律师观点分析
上诉人（原审原告）：胡XX
上诉人（原审原告）：马XX
二上诉人委托诉讼代理人：裴慕荣，辽宁普达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：A有限公司
委托诉讼代理人：范XX
上诉人胡XX、马XX因与被上诉人A有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽01113民初1851号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
胡XX、马XX上诉请求：请求撤销（2020）辽0113民初1851号民事判决第二项、第三项，依法改判或者发回重审；二、判决被上诉人返还上诉人购房款人民币184287元及利息；三、诉讼费由被上诉人承担。理由：一、补充协议的二条一款3项的约定为是无效的格式条款，不应当适用。该条款属于开发商的霸王条款，内容明显对于购房人不利，明显免除了开发商的责任。加重了购房人的义务。二、原审法院认为“作为原告方自身能否办理70万元的银行按揭贷款应尽审慎的了解义务”的观点是错误的，加重的上诉的义务。三、原审法院将被上诉人在签订合同前，对于上诉人是否有资格有能力办理贷款未尽审慎的审查义务与合同解除的后果完全割裂开是错误的。
被上诉人A有限公司答辩称：上诉人主张的格式条款问题，该条款用横线重点提示，我公司售楼人员未催促上诉人，上诉人称原审对双方认可的证据无视，原审我方仅对证据真实性认可，通话之时，该售楼员已经离职两个多月，其无权代表公司。造成上诉人无法办理按揭贷款的原因是其征信存在严重问题，我公司虽未进行严格审查，在售楼处现场也对相关购房政策进行了公示，上诉人应对该后果负主要责任。违约金计算方法在合同中明确约定，不需要提供任何损失证明。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
胡XX、马XX向一审法院起诉请求：1.要求解除胡XX、马XX、A有限公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.返还购房款人民币184287元以及利息（从起诉之日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的利率为准支付）；3.判令A有限公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：胡XX、马XX与A有限公司于2019年9月30日签订商品房认购书，认购位于辽宁省沈阳市沈北新区，建筑面积127.55平方米，单价6933元，总金额为人民币884287元。胡XX、马XX、A有限公司同日签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同第七条约定：贷款方式付款，买受人应当于2019年9月16日前支付首期房价款人民币184287元，其余70万元向申请贷款机构申请贷款；该合同附件十一《补充协议》第二条一款3项约定：“买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。”对按揭未获批准情况下，买受人如何付清尾款以及违约责任进行明确约定；合同附件十一《补充协议》第十七条约定：“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。如同意签署本合同，请买受人手抄如下内容：本人已知悉本合同及本补充协议之全部条款内容并自愿遵守。”胡XX、马XX在此条款下方手写“本人已知悉合同及本补充协助之全部条款内容并自愿遵守”并签名按了手印。庭审中，胡XX、马XX诉称预售合同在当天签字时因为着急，售楼员对合同的条款并没有进行提示和讲解，该条款应是无效的格式条款，不应当适用，但未提出相关证据予以佐证。2019年9月30日A有限公司为胡XX、马XX出具收据一份：房款（含定金）184287元。后因胡XX、马XX征信存在严重问题，商业贷款不能办理，胡XX、马XX亦未在合同约定期限内交纳剩余购房款，胡XX、马XX购买房屋的合同目的未能实现，故诉至法院。
一审法院认为，胡XX、马XX、A有限公司签订的商品房认购书以及《商品房买卖合同（预售）》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，该认购书及《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应遵照履行。现双方争议焦点有两项：一为诉争房屋未能办理银行按揭贷款均为对方责任；二为《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二条一款3项是否有效问题。关于争议焦点一：本院认为，按揭贷款方式以及金额为双方协定，作为胡XX、马XX自身能否办理70万元的银行按揭贷款应尽审慎的了解义务，对于A有限公司而言胡XX、马XX是否有资格有能力办理上述贷款应尽审慎的审查义务。现银行按揭贷款不能办理并非一方原因所致，双方均有过错，过错相抵；关于争议焦点二：本院认为，《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十七条约定：“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。如同意签署本合同，请买受人手抄如下内容：本人已知悉本合同及本补充协议之全部条款内容并自愿遵守。”胡XX、马XX在此条款下方手写“本人已知悉合同及本补充协助之全部条款内容并自愿遵守”并签名按了手印。庭审中，胡XX、马XX诉称预售合同在当天签字时因为着急，售楼员对合同的条款并没有进行提示和讲解，该条款应是无效的格式条款，不应当适用，以及违约金过高等主张，但胡XX、马XX未提供相关证据予以佐证。由于《商品房买卖合同（预售）》是一份普通民事合同，根据司法上意思自治的原则，在不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定的前提下，当事人可以对包括合同效力在内的合同内容进行较为自由的约定，且该约定的效力高于法律本身的一般性规定。故，附件十一《补充协议》第二条一款3项内容合法有效，胡XX、马XX与A有限公司应当按照附件约定遵照履行。
