开发商延期交付房屋需要向购房者支付违约金

律师观点分析

案情简介

2022年10月份，陈某某、徐某某等13位业主来律所向我咨询称他们2019年5份左右向某开发商购买了房产一套，合同约定2021年5月底交房，但实际在2022年7月份才实际交房，开发商延期交房一年多，业主多次要求开发商赔付违约金，但开发商以项目开发过程中因重污染天气以及疫情停工700多天为由拒绝赔付，并且开发商还向业主出示了多分《公证书》证明期间存在重污染天气及疫情的事实。大多数业主也认为开发商证据充足、经济实力又强，感觉心里没底，打官司不占优势，于是业主们希望通过咨询了解情况并且打算对开发商提起集体诉讼维权。

案情分析

我仔细看了业主们提供的《商品房买卖合同》及补充协议、开发商《关于重污染天气及疫情的统计表》后，给业主们作了如下分析：

1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条明确约定了开发商延期交房的，需要以房屋总价款为计算基数，自约定交房日期的次日至实际交房之日止，按日万分之一计算违约金。因此，业主们有权向开发商主张违约金。

2、开发商提出的重污染天气以及疫情因素属于不可抗力，且各地法院均有案例支持，因此，可以作为开发商减轻违约责任的依据。同时，我也注意到了开发商关于重污染天气及疫情天数的计算方法错误，导致统计天数增加，开发商应针与没一位业主签订的商品房买卖合同计算期间产生的不可抗力天数，不能以整个房地产项目期间发生的重污染天气及疫情进行计算。

3、根据《民法典》不可抗力条款的适用规则，开发商减轻违约责任扣除的不可抗力停工天数只能扣除自合同签订之日至约定交房日期之间的，开发商延期交房之后，不能再进行扣除。

最终，13位业主均认可我的分析并委托我进行了诉讼，经过三个月左右诉讼程序，我们在2023年1月份陆续收到了法院判决开发商支付违约金的胜诉判决书，2023年2月份左右业主们陆续向法院申请了强制执行并收到了法院的执行回款，至此，该案件圆满结束。