王辉律师
北京房产王辉律师团队，长期专注于房产类纠纷案件，代理了大量商品房买卖合同、二手房买卖、房产继承、借名买房及离婚房产纠纷案件，希望下面内容能够帮到您。
【基本案情】
2020年7月19日，张x、王x与赵x在第三人的居间服务下订立《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》。根据上述合同约定，张x、王x购买位于北京市xx区xx号房屋（以下简称涉案房屋），合同价款1050万元。其中合同订立当日支付定金10万元，剩余定金40万元于被告出示解押预约通知单当日支付。购房款于过户当日支付805万元，剩余180万元通过银行贷款于房屋所有权转移登记完毕后支付。
合同签订当日，张x、王x向赵x支付定金10万元。赵x收到定金后未按合同约定办理解除抵押登记手续，此时张x、王x发现涉案房屋于合同订立前已被法院查封。张x、王x认为，赵x将已查封房屋出售给张x和王x，导致合同无法继续履行，构成根本违约，赵x应根据合同约定承担违约责任，故二原告起诉至法院，1、请求法院确认双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2、要求赵x返还已支付的定金10万元；3、要求赵x赔偿张x王x损失220.4万元。
赵x辩称，第一，订立合同前，第三人已经查询过涉案房屋确认并无查封，赵x并非明知涉案房屋存在查封而订立合同。第二，赵x无自有资金解除保全，曾积极寻找其他垫资途径，但因垫资费用过高并需要繁琐的手续而未能成功。赵x于2020年9月24日收到张x、王x的解约通知，同意认定合同无效并返还定金；但赵x认为张x、王x购买其他住房的房屋溢价损失及其他与损失与购买涉案房屋无关，故不同意张x、王x主张的要求支付赔偿金220余万元的诉讼请求。
【案件争议焦点】
1、擅自出卖被法院查封的房屋，买卖合同是否有效？
2、如合同无效，购买的损失是否应予赔偿。
【法院判决结果】
一、确认原告与被告，第三人xxx房地产经纪有限公司订立的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；
二、被告于本判决生效后七日内退还原告已支付定金10万元；
三、被告于本判决生效后七日内赔偿原告损失60.4万元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
【法律解析】
根据已查明情况，涉案房屋于2020年7月13日被法院查封，而二原告与被告及第三人之间于2020年7月19日订立《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。根据相关规定，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。虽然被告抗辩称其于订立合同时不知涉案房屋被查封情况，但该意见不能对抗作为善意履约方的二原告。现相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人未同意转让涉案房屋，法庭辩论终结前该房屋强制措施亦未解除，因此二原告与被告及第三人之间订立的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》应属无效。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告作为涉案房屋的出卖人应保障涉案房屋无查封等限制转移的情况，因此被告在履约过程中存在过错，二原告系善意履约人，被告并未向二原告提交符合合同约定的文件凭证，因此被告应向二原告赔偿合同无效所受的损失。关于损失的具体数额，首先，双方产生争议后被告一直强调可解决司法查封问题，导致二原告迟至2020年11月为满足需求另行购买其他房屋，二原告因此产生房屋溢价损失，被告应对此承担责任。关于房屋溢价损失具体数额，考虑到新购入房屋与涉案房屋在户型、楼层等均存在差异，且房屋市场价格随磋商双方具体情况有一定程度的影响，因此法院综合上述因素对房屋溢价损失予以酌定。关于居间费损失，该费用系订立涉案合同的合理支出，且二原告已向第三人实际支付，属于二原告因被告无法履行涉案合同而产生的实际损失，二原告主张该笔费用损失，理由正当。