律师支招：购房合同解除后，损失赔偿这样主张更加有利

律师观点分析

案例简介

2013年10月20日，王某某购买了河北某房地产开发有限公司（“开发商”）开发建设的位于鹿泉市××镇××村东南的“项目”地块11号楼01室住宅，该套住宅的面积约为321平方米，总房价为1830000元（大写：壹佰捌拾叁万元），双方约定了一次性付款方式，开发商承诺在2014年12月31日前向王某某交付使用房屋，同时双方约定开发商未能在约定的日期交付房屋的，王某某有权提出退房申请，开发商在30日内退还原告全部购房款，开发商到期未退款的，需要向王某某按每日万分之一支付逾期违约金。

交房日期到期后，开发商未能向王某某交付房屋，2015年12月10日，王某某向开发商提交了退房申请，开发商收到退房申请后，一直未退款。2017年2月份王某某找到了我，咨询向如何起诉开发商退还购房款的问题。

律师分析

经过我与王某某沟通并查看了王某某的手里的证据了解到如下事实：1、王某某与开发商签订购房合同时，开发商未取得商品房预售预可证，且现在一直未取得商品房预可证。2、王某某购买的房产目前未动工，开发商无法履行交付房屋的义务。3、王某某已经全款支付了购房款，履行了购房合同全部义务不存在违约行为。

综合以上事实我分析，王某某符合原《合同法》第九十四条规定（现民法典合同编第五百六十三条）的合同法定解除的条件；根据原《合同法》第九十七条（现民法典合同编第五百六十六条）的规定，王某某在合同解除后，可以要求开发商返还购房款并赔偿损失，也可以向开发商主张违约金。合同解除后，要求开发商退还购房款毫无争议，就是解除后的损失赔偿额如何计算。

如果王某某选择赔偿损失，损失金额的计算为以183万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年10月25日起至实际给付之日止；

如果选择让开发商支付违约金，违约金的数额计算为以183万元为基数，按日万分之一计算违约金数额，自2016年1月10日起至实际给付之日止；

经过对比这两种损失赔偿的方式，选择赔偿损失的方式，开发商需要支付的金额比支付合同约定的违约金多出20多万元。

最终，我们选择了要求开发商返还购房款并赔偿损失，一审法院也支持了我们的全部诉讼请求。

办案感悟

律师在办理案件中，诉讼请求的确定非常关键，尤其是在当事人损失赔偿额的计算，如果赔偿方式可以采取多种方式的，一定要选择最当事人最有利的方式，充分的维护当事人的合法权益。

法条链接：

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合

同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。