疫情期间租赁个人等非国有企业的房屋经营，能否减免租金？

疫情期间租赁个人等非国有企业的房屋经营，能否减免租金？

案件事实：

2019年3月10日，张女、旷男签订《物业管理服务合同》，约定：旷男将涉案房屋出租给张女经营民宿，期限自2019年3月26日起至2022年3月25日止；涉案房屋租金14，000元／月，三个月结算一次，每三个月的21日前支付；张女向旷男支付保证金共计14，000元，合同结束后，旷男应在张女结清相关费用的当日返还给张女。

因武汉爆发疫情，2020年1月24日，上海启动疫情一级响应机制，3月24日调整为二级响应机制。

2020年1月26日，辖区警官建议张女暂停民宿营业；2020年2月7日，辖区警官建议张女暂停接待疫区人员。2020年2月5日，物业张贴通知，告知即日起外卖、快递一律不能进案涉房屋所在小区。2020年2月23日，物业张贴通知，告知自2020年2月24日起小区执行临时通行证进入小区制度，凭证进出。2020年3月19日，物业经理称经中介登记后可以进入案涉小区看房。

张女与旷男多次商谈能否减免租金，旷男未予以明确回复。2020年2月7日，张女提出分担损失，减免租金或者中止合同、收房并退回剩余房租和押金的方案，旷男称一时无法回复，等疫情缓和后协商，双方始终未能达成一致，并发生争执。

张女起诉旷男的主要诉求：

1、判令旷男减免自2020年1月18日起至2020年3月19日两个月的租金28，000元；

2、判令自2020年3月19日起至2020年4月18日止的减免一半租金7，000元；

法院审理认为：

张女与旷男签订的《物业服务合同》，实为房屋租赁合同，双方当事人均应恪守并按约履行各自的义务。张女承租涉案房屋用于民宿经营，由于受新冠肺炎疫情的影响，2020年1月底至3月19日期间涉案房屋所在小区采取疫情防控措施，对人员进出进行管控，涉案房屋无法正常经营使用，张女要求减免疫情防控期间的部分租金，应予支持，但2020年3月19日之后，涉案小区恢复外来人员看房，张女现有证据不足以证明涉案房屋无法正常使用或对营收产生重大减损，故综合考虑房屋实际占有使用情况、疫情影响时间、程度等因素，酌情减免一个月的租金14，000元。

判决结果：

判决减免租金一个月租金14000元。

律师分析：

根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

本案中，依照上述规定，一审法院结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间、涉案房屋用于经营民宿的情况及新冠疫情及疫情防控措施对经营活动的影响，结合公平原则酌情确定由旷男减免一个月租金14，000元。

综上，受疫情影响，无论租赁国有企业房屋，还是租赁个人等非国有企业房屋进行经营，承租人均有权要求减免租金，并可以取得胜诉。

案号（2020）沪0115民初46955号（高太领律师代理的真实案例）