律师观点分析

一、黄某某诉某某物业管理有限公司一案基本案情

2005年，原告与被告的上属公司某某置业有限公司签订《项目商品房预售合同》、《商品房买卖合同》，购买某某置业有限公司商铺一套，并于2009年取得该商铺的房产证。2005年、2007年，原告与被告某某物业管理有限公司先后签订了《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》，委托被告为原告提供相关的物业服务。

双方签订的《项目商品房预售合同》、《物业管理服务合同》明确约定原告的商铺只能用于经营特定行业，如变更经营项目的需经被告某某物业管理有限公司同意，否则不得变更。

2016年，原告与承租方的租赁合同到期，被告某某物业管理有限公司就以“合同对经营范围有约定”为由，对原告申报的多个项目采取不同意、不批准的方式，阻止原告对外出租该商铺，期间还采取断水断电等行为阻碍商家进驻。

本案争议的焦点：原告、被告订立的对商铺经营范围予以限制的条款是否有效，原告是否有权行使物权并要求被告排除妨碍并赔偿损失。

二、律师点评

本律师认为：

1、根据《物权法》及相关法律的规定，原告对该商铺享有直接支配和排他的权利，包括依法占有、使用、收益、处分的权利。物权属于绝对权、对世权，被告限制、干涉物权人依法行使物权的行为已构成侵权。

2、对原告行使物权限定的条款属于无效条款。根据《合同法》的规定“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，但出卖人并没有尽到注意、明示的义务。原告依约向出卖人支付了合理价款并依法取得了该商铺的合法产权，出卖人对原告商铺权利的限制直接侵害了原告的物权，排除了原告的主要权利。符合“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。

3、依据我国《物业管理条例》的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主对其购买的专有部分房产如何占有、使用、收益、处分，不属于物业服务公司的管理范围。

4、该约定不符合交易习惯且无法具体履行。该商铺并不属于专项经营的专营市场，约定不符合通行的交易习惯。交易习惯中，对商铺的经营范围进行限制，通常采取保租返利、整体营销等合作形式，在确保整体经营效果的同时保证产权人的收益。但本案中，原告按市场价格支付了全部购房款，而被告及开发商并未采取保本返利、协助招商等任何利于产权人的方式方法。被告主张的商铺租赁、经营应当经批准、许可，但并未就具体应当经营何种项目、应当达到何种标准进行任何具体、明确的约定，没有操作执行的可能性。

经庭审举证质证并与主审法官的多次有效沟通和交流，最终法院判决：1、对商铺经营权进行限制的约定无效，被告应当依法排除妨害（即租赁权由原告自由行使）。2、由被告赔偿原告经济损失20万元。3、诉讼费由被告承担。

三、意见建议

1、合同的约定要符合法律规定，不符合法律规定的即便双方有相应的约定，在法律上也是无效的条款。起草、订立合同时，应当仔细审阅，了解基本的法律知识，提前做好风险的评判和预防，减少不必要的纠纷和麻烦。当然，关系到当事人重大利益的合同、协议，应当委托专业律师起草、审核，最大限度的降低法律风险，保护自身的合法权益。

2、诚实信用、公平原则是我国《民法》当中的帝王条款，所谓帝王条款指的是无论是物权法律关系、合同法律关系还是其他的民事法律关系都需要符合诚实信用及公平原则的标准和要求。公民在行使权利、缔结合同、履行约定的时候都应当以诚实信用、公平公正为标准和尺度。

3、合同履行期间产生纠纷的，一定要保留、固定相关的证据，及时向法院、律师进行咨询，能够协商处理的尽快协商并形成书面协议，协商不成的要及时委托律师维权，最大限度的减少、降低经济损失。