代理词

尊敬的审判长：

重庆合纵律师事务所接受本案被告某某的委托，并指派本所律师王方银担任其诉讼代理人。接受委托之后，通过充分了解案情，经过法庭调查，现就本案的关键问题发表如下代理意见：

一、原被告签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，涉案房屋产权人自始至终都没有授权给两被告签署《房屋买卖合同》的权力，被告仅仅是帮助房屋产权人及被告田某寻找买方，并没有签署合同的代理权，其签署合同的行为属于无权代理，而且也未经房屋产权人追认，事后也没有取得处分权，因此，该合同无效，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。而且，被告某某至始至终都没有收到五万元定金，且被告田某收取的五万定金也已经退还给了原告。因此，被告某某并非合同法第四十八条中所说的“行为人”，也就不应承担双倍退还定金的责任。

二、被告某某的代签合同的行为，也并不构成表见代理，合同无效。

    我们认为，涉讼房屋产权人为叶某，而原告是一名专业从事房屋买卖中介的专业人士，明知被告某某不是涉案房屋的所有权人，也知道两被告均没有代理权，更没有要求被告出示房屋产权人的委托书等材料，即明知道被告签署合同不具有法律效力，仍然与其签订买卖协议，并不构成表见代理，该合同不具有法律效力，且根据合同法第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。

三、按照合同法第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同无效只能是返还不当利益，故原告要求双倍返还定金不能支持。本案中，被告田某已经将取得的五万返还给了原告。同时，根据以上规定，导致合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，而且对于其损失金额的认定，原告也应当提供证据证明，而不是按双倍返还定金，因为双倍返还定金的前提是合同有效且一方根本违约。

对于造成合同无效的原因，按上述所说，原告作为专业从事房产中介的人员，具有专业知识和经验，即明知被告签署合同的手续不全，无代理权的情况下，仍然签订合同，并最终导致合同无效，具有重大过错，原告也应当承担责任。原告利用其中介工作的知识、经验的优势，也利用被告的无知，与被告签订对房屋产权人明显不公平的买卖协议，即便合同有效，也可申请撤销。而且结合其再次出售该房屋的情况，被告合理怀疑原告为达到炒房的目的，与本案第三人恶意串通，促成交易，该行为违反了《经纪人管理办法》第十八条第（四）款“经纪人不得从事下列行为：采取胁迫、欺骗、贿赂和恶意串通等手段，促进交易”之规定，扰乱了房地产市场正常秩序，损害了社会公共利益与房屋产权人及两被告的合法利益，对于此种行为，应当予以制止。

因此，原被告之间的房屋买卖协议属于无效合同，上述理由成立，应予以支持。

                                    重庆合纵律师事务所

                                    律师：

                                      年  月   日