律师观点分析
上诉人(原审被告):张某。
被上诉人(原审原告):李某。
本律师为被上诉人李某的委托诉讼代理人,系辽宁普达律师事务所律师。
原审第三人:A公司
张某上诉请求:要求撤销原判,或依法改判并由被上诉人承担全部诉讼费用。
李某辩称同意原审判决。
A公司述称:诉争房屋系鑫一江公司抵顶给我公司的工程款,我公司又将该房抵顶给刘波。
李某一审提出诉讼请求:1、判令解除双方签订的房屋买卖协议;2、双倍返还定金104万,返还购房款人民币148万,合计:252万;3、诉讼费由被告承担。增加一项诉讼请求4、2020年3月26日至实际支付之日止的利息。
一审法院审理查明:2019年10月22日,原告李某作为乙方与作为甲方的被告张某签订《房屋买卖协议书》一份,约定甲方将位于沈阳市皇姑区××街××单元××号门房屋出售给乙方,成
交金额260万元,定金金额100万元。甲方保证房屋权属无异议,协议达成后由甲方负责办理更名,如因单方延误造成协议不能执行,由延误方按违约承担后果。乙方首付定金100万房款后,甲方将房屋及钥匙交给乙方,余款在2020年1月底前付清。合同第四条约定违约责任,如甲方违约,赔偿乙方定金的双倍。如甲方不能按期向乙方交付房屋或乙方不能按期付清房款,由违约方付给对方滞纳金,滞纳金数额未作约定。合同第五条约定能更名过户后,不能影响乙方过户。合同其他约定处载明香炉山路3-2号2门新乐苑。同日,双方再次签订《房屋买卖协议书》一份,约定乙方应在本协议生效之日起当日内,向甲方支付首付款100万元整,乙方在2020年1月31日前付清尾款160万元整。第四条约定甲方收到首付款当日,将该房屋交付给乙方。第五、六条约定违约责任,乙方未按本协议规定的方式付款,每逾期一日,按照逾期金额的千分之二支付违约金。除人力不可抗拒的自然灾害特殊情况外,甲方如未按本协议第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用,每逾期一日,按房价总额的千分之二支付违约金。第八条约定甲方保证该房屋在皇姑区国资委可正常办理情况下正常办理房屋产权。2019年10月22日,原告向被告银行卡转账100万元。2020年1月17日,原、被告又签订《房屋买卖协议书》一份,合同中约定乙方应在本协议生效之日起当日内,向甲方支付首付款100万元整,乙方在2020年1月31日前再支付定金80万元整,余款在乙方取得甲方A公司批件并转到乙方名下之日后七日内付清。合同第六条约定除人力不可抗拒的自然灾害特殊情况外,甲方如未按本协议第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用,每逾期一日,按房价总额的千分之二支付违约金。如甲方在2020年5月31日前未取得A公司的批件,每逾期一日,按照房价总款的千分之二支付违约金。如甲方在2020年8月31日前未取得A公司的批件,视为甲方违约,乙方有权起诉甲方赔偿乙方装修等一切损失并退还定金。第八条约定甲方保证该房屋在皇姑区国资委可正常办理情况下正常办理房屋产权,如不能办理,乙方有权选择退还定金或起诉。合同其他约定处甲方写明此补充协议是规定中色十二冶金批件保证在本年5月底批完,否则甲方违约。2020年1月17日,原告向被告分三笔共转账80万元。2020年3月25日,原告向被告转账20万.后原、被告因合同履行问题发生纠纷,原告于2021年10月11日起诉来院。另查,新乐苑2-2门为沈阳鑫一江房地产开发有限公司开发建设。第三人A公司曾出具《承诺书》一份,载明同意以新乐苑2-2门(176.82平方米)抵顶沈阳鑫一江房地产开发有限公司欠付A公司的工程款。
一审法院认为,本案法律事实发生于民法典实施之前,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”规定,本案房屋买卖合同发生在民法典实施之前,应当适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告之间签订的三份《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规强制性、禁止性规定,是合法有效。签订在后的协议应视为对签订在先协议的补充、变更,条款如有冲突,应当以签订在后的协议条款为准。关于原告主张解除合同的诉讼请求。本案案涉房屋为沈
阳鑫一江房地产开发有限公司开发建设,并未登记在被告名下,被告尚未取得房屋权属。被告在签订买卖合同时虽然告知了原告案涉房屋尚未取得房屋权属登记的情况,但其在合同中保证房屋权属不存在纠纷,该房屋在皇姑区国资委可正常办理情况下正常办理房屋产权,同时承诺在2020年5月31日前取得A公司的批件,如在2020年8月31日前未取得A公司的批件,视为甲方违约,乙方有权起诉甲方赔偿乙方装修等一切损失并退还定金。合同履行过程中,双方对于“A公司的批件”的理解发生争议,被告以第三人A公司向沈阳鑫一江房地产开发有限公司出具的《承诺书》作为合同约定的“批件”出示,原告不予认可。