律师观点分析
湖南喜达屋物业服务有限公司与姚复娟物业服务合同纠纷二审民事判决书 湖南省长沙市中级人民法院 民事判决书 （2015）长中民三终字第07148号 上诉人（原审被告、反诉原告）姚复娟。 委托代理人方文斌，湖南锐和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南喜达屋物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园雅典区A栋第1、2号商铺。 法定代表人王新湖，总经理。 委托代理人王英帅，湖南金州律师事务所律师。 委托代理人钟志勇，湖南金州律师事务所实习律师。 上诉人姚复娟因与被上诉人湖南喜达屋物业服务有限公司（以下简称喜达屋公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第03231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2008年2月28日，喜达屋公司与湖南湘天房地产开发有限公司签订《前期物业服务管理服务合同》，约定由喜达屋公司对长沙奥林匹克花园小区提供前期物业管理服务，前期物业管理服务内容包括物业共用部分的维修、养护和管理以及车辆停放秩序等；物业服务费用按业主拥有的物业的建筑面积交纳，住宅的交纳标准为1.5元／月／平方米；物业服务费实行预交或于每月10日之前交纳当月物业服务费用。姚复娟系奥林匹克花园小区雅典区D栋904房的业主，该房屋面积为139.5平方米。长沙市物价局就本案所涉小区停车收费标准的规定为：A类室内停车场，汽车已租车位的每月不超过300元／台，B类室外经核定的停车位，汽车停车费为90元／台／月。该小区不适用B类停车收费标准。喜达屋公司于2015年6月17日诉至原审法院，在本案的审理过程中：喜达屋公司主张姚复娟拖欠2010年5月份至2015年5月的物业服务费，姚复娟对未缴纳该段时间的物业服务费予以认可。另，姚复娟称小区消防设施存在问题，相应物业服务不到位。姚复娟居住的房屋存在质量问题，因喜达屋公司不作为，给姚复娟造成较大的经济损失且未得到赔偿。 原审法院认为：据喜达屋公司提交的《前期物业管理服务协议》，喜达屋公司确为奥林匹克花园小区提供了物业服务，姚复娟作为小区业主，双方之间形成了物业服务合同关系，均应按《前期物业管理服务协议》的约定履行各自的义务。喜达屋公司提供了公共设施维护、卫生保洁、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，姚复娟作为小区业主也应履行支付物业管理费的义务，喜达屋公司诉称姚复娟未支付2010年5月1日至2015年5月的物业服务费，并提供了相应的证据，故原审法院采信喜达屋公司诉称的姚复娟未交纳2010年5月至2015年5月的物业服务费。姚复娟房屋面积为139.5平方米，按照1.5元／平方米／月的标准，2010年5月至2015年5月期间的物业服务费为12764.25元（139.5平方米×1.5元／平方米／月×61月）。另，从姚复娟的陈述及提供的证据来看，喜达屋公司对小区业主提供的物业服务存在瑕疵，尤其是在消防设施维护、门禁管理等方面存在管理不及时、不到位的情形，为小区业主的正常生活带来不便，虽然喜达屋公司提供的物业服务水平有待改进，但姚复娟以此为由拒交全部物业服务费，于法无据。原审法院根据本案实际情况，平衡双方权益，促进物业服务公司与小区业主和谐共处，酌情确认姚复娟可就喜达屋公司在本案中主张的物业服务费少支付10%，即1276.43元（12764.25元×10%）。因此，姚复娟应支付喜达屋公司物业服务费11487.83元（12764.25元-1276.43元）。此外，因姚复娟未能提交证据证明其房屋质量问题系因喜达屋公司过错所致，故姚复娟以此为由拒交物业服务费，原审法院不予采信。另，关于本案喜达屋公司主张的物业服务费的诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一起履行期限届满之日起算，且喜达屋公司也通过书面形式对姚复娟进行了催收，故姚复娟辩称喜达屋公司向其主张支付物业服务费已超过诉讼时效的理由不成立，本案不予支持。关于姚复娟主张的反诉请求。其一，姚复娟主张喜达屋公司退还2008年3月至2009年3月的物业服务费，其主张已超过法律规定的2年诉讼时效，且姚复娟未提交证据证明诉讼时效有中断或中止的情形，故对姚复娟的该项反诉请求，原审法院不予支持。其二，姚复娟主张喜达屋公司退还2009年3月至2015年8月的停车费用，因本案所涉小区并不适用90元／月／台的收费标准，姚复娟要求以该标准支付停车费无事实依据，原审法院不予采信。