律师观点分析

基本案情：

       X小姐在朋友介绍下购买了某创城公司开发建设的商品房，签订了《商品房认购协议》并支付了购房首付款，但某创城公司却一直没有与X小姐签订正式的《商品房买卖合同》。在X小姐多次催问后，某创城公司的工作人员只是一拖再拖，找各种理由敷衍。后X小姐经多方了解，才得知，自己所购房屋连地基都没有打完，更没有《商品房预售许可证》，随之与某创城公司协商退房，但某创城虽口头答应退房却一直未退款。

       本律师接受委托后，随即前往不动产登记管理部门询查了X小姐所购房屋的备案、预售许可情况，确认了该房屋尚未取得《商品房预售许可证》的事实。并代理X小姐提起诉讼，要求确认《商品房认购协议》无效并退还X小姐已经支付的各类购房款项。

       庭审中，某创城公司代理人坚持《商品房认购协议》合法有效，拒绝退还X小姐各类购房款项。最终本案一审判决，确认《商品房认购协议》无效，某创城公司退还X小姐各项购房款项及部分利息损失。

本律师点评：

       我国实行商品房预售许可制度，商品房对社会进行销售需要取得许可，否则不得上市销售。

       在本案中，某创城公司无证售房的行为已经违反了我国商品房预售制度的强制性规定，《民法典》中规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

      同时，最高人民法院在商品房买卖的相关司法解释中又再次明确了无证销售行为的法律效力认定，即未取得商品房预售许可前签订的具备房屋买卖、预售性质的文件应属无效。

      故此，在本案中，某创城公司收取购房首付的行为没有合法依据，法院依法确认《商品房认购协议》无效并由某创城公司退还X小姐的各类购房款项的判决事实清楚，法律适用准确。

律师建议：

       在购买房屋前，购房者应充分了解欲购房屋的相关手续是否完备、房屋建设情况。如若在不知情的情况下购买了无证销售的房屋，建议尽快委托律师核实房屋备案和预售许可情况，以便及时维权。若迁延日久，开发商拿到预售许可证再想退房则难度和所需要付出的努力将会成本增长。