宣传广告需满足一定条件方可作为合同解除依据

基本案情

      2015年8月21日，天鸿铭基公司（出卖人）与王某、张某娇（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买天鸿铭基公司开发的位于石景山区苹果园交通枢纽商务区I地块商业金融项目用地嘉行广场商业金融项目-2层-2×4，该商品房的用途为商业，房屋总价款为1909427元。合同约定该商品房交付时应达到市政基础设施和其他设施的承诺的条件，即上水、下水、供电、供暖于2016年12月31日达到使用条件，电话通信线、有线电视线于2016年12月31日交付，敷设到户。如属出卖人原因造成在约定期限内未达到条件，出卖人应当承担完善义务及相应的违约责任。当日，双方签订《补充协议》，约定了贷款的办理、贷款的偿还、房屋交付的补充约定、产权办理和抵押登记、合同解除等内容。2015年8月21日，天鸿铭基公司收取王某、张某娇交付的房款959427元。2016年12月19日，天鸿铭基公司将案涉房屋交付给王某、张某娇，王某接收房屋时签署了《业主接房验收表》，房屋验收结果：门、窗、墙面及顶棚、水暖、机电、装饰及其他均无问题。

      王某、张某娇取得的案涉房屋不动产权证载明的房屋坐落于北京市石景山区苹果园南路××号院1号楼-2层-2×4；用途为商业。诉讼中，王某、张某娇主张其购买案涉房屋用于餐饮，由于政策限制不能经营餐饮，合同目的无法实现，要求解除《北京市商品房预售合同》并主张天鸿铭基公司返还购房款、赔偿损失、支付违约金，其提供以下证据支持其主张的事实：（1）销售涉案房地产项目的宣传材料及苹果汇售楼处张贴该宣传材料的照片，该宣传资料载明：“苹果汇定位为美食娱乐中心，业态分布地下二层：美食城。”（2）北京市燕京公证处的公证书，证明2017年9月28日下午公证员与申请人至案涉房屋处取证，照片显示楼层指示牌为“B2轻餐饮小吃、特色小吃、快餐、水吧”。诉讼过程中，王某、张某娇主张涉案项目未办理排水许可证，房屋不具备约定的使用功能。天鸿铭基公司认可涉案项目未取得排水许可证，但不影响房屋的使用。为此，法院联系北京城市排水集团有限责任公司并至石景山区水务局就排水许可证办理进度及是否影响业主排水进行调查，北京城市排水集团有限责任公司答复称：苹果园南路××号院排水许可证已提出申请，但因设施不合格未通过审批；虽然无排水许可证不影响排水但会受到执法部门的处罚。石景山区水务局执法大队答复称：嘉行中心确实因为没有排水许可证受到处罚，处罚措施系罚款及整改，处罚对象系房屋的实际管理人即物业，不影响排水。

      【案件焦点】原告提供的宣传资料是否能作为合同解除的依据。【法院裁判要旨】北京市石景山区人民法院经审理认为：王某、张某娇与天鸿铭基公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应按约定履行各自的权利和义务。王某、张某娇依约交付了房款，天鸿铭基公司依约交付了房屋，并协助王某、张某娇办理了案涉房屋的房屋所有权证，合同约定的主要权利义务已履行完毕。王某、张某娇以案涉房屋不能经营餐饮，其购房目的无法实现为由主张解除合同。对此，法院认为，王某、张某娇与天鸿铭基公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》约定的房屋用途为商业，与王某、张某娇取得的案涉房屋不动产权证一致，但并未具体到餐饮业。因此，就合同内容看，不能确定王某、张某娇购房目的为经营餐饮。而王某、张某娇向法庭提交的涉案房地产项目的销售宣传资料，虽然天鸿铭基公司对真实性予以否认，但不能提供其销售时使用的宣传资料，综合涉案房地产项目的设计图纸，法院确认王某、张某娇提交的宣传资料系天鸿铭基公司为销售涉案项目制作的，向意欲购买该项目商品房的客户发放的宣传资料。宣传资料上明确注明地下二层为美食城。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，房屋销售宣传资料载明的地下二层定位的经营业态属于要约还是要约邀请，决定了当事人应当承担的民事责任。本案中，案涉房屋按照经营餐饮而设计建设，宣传资料显示的“美食城”对于购房人产生房屋用途的心理确认。但是，房地产的价格受到建设及融资成本、市场行情、周边商业环境及配套设施等多种因素影响，并非单纯由可以经营餐饮场所决定。况且，王某、张某娇也不能举证证明宣传资料对合同订立以及案涉房屋价格的确定有重大影响。因此，宣传资料对于买受人来说应为要约邀请，而非要约，出卖人不履行要约邀请依法应当承担的民事责任并非违约责任。诉讼中，王某、张某娇主张涉案房地产项目至今未能办理排污许可证，鉴于排污许可证是否办理并不影响业主正常使用房屋，亦不影响房屋的商业用途。因此，王某、张某娇主张解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。二人基于解除合同而要求的返还购房款及利息、支付违约金、赔偿税费、物业管理费等其他损失的诉求，法院均不予支持。北京市石景山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告王某、张某娇的诉讼请求。王某、张某娇提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王某、张某娇与天鸿铭基公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王某、张某娇上诉主张天鸿铭基公司存在违约行为，其出售的案涉房屋无法办理排污许可证不能用于经营餐饮用途，导致王某、张某娇购买案涉房屋的合同目的无法实现要求解除合同并赔偿损失。法院认为，就双方签署的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》的内容看，房屋用途仅列明为“商业”，与王某、张某娇取得的房屋产权证书上所载明的用途一致，并未明确具体到餐饮用途。一审中，王某、张某娇虽提交天鸿铭基公司网站的宣传资料以证明案涉房屋所在楼层应用于餐饮经营，但上述内容并不构成要约，王某、张某娇基于宣传内容要求天鸿铭基公司承担违约责任缺乏事实和法律依据，法院不予支持。王某、张某娇上诉主张办理排污许可证是天鸿铭基公司的约定及法定义务，依据双方合同及补充协议约定，案涉房屋实际用水已达到合同约定的标准，办理排污许可证并未在双方合同约定为天鸿铭基公司应履行的义务，故王某、张某娇该项上诉主张缺乏事实及法律依据，法院亦不予支持。因案涉房屋能够正常使用，无法办理排污许可证亦不影响房屋的商业用途，故王某、张某娇主张的事由未构成合同目的无法实现的情形，一审法院判决驳回其二人的诉讼请求并无不当，法院予以维持。综上所述，王某、张某娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

