案房屋。
另查，被告于2010年2月5日与案外人北京xx置业有限公司签订《商品房预售合同》购买涉案房屋。此后，被告支付了相应购房款。2010年3月8日，被告与第三人签订《个人购房借款合同》【编号：（xx）x银房贷字第xx号】，为涉案房屋办理了按揭贷款，贷款金额126万元，贷款期限为2010年3月8日至2030年3月8日。2013年11月22日，涉案房屋所有权登记至被告名下。2014年1月23日，被告以涉案房屋为第三人办理了抵押权登记手续，第三人取得涉案房屋的抵押权。第三人提交了本息单，显示截至2021年3月15日，被告尚有剩余贷款本金690762．52元未还清。截至法庭辩论终结，第三人仍为涉案房屋抵押权人。
经询，原告认可双方未就涉案房屋进行网签，至今其尚有剩余购房款36万元未支付给被告，原因为被告未办理涉案房屋解押手续，无法办理过户，合同约定过户当日支付剩余房款，原告同意支付被告剩余购房款36万元，并希望以其代被告清偿涉案房屋之剩余按揭贷款本息中的36万元抵消该债务，同时就二者抵消后的剩余代偿款项向被告进行追偿。
【法院判决结果】
一、原告于本判决生效之日起七日内代被告向第三人银行清偿《个人购房借款合同》【编号：（xx）x银房贷字第xx号】项下的剩余按揭贷款本息，第三人xx银行于上述债务清偿之日起七日内协助原告办理北京市xx区某房屋的抵押登记注销手续；
二、被告于上述抵押登记注销之日起七日内配合原告办理上述房屋的所有权转移登记手续，将房屋所有权变更登记至原告名下；
三、被告于本判决生效之日起七日内赔偿原告损失二十四万元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
【律师解析】
根据法案查明的事实能够认定：原告已履行其在先合同义务即向被告支付270万元首付款，被告已办理涉案房屋所有权登记手续并为按揭贷款设立抵押，涉案房屋已具备办理过户手续的条件。原告主张被告迟迟未办理解押手续并配合办理过户构成严重违约，被告未到庭应诉答辩亦未提交相反证据反驳，且结合第三人出具的按揭贷款剩余本息情况及其尚持有涉案房屋抵押权的事实，法院对原告上述意见予以采纳。自被告于2014年1月23日以涉案房屋为第三人设立按揭贷款抵押至今，已远超配合原告过户之合理期限，但至今被告仍未清偿按揭贷款并办理解押手续配合过户，导致原告无法取得涉案房屋所有权，应认定被告构成违约。现原告同意代被告清偿按揭贷款以涤除第三人所持涉案房屋之抵押权，第三人就此亦不持异议，故第三人应在原告清偿被告剩余按揭贷款本息后配合其办理涉案房屋解押手续。
原告主张以其代偿剩余按揭贷款本息数额中36万元抵消剩余36万元购房款之债，因其代偿数额远高于36万元，故剩余购房款可与原告实际代偿款项之等额部分抵消，原告无须再另行支付。同时，原告可就其实际代偿款项超出36万元的部分，另行向被告主张。故被告应在原告代其清偿按揭贷款本息并办理注销抵押登记后，配合原告办理涉案房屋所有权转移登记手续，将所有权登记至原告名下。
关于违约损失赔偿。双方虽未在《房屋买卖约定合同》及《补充协议》中就被告取得涉案房屋所有权后未按约定配合原告办理解押及过户应承担的违约责任作出约定，但原告已支付大部分房款并取得涉案房屋占有，因被告违约行为未能取得房屋所有权势必产生一定损失。原告未就其曾向被告主张办理过户举证，亦未能就其时隔近十年方起诉要求被告履约作出合理解释，故其主张按照同期贷款利率标准自2014年持续计算至今，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。法院结合原告已付房款比例、合同履行程度、被告过错程度等因素，对原告主张之损失赔偿数额予以酌定。