综上所述，胡XX、马XX因银行按揭贷款不能办理，没有能力继续履行合同，胡XX、马XX、A有限公司多次沟通未果，庭审中A有限公司也同意解除合同，故胡XX、马XX主张，解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，该院予以支持；对于胡XX、马XX主张返还首付款184287元及其利息的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案双方当事人签订的买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照诚实信用的原则履行义务。胡XX、马XX、A有限公司已在附件十一《补充协议》第二条一款3项中明确约定，按揭未获批准，胡XX、马XX要在约定期限内付清余款。现胡XX、马XX未按合同约定如期交纳剩余房款，构成违约，依法应当承担违约责任。A有限公司应扣除违约金88428.7（884287元×10%）元后,退还胡XX、马XX剩余购房首付款95858.3（184287-884287×10%）元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七之规定，判决如下：一、解除原告胡XX、马XX与被告A有限公司就位于辽宁省沈阳市沈北新区房屋所签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告A有限公司于本判决生效后十日内，返还原告胡XX、马XX购房款95858.3元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3984元，减半收取1992元，由原告胡XX、马XX负担956元，由被告A有限公司负担1036元。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房认购书以及《商品房买卖合同（预售）》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，该认购书及《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应遵照履行。现上诉人因银行按揭贷款不能办理，没有能力继续履行合同，被上诉人也同意解除合同，故一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并无不当。关于上诉人提出要求被上诉人全额返还购房款的上诉主张，上诉人在与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定买受人应当在2019年9月16日前支付首期房款184287元（含定金20000元），余款70万元申请贷款支付。上诉人、被上诉人在附件十一《补充协议》第二条一款3项中明确约定：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，……否则视为逾期付款，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。在该协议后部上诉人手书“本人已知悉本合同及本补充协议之全部条款内容并自愿遵守”。现上诉人主张在签订合同时已告知被上诉人销售人员征信有问题，并提供了与被上诉人销售人员冷文的通话记录，但由于该通话记录发生在2020年4月，该销售人员离职后，该通话里有明显的诱导式发问，故本院对该通话记录不予采信。鉴于该《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均为格式化条款，作为开发单位应提醒购房者在贷款办不下来的情况下所面临的风险。上诉人作为买受人对合同不能履行亦当承担相应责任。虽被上诉人在一审法院审理期间同意解除合同，但对上诉人的主张的全额返还购房款问题未提反诉。为减少诉累，本院对违约金的标准一并作适当调整。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽01113民初1851号民事判决第一项；
二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽01113民初1851号民事判决第三项；
三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽01113民初1851号民事判决第二项为：被告A有限公司于本判决生效后十日内，返还原告胡XX、马XX购房款140072.65元（184287-884287×5%）；
四、驳回双方当事人的其他请求。
一审案件受理费由胡XX、马XX负担956元，由A有限公司负担1036元。二审案件受理费3984元由胡XX、马XX负担1992元，由A有限公司负担1992元。
本判决为终审判决。