案外人执行异议之诉的要点

律师观点分析

案例点评：

执行异议之诉对于案外人积极维护自己的合法权益是一种重要的救济途径，特别是房地产企业因为金钱债权而被债权人申请查封、变卖仍然登记在其名下的实际已经卖给购房人的房产，这对实际购房人的权益造成巨大影响，但是由于债权人是依法申请执行，如果实际购房人不积极主张权利，其房屋的所有权将受到威胁，如果房屋被成功拍卖并且已经过户到竞拍人名下，那么实际购房人只能向房地产企业索赔，而这时房地产企业往往已经陷入债务危机中，实际购房人的权益根本得不到保障，所以最佳的应对办法就是积极提出执行异议。

执行异议如果被驳回，就要提起执行异议之诉，实际购房人要达到排除执行的目的，必须提供充分证据证明：房屋在被查封之前购房人与开发商签订有合法有效的合同，这个合同即使没有备案和网签只要是双方真实意思的表示也是合法的；购房人已经交付合同约定总价款的50%以上且愿意将剩余房款一次性交给执行法院；购房人还要证明该房屋是其在本市范围内的唯一一套住房（商铺显然没有特别的保护）。

如果该房屋不是购房人唯一一套住房，那么其证明责任就要进一步提升：在法院查封之前已经签订合法有效的合同，在查封之前已经实际占有该房屋（房屋已经交付给购房人，不论交付时是否符合交付条件），已经按照合同支付价款且愿意将剩余价款一次性交付给执行法院，同时还要证明房屋没有过户不是购房人自身的错误造成的。这不仅适用于新房还适用于二手房的购房人。