商品房买卖合同纠纷案件

律师观点分析

原告：吴某

本律师为原告吴某的委托诉讼代理人、山东骏博律师事务所律师。

被告：山东A置业有限公司

原告吴某向本院提出诉讼请求：

1、判令被告A公司双倍返还定金60000元，并支付同期在中国人民贷款利率利息及赔偿损失；

2、诉讼费、律师费、交通费、误工费等费用由被告承担。

事实与理由：

原告于2013年11月25日与被告A公司在某售楼处签定《某认购协议》一份，并由被告A公司出具某置业计划一份，原告缴纳定金30000元，被告A公司出具30000元定金收据一份，原告一直等待与被告签定《房屋预售购房合同》，被告却让原告等待消息，至今购房合同也未签定，给原告造成很大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告A公司未答辩。

经审理查明，2013年11月25日，被告A公司在未取得案涉商品房预售许可证的情况下与原告吴某签定《某认购协议》一份，载明：“……预定人姓名吴某；预定房屋位置：某20号楼2单元402号，建筑面积98.7，单价3355，金额331139；预定房屋附属物：20号楼（）号储藏室，建筑面积12.27，单价2000元，金额24540；预定房屋总房款355679元，定金30000元；享有优惠叁万抵伍万（贰万元）优惠，折后房屋总房款335679元；约定条款：1.预定人定金30000元整在本协议签定时交清，定金交纳后不退，签定《商品房预售合同》时自动转为购房款。2.预定人应在接到开发商人员电话通知携带本协议、定金收据、身份证、应交纳的购房款到某营销中心与开发商签定《商品房预售合同》，逾期者视同违约，开发商有权将预定人预定的房屋另售第三方，不再另行催告预定人，本协议自动作废，定金不退。3.客户购房之权利义务以签定的《商品房预售合同》规定为准。……5.本定金协议一式肆份，开发商持叁份，预定人持一份。《商品房预售合同》签定后，本协议自动失效。最终解释权归开发商所有。6.在开发商取得《商品房预售许可证》后10天内，预定人交纳首付款，办理按揭或一次性付清总房款”。同日，原告吴某向被告A公司交纳30000元定金，被告A公司给原告吴某出具30000元定金收款收据一份。

另查明，在昌乐县人民法院作出的（2019）鲁0725民初2348号生效民事判决中查明，2010年8月22日，潍坊市劳教所通过招商与被告A公司签定《潍坊市劳教所迁建项目协议书》，合同约定潍坊市劳教所负责将其名下351.6亩土地性质由划拨变更为出让，受让于被告A公司用于建设商住小区即涉案的某。2010年9月20日，被告A公司与昌乐县国土资源局签定四份建设用地使用权出让合同，由被告A公司受让上述土地，土地用途为普通商品住房用地。被告A公司在开发某过程中，因土地手续不全，无法进行市场销售，工程停工。2014年6月24日，昌乐县国土资源局将上述出让的土地收回。被告A公司因合同目的无法实现，向山东省高级人民法院起诉潍坊市人民政府、昌乐县人民政府、昌乐县自然资源和规划局、山东省昌潍监狱要求赔偿损失。2019年3月13日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民初81号民事判决，认定《潍坊市劳教所迁建项目协议书》及被告A公司与昌乐县国土资源局签定四份建设用地使用权出让合同为无效合同。

以上事实，有原被告陈述，认购协议书、收款收据、昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初1235号、2348号民事判决书、山东省高级人民法院（2017）鲁民初81号民事判决书等书证在案证实。

本院认为，原告吴某与被告A公司于2013年11月25日签定《某认购协议》时，因案涉房屋未取得商品房预售许可证明，案涉某小区所占用的建设用地经山东省高级人民法院（2017）鲁民初81号民事判决认定建设用地使用权出让合同为无效合同，案涉房屋在诉讼中也未取得商品房预售许可证明，故案涉《某认购协议》，因违反法律的强制性规定，为无效合同。原告吴某交付的30000元定金具有从属性，主合同无效，定金合同亦无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告A公司应返还原告吴某交付的定金款30000元。被告A公司在占有原告吴某30000元资金期间，确给原告吴某造成资金占用期间的利息损失，应予赔偿，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率计算。原告吴某另主张律师费、交通费、误工费等损失，未提交相应证据证明，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告山东A置业有限公司返还原告吴某定金30000元及利息损失（以30000元为基数，自2020年10月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止），于判决生效后五日内付清；