律师观点分析

原告:夏某某，武汉市某某区易捷钻石酒店私营业主(个体工商户)。

委托代理人:尹青(特别授权代理)，湖北尊而光律师事务所律师。

被告:李某某，武汉某某健身舞蹈有限责任公司总经理。

一、案情简介

2011年9月20日，夏某某与李某某签订房屋租赁合同一份。合同约定，夏某某将位于武汉市某某区京汉大道952号金色未来大厦A、B座2层共计720平方米的房屋出租给李某某使用，承租期为3年，即从2011年11月5日起至2014年11月4日止。自2013年10月至2014年3月止拖欠租金247，500元。夏某某经多次催要，李某某一直拒付租金，且自行停止使用承租房屋，并在门上上锁。为此，夏某某才在房屋门上加锁。

因夏某某就租金及其他欠款事宜与李某某、某某公司协商未果，故诉至法院，请求判令：

1、李某某向夏某某支付自2013年10月起至2013年12月止的租金122，760元;

2、李某某向夏某某支付2013年7月起至2013年12月止的电梯使用费18，000元、2013年8月起至2013年12月止的物业管理费9，000元、2013年8月13日起至10月22日止的水电费1，867元;

3、李某某继续履行房屋租赁合同;4、李某某向夏某某支付2013年10月16日至2013年11月25日的违约金5，033.16元;5、本案诉讼费用由李某某承担。

审理中，夏某某变更诉讼请求为：

1、李某某、某某公司共同向夏某某支付自2013年10月起至2014年3月止的租金247，500元;

2、李某某、某某公司共同向夏某某支付2013年7月起至2014年2月止的电梯使用费24，000元、2013年8月起至2014年2月止的物业管理费12，600元、2013年8月13日起至11月18日止的水电费5，733.90元;

3、李某某、某某公司继续履行房屋租赁合同;

4、李某某、某某公司共同向夏某某支付2013年10月16日至2014年3月3日的违约金(其中，以李某某所欠2013年10月1日至2013年11月4日的租金39，600元和2014年1月至2014年3月的租金83，160元，合计122，760为基数，结合拖欠天数139天，接每日1‰计收违约金，计算为17，063.64元;以李某某所欠2014年1月至2014年3月的租金124，740元为基数，拖欠天数为47天，接每日1‰计收违约金，计算为5，862.78元);

5、本案诉讼费用由李某某、某某公司承担。

二、一审法院判决

判决如下：

一、武汉某某健身舞蹈有限责任公司与夏某某签订的位于武汉市某某区京汉大道952号金色未来大厦A、B座2层共计720平方米的房屋的租赁合同继续履行;

二、武汉某某健身舞蹈有限责任公司于本判决生效之日起五日内向夏某某支付自2013年10月起至2014年3月止的租金247，500元;

三、武汉某某健身舞蹈有限责任公司于本判决生效之日起五日内向夏某某支付2013年7月起至2014年2月止的电梯使用费24，000元、2013年8月起至2014年2月止的物业管理费12，600元、2013年8月13日起至2013年11月18日止的水电费5，733.90元;

四、武汉某某健身舞蹈有限责任公司于本判决生效之日起五日内向夏某某支付违约金(以应付租金实行分段计算。其中，以租金39，600元为本金，自2013年10月1日起算;以租金41，580元为本金，分别自2013年11月4日、2013年12月4日、2014年1月4日、2014年2月4日、2014年3月4日起算，均至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算违约金);

五、驳回夏某某的其他诉讼请求。

武汉某某健身舞蹈有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3，433元，由武汉某某健身舞蹈有限责任公司负担。因案件受理费已由夏某某预交，故武汉某某健身舞蹈有限责任公司在支付上述款项时，将受理费一并支付给夏某某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

三、律师观点

夏某某虽不是房屋所有人，但因其与房屋所有人艾某某、熊某某订的房屋租赁合同约定“允许夏某某将房屋租赁全部或部分转租给第三方”，故夏某某依合同对租赁房屋享有合法的转租权，其将房屋转租的行为并不违反法律规定。

双方签订的租房合同合法有效，而且合同明确合同约定了：水电费按实际用量向夏某某交纳，物业管理费从2011年10月1日起执行。每平方米租金为55元，月租金为39，600元。租金从2013年11月4日起在原年租金的基础上每年递增5%。李某某使用房屋发生的费用有电梯使用维护费、电费每月3，000元，及其他水费、电费、垃圾处理费、物业管理费、门前三包费由李某某支付。李某某支付夏某某先期折除及拉圾处理等费用10，000元。租金以人民币按季度结算，李某某签署本合同时向夏某某交付一季度租金118，800元作为租房押金。租金每季度支付一次，一季度可分月支付。如李某某不能按合同规定的期限足额支付租金，除履行付款义务外，每延迟一日，还需向夏某某交纳应缴租金的千分之一的滞纳金。若逾期超过30日，夏某某经催告后仍不交纳的有权终止合同，收回房屋并扣收押金。

因某某公司未根据合同的约定，支付自2013年10月起截至2014年3月止拖欠租金247，500元，原告有权要求被告按照合同约定支付租金;某某公司还应支付2013年7月至2014年2月的电梯使用费24，000元;支付2013年8月至2014年2月的物业管理费12，600元;支付2013年8月13日至11月18日的水电费5，733.90元。夏某某作为房屋出租方，有权收取上述费用，请求法院对被告方的抗辩理由不予采纳。

因房屋租赁合同尚未解除，被告无权要求从押金中扣除租金。李某某、某某公司提出“某某公司在租赁期间向夏某某支付押金118，800元，从应付租金中予以扣减”的抗辩意见，，请求法院对该抗辩理由不予采纳。

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