案情简介

张某在洛阳某售楼部购买了一套十七楼的房产，在看房时，售楼部拿出公示告知张某本楼盘现在还无预售许可证，所有手续正在办理中，张某觉得该房各个方面都符合自己的要求，于是便签订了商品房预售合同并支付了首付款。随后在后续的办理手续中，该楼盘一直未办下预售许可证。张某认为售楼部的行为是对自己进行了欺骗，因此张某起诉至法院要求认定合同无效，要求开发商退钱并赔偿自己的损失。

争议焦点

  1、商品房预售合同是否有效？张某能否退还房屋？

  2、开发商应否赔偿张某的损失？

法院判决

  认定双方签订的预售合同无效。

  判令张某于判决生效之日起3天内退还房屋，开发商与3日内退还张某所付的所有房款，驳回其他诉讼请求。

律师代理

  1、张某与开发商签订的商品房预售合同无效。根据《城市商品房预售管理办法》第9条规定:“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”从该条款可以看出出示预售许可证是开发商的义务，属于强制性规定。而本案开发商没有预售资质而签订预售合同的，属于《合同法》关于合同无效规定的情形中：违反法律法规的情形。因此，双方签订的预售合同无效。

  2、张某可以要求返还房款及利息。根据《合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”在本案商品房预售合同被确认无效后，开发商应当返还张某已经支付的购房首付款以及相应的同期银行存款利息。

  3、 张某不能向开发商主张损失赔偿。根据《消费者权益保护法》的相关规定，开发商未取得预售许可证的，需要向购房者支付已付房款1倍的赔偿。但前提是开发商在消费者购房时存在隐瞒的情形。而本案中开发商已明确告知未取得预售许可，张某仍然购买，其主观上不存在恶意欺骗。所以不应该承担你所要求的按已付房款1倍支付赔偿金的责任。

律师提醒：

    并不是所有的无预售许可证的预售合同均为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效” 。在购房不要因为一时疏忽而忽略开发商的预售资质。