王辉律师
北京房产王辉律师团队，长期专注于房产类纠纷案件，代理了大量商品房买卖合同、二手房买卖、房产继承、借名买房及离婚房产纠纷案件，希望下面内容能够帮到您。
【基本案情】
2012年4月14日，白xx与张xx签订了《房屋买卖合同》，张xx欲购北京市xx区xx号楼x单元xxx房屋，房屋总价款为60万元。张xx至今仅支付了十万余元。合同中明确约定，该房屋性质为“商品房”，但2018年10月16日该房屋取得了不动产权证书，其中载明该房屋坐落“xx区xx号楼x单元xxx房屋”（以下简称：涉案房屋），权利性质为“限价商品住房”。在取得不动产证书后，白xx以涉案房屋为限价商品房，根据国家法律、行政法规的强制性规定该房屋不允许买卖为理由向法院提起诉讼，要求1、判令双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求判令张xx腾退位于北京市xx区xx号楼x单元xxx号的房屋并支付自交房之日至实际腾房之日止的房屋占用费，按3000元／月计算；
张xx辩称，不同意白xx的全部诉讼请求。1、涉案房屋是白xx自行委托中介公司出售，张xx通过中介公司与白xx签署房屋买卖合同，并交付全部房款及中介费用，该合同系各方真实意思表示，且张xx已经履行完全部合同义务，该合同并未违反国家法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。2、张xx基于上述买卖行为自2012年4月入住涉案房屋，属于合法占有使用，白xx诉求支付占用费，无任何事实和法律依据。其次该房屋的性质白xx应自始清楚，并非在2018年才知道该房屋属于限价房，白xx诉求合同无效，只是受房价上涨利益驱使，严重违反诚实信用原则，请求法院依法驳回白xx的全部诉讼请求。
【案件争议焦点】
买卖限价商品房是否违法法律、法规的强制性规定，买卖合同是否有效。
【判决结果】
一、确认白xx与张xx于2012年4月12日签订的房屋买卖合同无效；
二、本判决生效之日起10日内，张xx将位于北京市xx区xx号楼x单元xxx号的房屋腾退并交付给白xx；
三、驳回白xx的其他诉讼请求。
【法律解析】
根据法律规定，当事人订立、履行合同等民事法律行为，除不得违反法律、行政法规的强制性规定外，还不得违背公序良俗。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，双方交易转让的房屋系限价商品房。限价商品房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的住房。相对于商品房而言，限价商品房的购买必须符合相应的规定，取得相应的资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据相关政策规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。对于确需转让的，向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
本案中，双方签订的房屋买卖合同系在限售期内签订，该行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，此类行为违背了公序良俗，因此白xx与张xx签订的房屋买卖合同应依法认定为无效。
合同无效后，双方因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。因双方签订的房屋买卖合同无效，故张xx占有涉案房屋无合法依据，应当返还给白xx。故法院对于白xx要求张xx腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。
关于白xx要求张xx支付房屋占用费的诉讼请求，在双方签订的房屋买卖合同被确认为无效合同之前，张xx对涉案房屋的占有并非无权占有，无需承担相应费用。故法院认定白xx的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。