该院审查后认为双方所约定的“A公司的批件”是为了实现房屋买卖合同目的、保障案涉房屋将来可以更名过户至原告名下所做出的约定,那么该“批件”应当是被告作为房屋出卖人能够证明其享有房屋权属或将来可以合法取得案涉房屋所有权的证明文件,但被告所提供的第三人A公司向沈阳鑫一江房地产开发有限公司出具的《承诺书》中仅为A公司与沈阳鑫一江房地产开发有限公司之间以房抵债的约定,并没有任何关于被告权利义务的记载。况且抵债协议为实践性合同,只有实际履行才能发生法律效力,因此被告所提供的《承诺书》对原、被告之间房屋买卖合同中的所有权转移问题起不到任何保障、证明的作用,不能视为符合合同约定的“批件”。同时,庭审中第三人A公司明确表示并未将按涉房屋抵顶给被告,足以证明案涉房屋的权属存在着争议。本案被告既不能按照合同约定在期限内提供有效的权属证明批件,又因房屋权属存在争议不能保证案涉房屋所有权能够转移到原告名下,构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”故原告有权要求解除合同。关于被告提出的本案原告解除权已过除斥期间的抗辩意见。至庭审中第三人公司明确表示与被告之间并不存在关于案涉房屋抵顶关系之时,才能视为原告明确知道案涉房屋因权属存在争议、所有权不能转移的时间,因此并未超过解除权的除斥期间。关于原告要求被告返还房款的诉讼请求。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告请求返还购房款符合法律规定,被告应向原告返还已付房款200万元。关于原告要求被告返还双倍定金的诉讼请求。因双方约定的定金数额高于购房款的20%,该院酌情按照原告已付购房款的20%予以调整为40万元,其余部分视为购房款。定金罚则为惩罚性条款,原告主张适用定金罚则符合法律和合同约定,该院予以支持,被告应当另行返还定金双倍部分40万元。关于原告主张被告支付2020年3月26日至实际支付之日止的利息的诉讼请求,属于原告要求被告进行损失赔偿的请求。根据法律规定,当定金赔偿不足以弥补实际损失时,当事人才可以主张超过定金部分的损失。本案双倍返还的定金部分40万元并不低于原告主张的利息损失,因此对该项诉讼请求不予支持。关于被告提出合同如果解除,原告应当支付房屋占用损失的抗辩意见,因其未提出反诉且被告作为违约方无权要求守约方赔偿因其违约导致合同解除而产生的损失,故不予采纳。综上,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除原告李某与被告张某签订的三份《房屋买卖协议书》;二、被告张某于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告李某购房款200万元;三、被告张某于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告李某双倍定金部分40万元;四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费26,960元,由被告张某承担25,676元,由原告李某自行承担1,284元。上述款项如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审查明事实与一审基本一致。
本院认为,关于被上诉人李某是否有权解除诉争房屋买卖合同问题,虽上诉人在签订买卖合同时己告知被上诉人案涉房屋尚未取得房屋权属登记,但其在合同中保证房屋权属不存在纠纷,该房屋在皇姑区国资委可正常办理情况下正常办理房屋产权,同时承诺在2020年5月31日前取得A公司的批件。合同履行过程中,双方对于“A公司的批件”的理解发生争议,上诉人以第三人A公司向沈阳鑫一江房地产开发有限公司出具的《承诺书》作为合同约定的“批件”出示,被上诉人不予认可。原审审查后认为双方所约定的“A公司的批件”是为了实现房屋买卖合同目的、保障案涉房屋将来可以更名过户至被上诉人名下所做出的约定,那么该“批件”应当是上诉人作为房屋出卖人能够证明其享有房屋权属或将来可以合法取得案涉房屋所有权的证明文件,但上诉人所提供的第三人A公司向沈阳鑫一江房地产开发有限公司出具的《承诺书》中仅为A公司与沈阳鑫一江房地产开发有限公司之间以房抵债的约定,并没有任何关于上诉人权利义务的记载。且抵债协议为实践性合同,只有实际履行才能发生法律效力,因此上诉人所提供的《承诺书》对其与被上诉人之间房屋买卖合同中的所有权转移问题起不到保障、证明的作用,不能视为符合合同约定的“批件”,原审此项认定并无不当。至本案二审时止,上诉人也未能提供证据证明A公司将诉争房屋抵顶给其的直接证据,上诉人既不能按合同约定期限提供有效的权属证明批件,又因房屋权属存在争议不能保证案涉房屋所有权能够转移到被上诉人名下,构成根本违约,原审认定被上诉人有权解除诉争房屋买卖合同并无不当。关于被上诉人主张解除权是否己超过除斥期间问题,因本案至原审庭审时A公司明确表示与上诉人之间并不存在案涉房屋抵顶关系,故该时间应视为被上诉人明确知道案涉房屋权属存在争议、所有权不能转移的时间,上诉人本案诉讼并未超过解除权的除斥期间。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。