房屋买卖过程中，中介机构违反忠实居间义务,给委托人造成损失的,应当退还中介费并赔偿损失

裁判要旨

房屋中介机构有就房屋买卖合同履行相关事项进行积极调查和据实报告的忠实居间义务，中介机构违反忠实居间义务给委托人造成损失的，不能主张收取服务费用，已经收取的费用应当退还，并且应当就因己方过错造成的损失承担赔偿责任。

案情简介

一、2013年11月3日，胡信杰（乙方，买受人）与张某（甲方，出卖人）、恒家房产（丙方，经纪方）签订《合同》，约定乙方以230万元价格购买甲方所有房屋一套，甲方同意将房屋所有权证原件暂存于丙方处，待该房屋上的抵押权被撤销之后再办理过户手续。合同签订后，胡信杰先后支付首付款、定金及部分购房款共计150万元万，张某将房屋所有权证交给恒家房产保管。

二、2013年11月4日，张某从恒家房产将房屋所有权证取走，并以该房屋再次办理了抵押登记，抵押金额为183万元，后将房屋所有权证交回恒家房产，恒家房产工作人员随后发现该房屋二次抵押的事实但未及时告知胡信杰。

三、2013年12月10日，胡信杰发现上述二次抵押的情形，遂向法院起诉，要求张某退还房款并赔偿损失，该案经法院调解张某已退还购房款150万并赔偿损失49万元。

四、2014年，胡信杰再次提起所送，请求法院判令恒家房产返还居间服务费并赔偿损失。

五、北京市昌平区法院一审判决恒家房产返还服务费22600元并赔偿房屋差价损失49719元。胡信杰、恒家房产均不服，上诉至北京市一中院，北京市一中院最终判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

房屋中介机构负有积极调查和据实报告的忠实居间义务，中介机构违反忠实居间义务给委托人造成损失的，不能主张收取服务费用，且应当就因己方过错造成的损失承担赔偿责任。

本案中恒家房产一直未告知胡信杰关于张某借用房屋所有权证书及张某办理房屋二次抵押的事实，导致胡信杰无法在第一时间采取相应对应措施维护自己的合法权益，可以认定恒家房产违反忠实居间义务，因此商经纪中心应当对胡信杰的损失承担一定的责任；而恒家房产和张某的过错导致胡信杰未能实现合同目的，恒家房产继续保留居间服务费也于法无据，综上法院判决恒家房产返还居间服务费并赔偿损失。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、中介机构应当履行积极调查以及据实报告的居间义务，促成房屋买卖交易顺利进行，否则非但不能取得中介服务费用，还可能承担与其过错相适应的损害赔偿责任。

2、房屋买卖合同的一方当事人因为对方违约遭受损失的，在要求违约方承担损害赔偿责任之外，还可以要求有过错的中介公司返还中介服务费并承担相应的赔偿责任。

相关法律规定

《合同法》

第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第二十七条房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》

七、（房地产中介公司的责任认定）

当事人因房地产中介公司的居间行为订立房屋买卖合同，在履行过程中因税费增加导致买卖合同解除，房地产中介公司以已经促成合同订立为由要求支付居间报酬的，一般不予支持，但房地产中介公司可以要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用。

因房地产中介公司未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因国家政策调控而受到增加支付税费等损失的，房地产中介公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

以下为最高法院在“本院认为”部分就此问题展开的论述:

本院认为：在三方签订《合同》后，恒家房产依据合同约定保管了张某的房屋所有权证书，之后其未通知胡信杰即将房屋所有权证书交还张某，张某持房屋所有权证书办理了房屋二次抵押手续，在张某将房屋所有权证书交回恒家房产，恒家房产当时即发现张某办理了房屋二次抵押时，其未及时告知胡信杰，从而导致胡信杰无法在第一时间即掌握涉案房屋的相关情形，以便于胡信杰采取相应措施维护自己的合法权益，对此，恒家房产存在过错，且因恒家房产的过错和张某的违约行为最终导致胡信杰未能实现购买房屋的合同目的，一审据此判决恒家房产返还居间服务费并赔偿胡信杰的相应损失的处理并无不当。