      【法官后语】在我国，房地产行业蓬勃发展，为防止房地产开发商夸大宣传、虚假宣传，消费者除根据《中华人民共和国民法典》合同编的相关规定，请求变更、撤销合同或要求开发商承担缔约过失责任外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条为购买者的权利救济提供法律依据。该条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。按照这一解释，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但同时具备以下条件的则为要约：（1）对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；（2）内容具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响。本案中，原告主张解除合同的原因是合同目的无法实现，而合同目的无法实现的原因有二：一是地下二层无法经营餐饮项目；二是因开发商未办理排污许可证致使案涉房屋无法正常使用。排污许可证事宜经查不影响商户正常使用房屋，故此处只讨论涉及宣传广告的第一个原因。笔者认为，将宣传广告作为合同解除的依据需满足以下三个条件：一是宣传广告同时具备《解释》第三条规定的条件，缺一不可。本案中，案涉房屋系开发商开发范围内的房屋，提供的宣传资料中称涉案项目的定位是美食城，对外宣传中亦没有排除地下二层，故该内容应属具体明确。法院亦确认宣传资料显示的“美食城”对于购房人产生房屋用途的心理确认，但能否经营餐饮项目是否对该房屋价格的确定有重大影响，即可经营餐饮的房屋价格是否高于不可经营餐饮的房屋价格，原告未提供证据证明。实践中，房地产的价格受到建设及融资成本、市场行情、周边商业环境及配套设施等多种因素影响，并非单纯由可以经营餐饮所决定。故本案中，宣传资料对于买受人应为要约邀请，而非要约，出卖人不履行要约邀请依法应当承担的民事责任并非违约责任。二是合同条款不应与宣传广告相矛盾，或者合同条款不应排除宣传广告的内容。作为合同解除的法定条件之一，合同目的无法实现中的“合同目的”即为审查的重点，若宣传广告中宣传的合同目的和合同中明确约定的合同目的不一致或者相矛盾，则笔者认为应当以合同中的明确约定为准。虽然本案中的宣传广告不属于要约，但进一步思考一下，可经营餐饮与商业用途是否一致值得商榷。经查，案涉房屋确实符合商业用途，根据现场调查，同位置的地下二层已有各种商铺依法经营，故按照合同和补充协议的约定，案涉房屋不存在合同目的无法实现的问题。三是宣传广告应合法合规。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，案涉房屋位于涉案项目地下二层，根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，城市的地下交通干线以及其他地下工程的建设，应当兼顾人民防空需要；根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范（试行）》［京民防发〔2006〕16号，2014年6月27日新规范发布同时废止］和《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》（京建发〔2014〕236号）（现已失效）的规定，地下空间禁止利用负二层及其以下设置文化娱乐场所和餐饮场所。在本案中所涉的宣传广告将整个项目定位为美食城，而未将地下二层排除在宣传之外，故天鸿铭基公司对地下二层的宣传不合法合规，此种宣传若被视为要约，并作为合同内容考虑，则讨论的不应是合同解除而是合同效力的问题。若合同无效，则双方根据过错各自承担相应的法律责任。在此，需要指出的是，开发商对宣传内容应遵循诚实守信的原则，依法进行宣传；而买受人亦应该对宣传内容尽到合理审慎的注意义务。编写人：北京市石景山区人民法院 王洁如