姚复娟每月支付的停车费未超过300元／月／台，并非超过物价部门制定的收费标准，姚复娟的该项主张无事实依据，原审法院不予支持。其三，姚复娟要求喜达屋公司立即修复小区内的路灯、健身设施、门禁监控设施、消防设施、公共水景等公共设施及补栽小区内因缺乏养护而死的花草。对小区公共设施进行日常维护是喜达屋公司的职责，若需进行重大修复，则需通过法定程序使用物业维修基金。虽然喜达屋公司就公共设施的日常维护和管理存在一定的瑕疵，但姚复娟的上述修复请求并不明确，其提供的证据无法证实上述公共设施的损坏的具体情形。与此同时，植物作为有一定生长周期的生命体，一定时间内生长、死亡属正常的自然现象，姚复娟无法证明死亡的花草属于喜达屋公司维护不善所致，故喜达屋公司要求姚复娟补栽因缺乏养护而死的花草的请求，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：一、姚复娟在本判决生效之日起10日内支付湖南喜达屋物业服务有限公司2010年5月至2015年5月的物业服务费共计11487.83元；二、驳回湖南喜达屋物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回姚复娟的反诉请求。如果姚复娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元，因适用简易程序，减半收取60元，反诉费25元，合计85元，由姚复娟负担。 姚复娟不服原审判决，向本院提起上诉称：喜达屋公司没有提供符合合同标准和行业惯例的物业管理服务。姚复娟未收房的期间没有义务交纳物业管理费。喜达屋公司未按《前期物业管理合同》约定的价格收取地上停车费，小区一些公共部位被喜达屋公司出租，损害了姚复娟的利益。物业管理费超过了两年的诉讼时效，姚复娟的反诉请求没有超过诉讼时效。综上，请求撤销原判，依法改判。 喜达屋公司答辩称：喜达屋公司按照合同约定提供了物业服务，姚复娟应当支付物业服务费。姚复娟提到的房屋质量问题与喜达屋公司无关，不应作为拒交物业费的理由。关于业主签名的问题，姚复娟要求业主签名的时候没有告诉用意，且属于证人证言，业主没有出庭作证，不能作为认定案件事实的依据。喜达屋公司收取的停车费没有超出物价局的标准。综上，请求驳回上诉，维持原判。 在本院二审诉讼中，姚复娟向本院提交光碟一张和业主签名的物业服务情况说明，拟证明喜达屋公司物业服务存在问题。喜达屋公司认为姚复娟提交的证据不属于新证据，不予质证。本院认为，姚复娟向本院提交的上述证据达不到其证明目的，本院不予采信。 本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。 本院认为：喜达屋公司与湖南湘天房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，姚复娟作为小区业主，应受《前期物业管理服务合同》的约束，故喜达屋公司和姚复娟均应按《前期物业管理服务合同》的约定履行各自的义务。喜达屋公司为奥林匹克花园小区提供了物业服务，姚复娟应向喜达屋公司支付物业服务费，现姚复娟未向喜达屋公司支付2010年5月1日至2015年5月的物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。由于喜达屋公司对小区业主提供的物业服务存在瑕疵，喜达屋公司提供的物业服务水平有待改进，原审判决根据公平原则和本案实际情况，酌情确认姚复娟可就喜达屋公司在本案中主张的物业服务费少支付10%，并无不当。因姚复娟所称房屋质量问题并非喜达屋公司过错所致，故姚复娟以此为由拒交物业服务费的理由不成立，本院不予采信。关于本案诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一起履行期限届满之日起算，且喜达屋公司也通过书面形式对姚复娟进行了催收，故姚复娟称喜达屋公司向其主张支付物业服务费已超过两年诉讼时效的理由不成立，原审判决不予采信正确；姚复娟主张喜达屋公司退还2008年3月至2009年3月的物业服务费，已超过两年诉讼时效，原审判决不予支持亦正确。另外，姚复娟主张喜达屋公司退还2009年3月至2015年8月的停车费用，没有事实依据和法律依据，原审判决不予支持并无不当。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人姚复娟的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费145元，由姚复娟负担。 本判决为终审判决。 审判长周坤 审判员熊伟 审判员刘完玲 二〇一五年十二月十日 书记员范璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审
