律师观点分析

湖南喜达屋物业服务有限公司与李昔阳物业服务合同纠纷二审民事判决书 湖南省长沙市中级人民法院 民事判决书 （2015）长中民三终字第07149号 上诉人（原审被告）李昔阳。 被上诉人（原审原告）湖南喜达屋物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园雅典区A栋第1、2号商铺。 法定代表人王新湖，总经理。 委托代理人王英帅，湖南金州律师事务所律师。 委托代理人钟志勇，湖南金州律师事务所实习律师。 上诉人李昔阳因与被上诉人湖南喜达屋物业服务有限公司（以下简称喜达屋公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第03229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2008年2月28日，喜达屋公司与湖南湘天房地产开发有限公司签订《前期物业服务管理服务合同》，约定由喜达屋公司对长沙奥林匹克花园小区提供前期物业管理服务，前期物业管理服务内容包括物业共用部分的维修、养护和管理以及车辆停放秩序等；物业服务费用按业主拥有的物业的建筑面积交纳，住宅的交纳标准为1.5元／月／平方米；物业服务费实行预交或于每月10日之前交纳当月物业服务费用。李昔阳系奥林匹克花园小区雅典组团B栋4单元904房的业主，该房屋面积为131.60平方米。喜达屋公司于2015年6月17日诉至原审法院，在本案的审理过程中，喜达屋公司主张李昔阳拖欠2013年1月1日至2015年5月31日的物业服务费，李昔阳对未缴纳该段时间的物业服务费予以认可。另，李昔阳称因小区消防设施存在问题，多次向消防部门反映，消防部门对喜达屋公司进行了相应处理。 原审法院认为：据喜达屋公司提交的《前期物业管理服务协议》，喜达屋公司确为奥林匹克花园小区提供了物业服务，李昔阳作为小区业主，双方之间形成了物业服务合同关系，均应按《前期物业管理服务协议》的约定履行各自的义务。喜达屋公司提供了公共设施维护、卫生保洁、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，李昔阳作为小区业主也应履行支付物业管理费的义务，喜达屋公司诉称李昔阳未支付2013年1月1日至2015年5月31日的物业服务费，并提供了相应的证据，故原审法院采信喜达屋公司诉称的李昔阳未交纳2013年1月1日至2015年5月31日的物业服务费。李昔阳房屋面积为131.60平方米，按照1.5元／平方米／月的标准，2013年1月1日至2015年5月31日期间的物业服务费为5724.6元（131.60平方米×1.5元／平方米／月×29月）。另，从李昔阳的陈述及提供的证据来看，喜达屋公司对小区业主提供的物业服务存在瑕疵，尤其是在消防设施维护、门禁管理等方面存在管理不及时、不到位的情形，为小区业主的正常生活带来不便，虽然喜达屋公司提供的物业服务水平有待改进，但李昔阳以此为由拒交全部物业服务费，于法无据。原审法院根据本案实际情况，平衡双方权益，促进物业服务公司与小区业主和谐共处，酌情确认李昔阳可就喜达屋公司在本案中主张的物业服务费少支付10%，即572.46元（5724.6元×10%）。因此，李昔阳应支付喜达屋公司物业服务费5152.14元（5724.6元-572.46元）。关于本案诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一起履行期限届满之日起算，且喜达屋公司也通过书面形式对李昔阳进行了催收，故李昔阳辩称喜达屋公司向其主张支付物业服务费已超过诉讼时效的理由不成立，本案不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：一、李昔阳在本判决生效之日起10日内支付湖南喜达屋物业服务有限公司2013年1月1日至2015年5月31日的物业服务费共计5152.14元；二、驳回湖南喜达屋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果李昔阳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由李昔阳负担。 李昔阳不服原审判决，向本院提起上诉称：喜达屋公司与李昔阳没有签订合同，不存在合同关系。喜达屋公司没有提供符合合同标准和行业惯例的物业管理服务。喜达屋公司未按《前期物业管理合同》约定的价格收取地上停车费，小区一些公共部位被喜达屋公司出租，损害了李昔阳的利益。本案超过了两年的诉讼时效。综上，请求撤销原判，依法改判。 喜达屋公司答辩称：喜达屋公司按照合同约定提供了物业服务，李昔阳应当支付物业服务费。喜达屋公司收取的停车费没有超出物价局的标准。综上，请求驳回上诉，维持原判。 在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。 本院认为：喜达屋公司与湖南湘天房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，李昔阳作为小区业主，应受《前期物业管理服务合同》的约束，故喜达屋公司和李昔阳均应按《前期物业管理服务合同》的约定履行各自的义务。喜达屋公司为奥林匹克花园小区提供了物业服务，李昔阳应向喜达屋公司支付物业服务费，现李昔阳未向喜达屋公司支付2013年1月1日至2015年5月31日的物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。由于喜达屋公司对小区业主提供的物业服务存在瑕疵，喜达屋公司提供的物业服务水平有待改进，原审判决根据公平原则和本案实际情况，酌情确认李昔阳可就喜达屋公司在本案中主张的物业服务费少支付10%，并无不当。关于本案诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一起履行期限届满之日起算，且喜达屋公司也通过书面形式对李昔阳进行了催收，故李昔阳称喜达屋公司向其主张支付物业服务费已超过两年诉讼时效的理由不成立，原审判决不予采信正确。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人李昔阳的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由李昔阳负担。 本判决为终审判决。 审判长周坤 审判员熊伟 审判员刘完玲 二〇一五年十二月十日 书记员范璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审