律师观点分析

【案情简介】

　　2017年3月杨女士通过中介与刘女士签订了一份《房产交易合同》，杨女士购买刘女士位于河西区的一处学区房，双方约定房屋总价款为175万，除首付款外其他以银行贷款形式支付，双方约定2017年6月办理网签。合同签订后，杨女士向刘女士支付了5万元的定金。2017年4月1日，天津市出台新的限购政策，按照新的限购政策杨女士属于在天津市已有一处住房，再贷款需要执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。4.1限购新政出来后，杨女士无力支付六成首付来购买房屋，于是杨女士找到本律师寻求帮助。

　　【律师介入】

　　杨女士向本律师介绍完案情后，本律师分析案情后，指出本案的争议焦点一为双方在签订《房产交易合同》时对首付款比例是如何约定，二为杨女士如何证明其无能力支付六成首付。本律师在分析案件后，为杨女士制定了诉讼方案，在律师的指导下杨女士收取了对案件的相关证据。

　　【律师观点】

　　案件办理过程中，根据案件情况及以往办案经验，本律师提出以下观点：

　　1、限购政策不属于不可抗力，要解除双方之间的《房产交易合同》必须以情势变更为由来行使解除权；

　　2、《房产交易合同》为中介拟定和提供，合同中的条款为格式条款，当事人对格式条款理解发生争议时，应按常理进行理解；

   3、《房产交易合同》没有约定首付款比例，那么按照通常理解及一般社会经验，杨女士购房时的首付款比例为三成；

　  4、杨女士在新政策出台以前购房首付款为三成，因新政策导致首付款提升至六成，如果继续履行合同，那么杨女士还需另行支付首付款52万元，这对于一般的工薪家庭来说已经构成了巨大的负担，再履行合同对杨女士显失公平。

　　【判决结果】

　　法院采纳了本律师的观点，同样认为限购政策的出台属于情势变更，继续履行合同对原告显失公平，遂判决解除合同，被告退还已收取的定金。

　　【律师点评】

　　解除合同需要有法定的理由，理由选的不对将很难得到法院的支持。不可抗力必须是不能克服的才行，本案中如果当事人坚持以不可抗力来解除合同，那么将很难达到目的。